合法受託辦理土地登記，死後繼續辦理是否合法？

問題摘要：

委任關係通常會因委任人或代理人一方的死亡、破產或失去行為能力而消滅。然而，如果契約另有訂定，或者因委任事務的性質不能隨著當事人的死亡而消滅，則不受此限制。在一般情況下，根據民法第550條但書的規定，如果委任事務的性質使得委任關係不會因一方的死亡而消滅，則委任關係仍然持續存在。特別是對於土地登記這種類型的申請行為，雖然也屬於廣義的法律行為之一，但相對於其他原因進行的登記行為（例如買賣、贈與等），其具有更強的繼續性。如果代理人是基於委任人生前的授權而辦理土地登記，並且完成登記的行為符合現實情況並且未違背委任人的意願，那麼即使委任人在登記完成之前去世，委任關係也不會因此而消滅。因此，代理人代表委任人完成的土地登記行為是有效的，並不是無權代理。

律師回答：

關於這個問題，民法第550條規定了委任關係可能因當事人一方的死亡、破產或喪失行為能力而消滅。然而，這條規定也提出了例外情況，即如果契約中有特殊規定或是因委任事務的特定性質，委任關係不會因為當事人的死亡而自動終止。

 

委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限；民法第550條規定。人之權利能力終於死亡，其權利義務因死亡而開始繼承，由繼承人承受，故關於遺產之法律行為，自當由繼承人為之，被繼承人生前委任之代理人，依民法第五百五十條之規定，其委任關係，除契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者外，自應歸於消滅（最高法院51年台上字第2813號判例）。

 

這其中的關鍵是委任事務的性質，特別是那些需要長期或持續完成的任務，例如土地登記。在這種情況下，如果代理人已經基於委任人生前的授權開始行動，且這些行動是符合現實情況並未違背委任人意願的，則即使委任人去世，委任關係也可能不會終止。這意味著代理人可以繼續進行土地登記等法律行為，並且這些行為不會被視為無權代理。

 

依民法第五百五十條但書規定，委任關係因委任事務之性質，並不因當事人一方死亡而消滅。而土地登記之申請行為雖屬廣義法律行為之一種，惟受任辦理土地登記，較諸受任辦理登記之原因行為（如買賣、贈與等）有較強之繼續性，倘受任人係基於委任人生前之授權，代為辦理登記，則其登記既與現實之真實狀態相符合，復未違背委任人之本意，委任關係尚不因委任人於辦竣登記前死亡而告消滅，從而受任人代理委任人完成之登記行為即非無權代理（最高法院90年度台上字第1946號民事判決）。

 

在特定條件下，代理人完成的登記行為是有效的，即使是在委任人去世後完成的。提供了法律行為繼續進行的基礎，保證了法律事務的連續性和法律穩定性。對於那些處理遺產管理或其他需要長期關注的法律事務的人來說，這是一個重要的法律原則，因為它允許在特定條件下逾越委任人死亡的障礙，繼續完成必要的法律行為。

 

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