如何判斷越界的建築物是否為房屋?越界可以拆除嗎？

問題摘要：

判斷越界建築物是否為房屋，重點不在形式名稱，而在實質功能。法律保護的對象是具有居住、營業或其他主要用途的經濟建築體，而非任何附屬構造物。若越界物為房屋本體之一部分，且拆除將影響整體使用價值，則依民法第796條採補償原則；若越界部分僅為附屬構造物、簡陋建物或可分離加蓋部分，則土地所有人得請求拆除。此一區分兼顧權利保障與社會經濟效率，符合比例原則與公平原則。換言之，越界建築之「房屋性」是法律適用的分水嶺，若屬房屋，補償代替拆除；若非房屋，則必須拆除還地。此種制度設計既維護物權人權益，又防止侵權者藉「已建成事實」逃避法律制裁，實為民法體系中處理土地與建築權利衝突的精髓所在。

 

律師回答：

關於這個問題，在土地所有權受到侵害的情形中，越界建築問題是最常見、也最具爭議性的法律課題之一。法律制度的設計目的，在於保障物權的排他性，確保每一個所有權人都能在法律範圍內自由使用、收益及處分其土地，因此當他人建築物越過疆界而侵入他人土地時，被侵害人依法有權主張拆除、返還土地，這即是民法第767條「物上請求權」的典型適用。

 

民法第796條與第796-1條係我國土地制度中關於越界建築的重要規定，主要目的在於平衡土地所有權的排他性與建築行為的社會經濟功能，避免因輕微越界而導致重大財產損失與社會資源浪費。

 

依第796條規定，若土地所有人建築房屋時非出於故意或重大過失而逾越地界，鄰地所有人如在知悉越界時未即提出異議，日後即不得再請求移去或變更房屋；惟土地所有人仍須對鄰地因此所受之損害支付相當之償金。此一條文核心意旨在於限制鄰地所有人之權利濫用，若其於建築初期明知他人越界卻默不作聲，事後再主張拆屋還地，顯有違誠信原則，故法律以「不即提出異議」作為喪失請求權之要件。亦即，若鄰地所有人於建築期間知悉越界而未即時制止，日後不得再請求拆除房屋，但仍可請求補償金。此規範兼顧建築資源的保存與鄰地權益的補償，是「容忍原則」與「補償原則」的折衷運用。

 

至於第796條第二項，則進一步規定在前項情形下，鄰地所有人得請求土地所有人購買越界部分的土地及因此形成的畸零地，價額由當事人協議決定，協議不成者由法院判決定之。此規定使雙方得以透過補償或買斷方式解決越界爭議，避免土地因細微越界而分割不整、形成使用困難的畸零地，符合土地合理利用原則。

 

例如甲在自地上建屋時因測量誤差，部分牆體侵入乙地0.2公尺，乙在施工期間明知卻未抗議，事後亦未即時主張拆除，依第796條，乙不得再請求甲移去房屋，但可要求甲支付侵占部分的土地價額，或要求甲購買該越界部分及鄰近無法獨立利用之畸零地，以維護其財產權。

 

此制度實質上承認「事後補償」可替代「物理回復」，亦是現代民法中調和私權與公共利益的典範。

 

至於第796-1條，則進一步擴大法院的裁量權，強調實質公平與社會利益之兼顧。條文規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」

 

此條文為民國89年修法新增，乃因實務上常出現建築人雖非重大過失，但仍有小部分越界，而鄰地所有人堅持請求拆除，導致建築物報廢、社會成本過高的問題。為兼顧土地使用效率與經濟合理性，立法者賦予法院裁量權，使其可在公共利益與個別權益間取得平衡。法院在適用此條時，通常會考量以下因素：

 

第一，越界面積與比例是否重大；第二，若命拆除是否造成建築人過度損失或公共利益受損；第三，鄰地所有人是否因越界而有實際損害；第四，雙方是否有誠信原則上的瑕疵；第五，當地土地利用現況與都市計畫發展需求。

 

若法院認為越界部分僅屬微小且拆除不符比例原則，得免除全部或部分移去命令，但仍應命建築人支付相當償金或購買越界部分之土地。此種處理方式使法律運作更具彈性，避免僵化地以「一律拆除」處理所有越界案件，符合現代社會追求效率與比例原則的精神。

 

然而，條文明確排除故意越界的適用，若建築人明知界線而故意侵入他人土地，即屬惡意侵權，法院不得以第796-1條裁量免除拆除責任，必須命其移去或變更房屋。此一但書規定體現「誠信原則」與「禁止權利濫用原則」的精神，目的在懲罰惡意侵佔行為，避免不法者利用法律保護獲得利益。

 

例如甲明知界線經測繪確定仍為擴大使用面積而故意越界建屋，即使越界部分僅數十公分，法院亦不得依第796-1條予以免除，乙仍得請求甲拆除並恢復原狀。反之，若甲僅因測量誤差或施工偏差而越界，則可由法院依公平原則裁量處理。另依第796-1條第二項規定：「前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。」此意即法院在裁量免除拆除時，仍可準用第796條關於償金與購買越界部分土地的規定，使制度更加完善。也就是說，即使法院認為無須拆除房屋，仍得命建築人支付補償金或購買越界部分土地，以平衡權益。

 

可知我國越界建築制度採「故意排除、過失容忍、誤差補償」之原則。立法者並未一味保障土地所有權的絕對排他性，而是在合理範圍內允許建築人獲得經濟秩序下的保護，避免法律運作導致社會成本過高。此一制度兼顧私法自治與社會功能的平衡，亦反映現代民法從「絕對所有權」走向「社會化所有權」的趨勢。

 

司法實務上，法院在適用第796條與第796-1條時，強調誠信原則與比例原則。若越界行為屬非故意且面積極小，且鄰地所有人未即提出異議，法院多傾向以補償代替拆除；若越界部分影響整體結構或公共安全，則多命拆除。至於越界部分若屬後加蓋、擴建或臨時性附屬物，則通常不予保護，仍可請求移除。此外，法院亦常依具體情況判定越界部分是否構成「房屋」之主體，若僅為陽台、遮雨棚、圍牆等附屬構造物，則不適用第796條補償規定。

 

不過在實務上，法院對於越界建築是否應拆除，常依建築物的性質、價值及社會經濟考量而有所差異，其中關鍵的判斷標準就在於「越界建築物是否構成房屋」，因為只有屬於房屋或價值相當於房屋的建築物，才會適用民法第796條之補償原則。反之，若僅屬牆垣、豬舍、狗屋、廚廁等簡陋附屬設施，則不屬房屋，土地所有人有權請求直接拆除。依民法第796條規定：「建築物之一部逾越界限而在鄰地上者，鄰地所有人非於建築時即異議者，不得請求拆除或變更。但建築人應償其所侵土地之價額。」此條文核心在於「建築物之一部」，而該建築物必須為「房屋」或具房屋性質的建築物。若僅為圍牆、棚架、車庫等不具居住或主要經濟功能之定著物，則不受該條保護。

 

.民法第796條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂有該條之適用(最高法院59年台上字第1799號判例)。

 

「民法第796條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂有該條之適用。」此即確認房屋與一般附屬設施之間的法律區別。所謂房屋，應指具備居住、營業或辦公等獨立經濟使用功能之永久性建築物，必須具有牆、頂蓋與一定的耐用結構，能長期供人居住或使用，並具備一定的經濟價值。

 

而牆垣、棚架、臨時廚廁等雖屬建築定著物，卻不具獨立使用功能或經濟價值，僅為房屋之外部附屬物，不足以適用第796條之補償制度。此項區分目的在於維持社會經濟秩序與權利公平，避免讓侵權人以低價、臨時之設施佔據他人土地卻仍享有不拆除的補償權，否則將鼓勵侵權行為。

 

進一步分析，民法第796條的規範精神，是在兩個價值之間取得平衡：一方面保護土地所有權人的財產權不受侵犯，另一方面也考量社會經濟資源之保存，避免對已完成之房屋強制拆除造成浪費。因此，若越界部分屬於房屋主體，且拆除會損及整體建築之經濟價值，則被越界人須容忍並請求補償；但若越界部分屬於可分離之附屬構造物，或拆除後不影響建築物整體功能，則被越界人可請求拆除。

 

民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用(最高法院67年台上字第800號判例)。

 

「民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用。」此說明越界部分若屬後加增建、擴建，或非房屋整體結構之一部分，即可拆除，毋須適用補償規定。

 

牆垣非房屋構成部分，如有越界建築，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，要無民法第七百九十六條之適用。上訴人之圍牆既確有越界情事，縱令占地無幾，被上訴人亦無容忍之義務，即非不得請求拆除(最高法院62年台上字第1112號判例)。

 

「牆垣非房屋構成部分，如有越界建築，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，要無民法第七百九十六條之適用。上訴人之圍牆既確有越界情事，縱令占地無幾，被上訴人亦無容忍之義務，即非不得請求拆除。」此判例強調，即使越界面積極小，土地所有人仍可依法請求拆除，因為牆垣並非房屋結構，不具經濟整體性，故不生忍受義務。

 

由上述見解可知，實務上判斷越界建築是否屬「房屋」，主要觀察以下幾項要素：

 

第一，是否具有獨立使用與經濟功能。若建築物能單獨供人居住、營業或辦公，且具有穩固結構，則屬房屋；若僅為附屬用途，如圍牆、狗舍、棚架等，則非房屋。第二，越界部分是否為整體建築之主要結構。若拆除越界部分將影響房屋的穩定性、完整性或使用價值，則應視為房屋一部分，適用補償原則；反之，若僅為可分離之附屬部分，如陽台、遮雨棚、加蓋鐵皮屋等，則可請求拆除。

 

第三，越界行為是否屬建造行為的原始一部分，或事後加蓋。若房屋在原建造時即發生越界，且未受異議，屬第796條之保護範圍；但若為房屋完工後另行增建或改建造成越界，則屬新侵權，土地所有人得請求拆除。

 

第四，越界面積與侵害程度。若越界部分面積微小且拆除成本極高，法院基於比例原則與社會經濟考量，傾向採補償原則；若越界面積大或侵害明顯，則多採拆除原則，以維護權利公平。從制度目的觀察，民法第796條是立法者在財產權保護與社會經濟秩序之間的妥協。若強制要求拆除全部越界建築，雖可徹底回復權利人土地，但會導致建築資源浪費、社會成本過高；若一律採補償，則助長侵權行為，使人輕易以小博大。故實務上以房屋性質為區分標準最為合理，既維護經濟秩序，又防止濫用。

 

舉例而言，若甲在自宅興建房屋時誤將牆體越界20公分侵入鄰地乙的土地，該越界部分為房屋主體牆體之一部分，拆除將影響房屋整體安全與使用功能，乙未於建造時即提出異議，依民法第796條規定，乙不得請求拆除，但可請求甲償還該侵入土地的價額。反之，若甲於完工後為增建車庫、加蓋廚房或設置鐵皮棚架而越界，則該越界部分非房屋本體，乙可依法請求拆除，不受補償規定拘束。

 

又如若越界部分為圍牆、豬舍、狗屋等，性質非房屋，更屬侵權行為，乙得請求立即拆除，法院亦不會認為乙需容忍或僅能請求補償。顯示越界物之「房屋性」是適用民法第796條的核心關鍵。

 

值得注意的是，在都市地區的擴建糾紛中，常見住戶於頂樓、後院加蓋鐵皮屋或遮雨棚而越界，此類結構多屬輕量性材料，施工簡易，非房屋主體，法院通常認定其非房屋，可請求拆除。反之，若為整體結構性擴建，如加建二樓鋼筋混凝土房間且越界，若拆除將影響結構穩定，法院可能傾向採補償方式處理。由此可見，房屋性質判斷具有相當事實認定的彈性，法院會綜合建築性質、使用目的、施工材料及經濟影響加以判斷。

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