基於買賣契約而占有不動產是否為無權占有？可以請求買受人返還嗎？

問題摘要：

基於買賣契約而占有不動產，除非契約已解除或無效，否則不構成無權占有，出賣人不得依民法第767條請求返還，只能循債權途徑處理。換句話說，所有人欲行使返還請求權，必須先處理契約效力問題，若契約仍存在，返還請求難以成立；若契約已解除或失效，占有即無權源，返還請求始得被接受。這樣的區分，不僅符合法條體系解釋，也符合實務上保障交易安全與維護所有權的平衡目的。

 

律師回答：

關於這個問題，基於買賣契約而占有不動產是否為無權占有，這是實務上爭議極為頻繁的問題，因為涉及出賣人與買受人之間所有權移轉程序、交付占有與返還請求之界線。依民法第767條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。但此處的「無權占有」，必須指占有沒有正當權源之情形。如果買受人係基於有效的買賣契約，經出賣人交付不動產而占有，即使尚未完成所有權移轉登記，仍屬有權占有，並非無權占有。

 

按買賣不動產契約，若雙方就其契約已相互同意，則買賣契約即為成立，買受人係基於買賣契約而占有不動產，雖未付清價金，在出賣人未解除買賣契約以前，自不得以買受人為無權占有；又買受人之占有土地既係出買人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出買人自不得係無權占有而請求返還（台灣高等法院暨所屬法院70年度法律座談會民事類第10號結論，最高法院85年台上字第389號判例參照）。

 

按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。(最高法院85年台上字第389號判例)

 

消滅時效完成僅使出賣人取得拒絕履行之抗辯權，而原有買賣契約法律關係並不因此消滅，買受人仍然基於該契約而占有土地，此種占有具有正當權源，出賣人自不得以無權占有為由請求返還。再買受人雖未清償全部價金，但在出賣人未依法解除契約以前，其占有土地均係基於契約所生之法律關係而為，故不能視為無權占有。

 

換言之，返還請求權之行使必須以買賣契約已經解除為前提。若出賣人因買受人違反付款義務，依民法第254條等規定解除契約，則契約關係溯及既往失效，買受人即失去占有之正當權源，其占有轉為無權占有，此時出賣人方得依第767條規定，請求返還土地。倘若未解除契約，即便買受人積欠價金，出賣人仍只能主張給付價金之債權，不能逕以物權返還請求替代，否則即混淆了債權與物權的區別。

 

從理論上看，債權契約（買賣契約）與物權變動（所有權移轉登記）乃屬二階段結構，買受人先取得請求移轉登記的債權，待登記完成才取得所有權，但在登記前其占有仍有債權契約作為正當依據，因此不得視為無權占有。債權契約雖未完成物權移轉，仍能成為占有的合法基礎。這樣的見解實質上兼顧了交易安全與當事人信賴利益，避免出賣人任意反悔而侵害買受人既有的使用收益權。

 

當然，若買賣契約自始無效，或因瑕疵被撤銷，則不存在正當權源，買受人即屬無權占有，所有人得依第767條請求返還。此外，若買受人占有範圍超過契約授予之範疇，例如擅自占用契約以外之土地部分，超出部分亦屬無權占有。

 

實務上法院對於「調整」契約效力與占有性質，通常採取較嚴謹的態度，僅在契約解除、撤銷、無效時，才會認定返還請求成立。至於買受人積欠價金，出賣人可以選擇催告履行、請求遲延利息、解除契約並請求返還土地，這是債權救濟途徑，不能直接透過物權返還請求繞過契約關係。從政策角度來看，若容許出賣人在未解除契約前逕行返還請求，將導致交易不穩定，買受人對使用不動產的信賴將遭受破壞，不利於不動產交易秩序。

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