目標開發的土地遭他人地上物無權占有，是否可以順利排除？

問題摘要：

土地上地上物是否可順利排除，取決於占有關係的法律性質及存續基礎，必須結合物權法、債權法與不動產登記制度的規範與實務判例加以判斷，開發業者唯有在購地前完成充分法律盡職調查，才能在後續開發計畫中有效控制風險，避免因地上物排除不成而影響整體開發利益與時程。

律師回答：

在土地開發與不動產投資實務中，目標開發的土地若遭到他人地上物無權占有，能否順利排除，必須視該占有的法律性質、形成原因及現有法律規範而定，不能單憑表面認定為「無權」即當然可以請求拆除或返還。

首先，必須先區分占有的法律來源是否具有正當權源，例如是否曾經存在房地同屬一人所有的情況而引發民法第425-1條的法定租賃權推定、是否有租賃契約因房屋移轉而隨同移轉予新所有人而適用民法第426-1條的規定、是否存在土地使用同意書、借貸契約或其他債權關係拘束現任地上物所有人，以及是否可能存在權利濫用或違反誠信原則的障礙。

以民法第425-1條為例，當房屋與土地曾同屬一人所有，嗣後分屬於不同人時，法律推定房屋占有土地的基礎為法定租賃權，該租賃權於房屋得使用期限內存續，即便土地所有權移轉予他人，該法定租賃權仍然存在，因此土地新所有人不得單純以無權占有為由，請求房屋所有人拆屋還地，例如新北地方法院98年度重訴字第387號判決便認定土地拍定人無法對後手購得房屋之人主張拆屋還地。

同理，民法第426-1條規定，房屋所有權移轉時，若存在房屋與土地的租賃關係，則該租賃契約會隨房屋一併移轉予新所有人，土地出租人不得以新房屋所有人並未與其直接締約為由拒絕履行租賃，實務如臺灣高等法院97年度上字第417號判決，即認為土地所有人先前與原房屋所有人經訴訟和解成立租賃關係，房屋轉讓後該關係仍及於新屋主，故拆屋還地之訴無理由。此外，土地使用同意書或借貸契約之效力則視契約內容而定，若契約中明定房屋移轉予第三人後地主仍應容忍使用，則即便地上物所有人變更，土地所有人亦須受拘束，若無此明文，則依債權相對性原則，地主對於非契約相對人原則上無拘束義務，可在不構成權利濫用或違反誠信原則的情況下，請求拆屋還地，最高法院86年度台上字第94號判決即採此見解。

對於土地開發業者或建商而言，在購地前若發現土地上已有地上物，應事先調查房地是否曾同屬一人所有、是否有租賃或借貸契約、是否存在民法第425-1條或第426-1條之適用、是否有分管使用或默示分管的共有人約定，以及日後提起拆屋還地訴訟時，法院是否可能以權利濫用駁回請求。

具體作法上，應調閱土地與建物登記謄本及異動索引，檢視過往所有權變動情形；向現占用人或地主確認地上物設立原因，並取得書面證明如租賃契約或土地使用同意書；必要時寄發存證信函詢問占用人占有原因並保留回覆作為將來訴訟證據；評估現有建物的使用情況及經濟影響，判斷拆除後是否能達成開發目標；同時預判訴訟中可能面臨的抗辯，如法定租賃權、契約繼受、長期和平占有、占有人投資興建之信賴利益等，避免單純以「無權占有」作為唯一理由而忽略法律賦予占有人的防禦工具。若經調查認定不具合法占有基礎，且不涉及權利濫用情形，即可依民法第767條以所有物返還請求權起訴請求拆屋還地，並於勝訴確定後依強制執行法聲請法院排除占有，實際收回土地使用權。

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