被拒絕塗銷預告登記，可否訴請法院塗銷預告登記（限制登記）？

12 Nov, 2025

問題摘要：

預告登記雖具有強大的保全效果，但其存續必須有真實且有效的請求權作為基礎，若該基礎不存在或消滅，所有權人有權透過法院程序請求排除該限制，以恢復對土地完全的處分權。此制度設計在保障債權人利益與防止權利濫用之間取得平衡，避免預告登記被惡意利用成為要脅勒索或長期凍結財產的手段。

律師回答：

在不動產交易與權利保全制度中，預告登記屬於一種「限制登記」與「保全登記」，依土地法第79條之1規定，得由請求權人檢附登記名義人之同意書，聲請保全關於土地權利移轉或使其消滅之請求權、土地權利內容或次序變更之請求權，以及附條件或期限之請求權。其法律效果在於，在預告登記未塗銷前，登記名義人就該土地所為對預告登記所載請求權有妨礙之處分，均屬無效，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記則無排除之效力。實務上，預告登記多用於保障契約履行或債權請求，例如買賣契約簽訂後尚未完成過戶時，買受人可辦理預告登記以確保日後請求過戶的權利不被其他法律行為侵害。

什麼是預告登記？

土地法第79條之1規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」

所謂預告登記，係不動產所有權人與債權人間，須有一定與該不動產有關之「契約關係」，或債權人對於不動產所有權人具有附條件或期間之請求權，得就不動產為預告登記。存在預告登記之不動產，所有權人要處分該不動產，例如移轉所有權或設定抵押權，將會對預告登記權利人（即債權人）之請求權有所妨礙，就需要預告登記權利人的同意才行。

白話來說，一旦設定預告登記，要處分土地就完全受制於預告登記權利人了，因為需要取得其同意。所以預告登記通常搭配設定抵押權來使用，均是用以擔保土地所有權人（或債務人）履行償還債務或履行契約所定義務。

然而，若該預告登記並無真實的請求權基礎，例如是被不當誘騙或買賣辦理，或原有的請求權事後消滅，該預告登記即失其存在的依據，理論與實務上均可透過法院訴訟途徑，請求塗銷該預告登記，避免不當限制所有權的行使。依民法第767條，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；對於妨害所有權者，得請求除去；有妨害之虞者，得請求防止。若預告登記基於不存在或已消滅的請求權，實質上對所有權形成限制與妨害，即屬民法第767條所稱的妨害，所有權人得提起塗銷登記之訴，請求法院判決塗銷。

預告登記失其依據的情形主要包括數種：

第一，自始不存在請求權，例如當事人間並無任何買賣、抵押或其他法律關係，卻因誤信或受騙而同意辦理預告登記，雖地政事務所形式審查無法發現問題並予登記，但因欠缺實體法上之基礎，該預告登記本質上無效，所有權人得訴請塗銷。

第二，預告登記時請求權存在，但嗣後該請求權已消滅，例如擔保債務清償的預告登記，在債務清償後，債權人之請求權即告消滅，預告登記已無附麗之債權，自應塗銷。

第三，預告登記時請求權存在，但因時效完成而消滅，例如土地買賣交付標的物之請求權，依民法第125條，一般為15年，若預告登記經過15年且無中斷時效事由，該請求權因時效完成而消滅，所有權人得依此請求塗銷登記。

實務中亦有情況是預告登記名目為「土地預約買賣」，在期限屆滿且買受人未行使權利時，請求權消滅，該預告登記即無存在必要。上述情形雖在法律上明確屬於無效或應塗銷，但由於地政事務所登記程序採取形式審查原則，並不負責實質審查請求權是否存在或消滅，因此若權利人拒絕同意塗銷，地政事務所並不會僅憑一方陳述即予塗銷，必須取得法院確定判決，地政事務所方會依判決內容辦理塗銷。

因此，若協議塗銷無法達成，所有權人應循民事訴訟程序，以塗銷登記為訴訟標的，舉證證明預告登記所載請求權不存在或已消滅，並請求法院判決塗銷，俾恢復完整的所有權處分自由。至於舉證方面，原告應針對預告登記的法律關係提出證明，例如證明當初並無契約存在、或已清償債務、或已屆時效等。

法院在審理時，會依據當事人間的契約、付款收據、對話紀錄、證人證述等各項證據，判斷預告登記是否仍有存在之必要。若法院認定預告登記之基礎請求權確已不存在，將判決准許塗銷。一旦判決確定，權利人得持判決書向地政事務所申請塗銷預告登記，地政事務所將依法辦理，而無需再徵得預告登記權利人之同意。