返還土地訴訟進行中，房地遭移轉予第三人之法律對策為何？

問題摘要：

訴訟中標的物遭移轉，原告的最佳法律對策是事前預防為主，起訴後即聲請訴訟繫屬登記，封鎖善意抗辯的空間；事後則依請求權性質主張既判力延及繼受人，輔以必要時變更請求為價金賠償。如此才能兼顧權利實現與程序效率，避免長期訴訟後因標的物移轉而權利落空。

 

律師回答：

返還土地訴訟進行中房地遭移轉予第三人時，實務與學理上均必須同時考量程序法上的既判力延伸效果與實體法上善意受讓保護的界限，才能妥善規劃法律對策。尤其當原告是依民法第767條物上請求權起訴請求返還不動產時，若在二審甚至一審進行中突然發現土地或建物已經移轉登記至第三人名下，將直接影響判決的實際執行效果，甚至可能導致確定勝訴判決淪為紙上權利，因此必須先理解法律對此的制度安排與因應策略。依民事訴訟法第401條第1項規定，確定判決除對當事人本身有效外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人，以及為當事人或其繼受人占有請求標的物者，也發生效力，學理上稱為「既判力的主觀效力」。

 

換言之，如果在訴訟中，被告將標的物移轉給第三人，原則上該第三人作為繼受人仍受判決效力拘束，勝訴的原告可以直接持判決聲請對該第三人強制執行。

 

最高法院61年台再字第186號判例明揭：「民事訴訟法第401條第1項所謂繼受人，依本院第33年上字第1567號判例意旨，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼受人在內。…依實體法規定為權利主體之人，基於物權，對於某物得行使之權利關係而言，此種權利關係，具有對世效力及直接支配物之效力，…倘以此項對物關係為訴訟標的時，其所謂繼受人凡受讓標的物之人，均包括在內。」依此實務見解，若原告之請求權基礎為「物權」請求權時，即使訴訟進行當中訴訟標的物遭移轉，原告仍得主張既判力效力及於該受移轉之第三人。簡言之，本件之請求權基礎為民法第767條物上請求權，係「物權請求」且具「對世效力」，故對取得確定之勝訴判決後，得執判決聲請法院向第三人就地為強制執行。

 

民事訴訟法第401條所稱繼受人，包括因法律行為受讓訴訟標的之特定繼受人在內，尤其當原告之請求權基礎為物權請求權時，該物權具對世效力，繼受人原則上不得抗拒判決拘束，因此即使訴訟進行中物被移轉，原告取得勝訴確定判決後，仍得依判決對第三人聲請強制執行。然而，實務與學說亦承認例外情況，即若第三人屬善意受讓人，得排除既判力效力。此時善意係指在取得標的物時不知且無重大過失不知有該訴訟存在，並且信賴不動產登記完成移轉，受土地法第43條之保護。若第三人在取得前已知或依一般交易謹慎注意義務可得而知訴訟繫屬，卻仍執意受讓者，即難主張善意而免受判決效力。

 

為預防善意第三人抗辯導致判決無法執行，民事訴訟法第254條第5項提供重要的事前措施，當訴訟標的權利依法應登記時，起訴後可聲請受訴法院發給已起訴證明，持該證明向登記機關辦理訴訟繫屬登記，於土地登記簿記載該訴訟事項，使任何查閱謄本的交易相對人皆能知悉，降低第三人善意受讓的可能性。

 

買賣不動產若連謄本都不查即屬重大過失，不應認定為善意受讓人。該判決更指出，土地登記資訊屬公開，任何謹慎交易人都應申請謄本查閱，若在謄本上已有訴訟繫屬登記，仍主張不知情，顯非善意。

 

從訴訟策略面來看，若發現標的物已被移轉，第一步是確認請求權基礎，若是民法第767條物權請求權，原則上可主張既判力及於繼受人，繼續對原被告訴訟即可，無須追加第三人為被告，因民事訴訟法第254條第1項明定，訴訟繫屬中標的法律關係移轉於第三人，對訴訟不生影響。但為保障第三人程序權，法院應依第254條第4項通知第三人，使其有機會決定是否參加或承受訴訟。若案件情況不利於對抗善意第三人，或已無法取得返還標的物，則可考慮變更訴之聲明為民法第184條侵權行為損害賠償請求，改求價金賠償，以免日後勝訴判決無法實現。

 

依民事訴訟法第254條第1項明文，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，表示原告仍可僅以原被告為訴訟相對人續行訴訟，不須因移轉而追加或變更被告，但此並不代表勝訴判決一定能對第三人發生拘束力，因為判決既判力對第三人是否及於，須進一步檢視民事訴訟法第401條第1項關於「既判力之主觀效力」之規定。該條規定，確定判決除對當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人，以及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，學理稱為既判力的主觀擴張，若原告請求權基礎屬物權請求權，其具對世效力，原則上繼受人不得抗拒判決效力，因此訴訟進行中被告將土地移轉給第三人，原告日後取得確定勝訴判決，仍得直接持該判決對第三人聲請強制執行。

 

但此原則存在例外，即若第三人屬於實體法所保護的善意受讓人，則既判力不得及於其上，特別是在不動產案件中，土地法第43條保障信賴登記而取得土地權利之第三人，若其在受讓時確為善意且無重大過失，即不受前述既判力延伸拘束，因此在實務上常見的風險是，第三人於訴訟進行中受讓土地並完成移轉登記，且得以主張善意受讓抗辯，導致原告勝訴判決無法對其執行。

 

為避免此一風險，民事訴訟法第254條第5項提供了重要的程序保障，當訴訟標的之權利取得、設定、喪失或變更依法應登記者，原告可於起訴後聲請受訴法院發給已起訴證明，持之向主管登記機關辦理訴訟繫屬登記，使該訴訟事實記載於土地登記簿上，任何查閱謄本者均能知悉，潛在買受人因而喪失善意抗辯的空間。。

 

「此2項（註：民事訴訟法第254條第4、5項）條文係89年2月9日修訂時增訂，立法理由是『訴訟標的之法律關係有移轉時，該受讓之第三人或不知有訴訟繫屬情形，為避免其遭受不利益，應有使其知悉之機會及欲受讓該權利之第三人有知悉該訴訟繫屬之機會，將可避免其遭受不利益』學者則以，若知悉訴訟繫屬於法院仍受讓為訴訟標的之法律關係，可據為是否善意受讓之重要參考資料。另按民訴訟法第401條第1項有關程序法上規定『既判力之主觀範圍』，並非在創設或變更實體法上規定之權義係，為確保交易安全，倘受讓該訴訟標的物之第三人，係信賴不動產登記或善意取得動產者，因受土地法第43條...規定之保護，基於各該實體法上之規定，固例外不及於該受讓訴訟標的物之善意第三人，惟必以該實體法上所規定『善意受讓之第三人』為限。及土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設。第三人於訂立買賣契約時，雖屬善意，但其在辦妥登記前，如已知登記有無效或得撤銷之原因，而仍執意續為登記，即難認其為信賴登記而為新登記第三人，應不受土地法第43條之保護，…」且該判決更指出：「登記事項是公開之資訊，任何人均可從謄本中獲悉，...應買人為明瞭拍賣標的物之產權及抵押情形，自是謹慎小心，在交易經驗上理應向地政機關申請謄本閱覽以知悉訴訟情形；縱如拍定人主張未閱覽謄本，亦應認其有重大過失，未盡查閱土地謄本之注意義務，難認是善意。」(臺灣高等法院花蓮分院97年度訴更一字第1號判決)

 

254條第4、5項增訂的立法理由即在於讓受讓第三人有知悉訴訟繫屬的機會，避免其在不知情下受不利益，買賣不動產若連謄本都不查即屬重大過失，不應認為是善意。判決更進一步指出，登記事項是公開資訊，任何人均可向地政機關申請謄本閱覽以知悉訴訟情形，若買受人在交易前未查閱，或查閱後已知有訴訟仍執意辦理登記，即不得主張土地法第43條善意受讓保護。這一見解在實務上首次將學界意見明文化，對未來爭訟提供重要參考。

 

因此，若欲防範在返還土地訴訟進行中土地遭移轉而影響權利實現，應在起訴後立即依第254條第5項聲請起訴證明並辦理訴訟繫屬登記，將訴訟資訊揭示於登記簿，以阻斷第三人善意受讓的抗辯可能。至於第三人受讓後是否必須納入訴訟程序，依第254條第1項規定，訴訟仍得對原被告續行，不必變更或追加第三人為被告，但法院為保障第三人程序參與權，依同條第4項，應以書面通知第三人訴訟繫屬事實，由第三人自行決定是否參加或承受訴訟。此種安排在程序上確保了判決對第三人的拘束力可能性，同時兼顧第三人知情與防禦權。綜合而言，返還土地訴訟進行中房地遭移轉予第三人時，原告應即刻啟動訴訟繫屬登記作為預防措施，並在程序中掌握民事訴訟法第401條與土地法第43條之交錯適用，以防範善意抗辯，同時確保日後判決的執行力得以延伸至繼受人，避免勝訴卻無法實際取回土地的情況發生。

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