違章廠房常見問題？農地工廠合法嗎？

問題摘要：

違章廠房的法律地位始終處於灰色地帶，其興建本屬違法，所有權人之認定亦難以從登記系統查明，交易上因無法辦理建物保存登記與權利設定，致權利無法公示化，加上土地性質限制可能導致所有權移轉受限，使得整體交易充滿風險，無論是購買或承租違章廠房者，均應徵詢法律專業意見，查驗土地登記謄本、都市計畫土地使用分區圖、建築使用執照與相關行政資料，並簽訂完整且明確的契約條款以維護自身權益。此外若將來政府加強違建取締或限期拆除政策上路，違章廠房可能面臨強制拆除之風險，相關損失更難獲得補償，故於現行制度下，違建使用人之法律風險不可不慎，若有意從事工業用途建築物之租購者，宜考慮合法工業用地或特定工業區土地上之合法建築，雖成本較高但權利穩定性與後續營運保障均較有保障，避免日後捲入糾紛或承擔重大法律風險。農地工廠雖不必然違法，但如未依規定申請納管與完成改善與土地變更等程序，仍難獲得完整的法律地位與保障，目前納管與特定工廠登記的申請期限皆已屆滿，未於法定期限內提出者將喪失合法化資格，業者應審慎檢視自身工廠現況與位址、污染程度及相關政策期限，以爭取依法續存機會並免於重大處罰，未來隨著2040年法定土地變更期限屆滿，屆時未完成變更的特定工廠仍將面臨失去合法地位與被強制處分的風險，因此凡是已完成納管並取得特定工廠登記的農地工廠，更應積極配合政府規劃進行土地變更作業，徹底擺脫灰色地帶的經營風險，邁向合法安全的長期經營方向。

 

律師回答：

關於這個問題，所謂違建，係指未經主管建築機關依法審查許可並核發建築與使用執照而擅自興建與使用的建物，此類建築物因未取得合法建照，於法律上即屬違法建築物，無論其外觀如何完善，仍不得視為合法建築，依建築法第97-2條規定訂立之違章建築處理辦法第2條亦進一步明確指出，凡位於建築法適用地區，依法應經主管機關核准並領得執照始得施工者，而未經許可即擅自建築者，即為違章建築，其中又以違章廠房為違建類型之一，尤以興建於農地上者最為常見，此類違章工廠通常因違反土地使用分區或農地使用限制，致無法依正常程序申請建照。

 

違章廠房的產權

實務上包括在農業區內興建的鋼構工廠、將原作農舍用途之建物違規改為工業使用者，均屬於違章廠房之範疇，因其設置與用途本不符土地使用分區規範，且未經合法程序取得建築執照與使用執照，不僅法律上無效，且常衍生結構安全、消防安全、環境污染等公共利益問題，故應嚴加管理，並不鼓勵其存在，然而由於這類違建在實務上數量極多，甚至成為部分地方經濟運作的基礎，政府雖以輔導納管方式管理之，惟其原始違法性質仍不容否認。

 

進一步而言，違章廠房常成為私人間權屬糾紛的來源，因違建未經合法登記，無從自地政機關查知所有權人，實務上常見爭議之一即為所有權人之認定，原則上，違章建築的所有權歸屬於實際出資興建之人，如屬多人共同出資則構成共有，通常需依據承攬契約、付款紀錄、施工合約、發票收據等來佐證所有權歸屬，有些人以門牌申請、水電裝設或稅籍登記為權屬依據，然而需注意，此類行政資料係為戶政、供水供電或稅捐管理所設，並非不動產權利登記制度一環，僅具間接證明力，不得作為所有權直接依據，因此無論係承購或承租違章廠房者，均應審慎評估並注意風險。

 

其中較為常見的糾紛情形即為租賃契約簽署後始發現出租人非實際所有人，此時承租人除須面對房東主張無權出租的爭議，亦可能面臨押租金遭拒還之風險，為防範此情形發生，承租時除應要求出資憑證佐證所有權外，亦可考慮採按月給付租金並減少押金數額，甚或以支票替代押金，以利未來爭議時得及時止付支票或暫停租金給付以減損損害，惟以票據方式作為押租金替代仍應評估退票風險並設立法律配套。

 

農地工廠合法嗎？

進一步而言，倘若係購買違章廠房所占之農地時，尤須詳實查明農地性質與登記限制，依農業發展條例第31條規定，耕地之所有權移轉應符合區域計畫法與都市計畫法之土地使用分區規範，否則不得辦理所有權移轉登記，惟此規定有兩大例外，即繼承與法院拍賣，此二者不受使用限制之拘束，故若係一般買賣，原則上於耕地上搭建違建者不得辦理移轉登記，若係一般農地（即非屬耕地）則可為買賣與登記行為，雖上有違建仍不妨礙所有權移轉，

 

至於處於耕地範圍之違章廠房，其買賣欲辦理移轉登記時，須先拆除違建恢復農業使用始得登記，或藉由繼承或法院拍賣方式完成移轉程序，惟若僅係經法院判決、和解或調解而為之移轉，仍不符條例第31條規定，非屬例外情形，仍受限於土地分區使用限制，不得登記，從而應特別留意此一實務區別，否則即便已取得法院文件，仍可能無法完成登記。

 

農地工廠是指位於都市計畫區內的農業區或非都市計畫區內的特定或一般農業區中的工廠建築物，這個詞本身具有中性意義，並未直接表示其合法或違法，然由於過去多年來農地被大量挪作工業用途，加上違章工廠數量龐大，社會上逐漸形成農地工廠等同於違建的既定印象，為解決此一困境，政府自2020年起啟動一系列納管與輔導措施，允許特定條件下的既有農地工廠透過「特定工廠登記」與「用地變更」的程序完成合法化，並強化環境保護與區域規劃管理(工廠管理輔導法第28-1條)。

 

目前農地工廠若欲合法化，須符合五大條件，首先必須是2016年5月19日前已存在並持續營運的既有工廠，且從事低污染行業，不在政府公告的限制區域之內，並於2022年3月19日前完成納管申請，接著須於2023年3月19日前繳交工廠改善計畫，兩年內完成消防、環保、水利等各項改善措施並通過審查，獲得特定工廠登記後，仍須進一步申請用地計畫並於2040年3月19日前完成土地變更程序，包括綠帶設置、建蔽率規劃、繳交用地變更回饋金與辦理建照及使照等，以取得最終的合法工廠登記，方能從制度上獲得全面認可與保障。

 

反之，若為未申請納管或在時限外申請之工廠，即使已存在多年，仍屬違法農地工廠，依法不得繼續營運，須面臨一系列行政處分，包括勒令停工、罰鍰、斷水斷電與強制拆除等，其中依工廠管理輔導法，違法農地工廠如遭查獲，將被縣市政府命令停工，如擅自復工者，處2萬元至10萬元罰鍰，並得通知自來水與電力公司中斷供應，若違法營運仍持續，將按次連續處以4萬元至20萬元罰鍰，直到確實停工為止，同時因違反都市計畫法與區域計畫法之分區使用規定，尚須面對每次6萬元至30萬元罰鍰，若限期內未回復原狀，更將依法進行強制拆除，即使部分工廠已完成特定工廠登記，仍必須於2040年3月19日前完成土地變更作業，否則亦將失去合法地位，可見農地工廠合法化是一段漫長且繁複的法定程序，需要業者主動配合、落實改善，並及早規劃完成最終土地變更與工廠登記，始得保障經營權益並避免被認定違法。

 

惟在合法化過程中，仍應注意區位限制與行業別管制，如若工廠位於農業發展重點區或高污染行業名單中，將不得申請納管與合法化，須另尋土地遷廠或轉型經營，以符合法規要求，整體來說，政府近年對農地工廠採取「輔導與取締並行」政策，允許部分既有農地工廠在符合環保與規劃條件下納管合法化，同時強化查緝與處分違法工廠，藉此遏止農地濫用趨勢並保障糧食安全與國土資源永續，而從政策面也可看出政府逐步將農地工廠納入產業政策與土地規劃整合架構之內，透過年度納管輔導金或營運管理金機制，使合法化工廠在繳納費用與改善義務中得以繼續經營，既兼顧產業生存也落實土地使用管理目標。

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