什麼違建可以不拆？

問題摘要：

「什麼違建可以不拆」的正確認知為所有違建依法皆須拆除，僅因行政資源調度、風險評估與既有政策考量，部分違建可暫緩執行，經拍照列管並非合法化或免責處理。民眾於居住或購買房產前，應詳加查驗建物是否合法，是否為違建或被列為列管建物，以免未來產生拆除、無法辦權利移轉或損失補償爭議。政府亦應持續加強違建查報與處理透明度，建構完善資訊公開機制，使民眾能及早辨識違建風險、避免因誤信不拆即合法而產生不當信賴與爭訟風險，落實建築管理與都市治理之法治基礎。違章建築即便在實務生活中常見，其法律地位卻處於極度不穩定之狀態，既無所有權登記保障，又受行政法規強力管控，其存在雖可供暫時使用，但欠缺永續保障與資產價值。因此，公寓大樓頂樓加蓋、陽台外推、屋頂增建等皆應謹慎評估其法律後果與責任風險，若有意承購、使用或出租違建，應事先諮詢法律專業，並確認使用空間是否可補辦建照或具備容許使用可能性，否則極易陷入「看得到、用得到、但守不住」的困局。違章建築處理辦法係我國建築管理制度重要一環，透過查報、認定、補辦、拆除與列管機制，達到清理違建、保障公共安全與維護都市秩序之目的，民眾應瞭解法規限制，避免購置或加建違建以致自身權益受損。

 

律師回答：

關於這個問題，章建築之定義，乃指建築法適用地區內，依法應申請主管機關審查許可並取得建造執照方可施工之建物，卻未經合法申請逕行興建者。此處需注意「依法應申請建照」為認定違建之前提，亦即若非屬須辦理建照者，不在違建處理辦法範疇內。

 

違章建築，簡稱違建，係指未依法申請建造執照或未經主管機關核准使用即擅自建築、加蓋、改建、使用或拆除之建築物，依建築法第25條明確規定，建築物非經申請直轄市、縣（市）主管建築機關審查許可並發給建造執照者，不得擅自建造、使用或拆除，而違反者依同法第86條將面臨罰鍰、勒令停工、限期改善、甚至強制拆除等處分。

 

在實務上，違建最常見的情形，即是在合法建築物核發使用執照後，住戶於頂樓平台、陽台、露臺等空間另行增建或加蓋建物，尤其在都市住宅密度高、房價昂貴的地區，屋主為增加使用空間而加蓋鐵皮屋、套房或房間者屢見不鮮，雖外觀上具有完整房屋形態，實則並無建築執照與使用許可，無法依法辦理不動產所有權登記，屬於違章建築。

 

在法制上，建築法第4條界定建築物為「定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」，換言之，只要具備基本建築結構與可供使用之功能，即屬建築物範疇，皆須符合法定規範並取得主管機關核發之建造執照始得興建。

 

根據第30條，申請建照應檢附土地權利證明文件、工程圖樣及說明書等資料，經主管機關審查通過後方能動工。若未經合法申請即擅自動工，則違反第25條，將受第86條規定之處罰，主管機關得處違建造價千分之五十以下罰鍰，並得勒令停工、補辦手續，若情節重大或屬第五十八條危害公共安全等情形，亦得逕行強制拆除。

 

至，違建處理方式依據建築法第97-2條，應依內政部訂定的「違章建築處理辦法」辦理，其主要精神在於依法管理都市建築秩序，維護公共安全、消防通行與建築品質，並防止都市空間濫用與無序發展。該辦法中明確區分「既存違建」與「新違建」，前者指未經許可但已存在多年且未列為優先拆除對象的建築，後者則為新近新增、明顯影響市容安全或占用公共設施之建物。特別是在都市公寓大樓常見的頂樓加蓋建物，儘管屋主常主張其擁有樓頂所有權或管理權，並基於生活需求或空間限制加蓋使用，然而自主管機關角度，該類建築皆未合法取得建照，無論係自行居住、出租或其他用途，均屬違法使用，其存在並不因使用人主觀認知或使用年限而取得合法性。

 

因此即便房屋已穩固建成多年並實際供人居住，仍不得依法辦理地政登記或移轉所有權。依照實務見解，違建的「所有權」係屬於實際出資興建者，亦即建築法所稱之「起造人」，通常為原屋主或使用人，若後續轉讓予他人使用或居住，亦無法如合法建物一般辦理不動產移轉登記，而僅屬「事實上處分權」，即實際使用與收益之事實權能，但缺乏民法第758條所定之物權效力。換言之，違建在法律上並非真正具有所有權保障之財產，僅能作為私下契約性質的事實讓與關係存在，不具公示力，亦無法透過地政登記對抗第三人。

 

違章建築處理辦法係依據建築法第97條之2訂定，3條則指出，違建之拆除，為地方政府職權，由直轄市或縣市主管建築機關負責執行。依第5條規定，當主管機關接獲違建查報後，應於五日內完成勘查作業，並區分處理情況：若認定該違建符合拆除要件，應即拆除之；若尚未構成拆除要件，則應通知違建人限期三十日內補辦建照，補辦結果若不合規定或逾期不補辦者，亦應拆除。此制度設計反映出主管機關在拆除前仍給予違建人限期補正之機會，並非一查即拆，而是基於比例原則衡酌處理。然依第6條規定，凡依法認定應拆除之違建，主管機關不得予以緩拆或免拆，意味行政機關對違建應依法貫徹處理，無從寬容空間，也防止以人情或行政裁量變相坐實違建之存在。

 

關於既存違章建築，為因應實務中早年未即時處理之違建問題，第11-1條特別訂定分類機制，分為「影響公共安全者」與「不影響公共安全者」二類。對於前者，主管機關應即訂定拆除計畫限期拆除，對於後者，則可依實際情況進行列管、分期拆除。此條亦詳細列舉何種情況屬影響公共安全之違建，包括第一款之整幢違建供營業使用者，由於人潮多、風險高，當屬優先處理對象；第二款為合法建築物屋頂垂直加建者，若占用屋頂避難平台或樓層達二層以上者，顯然影響逃生與建物結構，應屬拆除重點；第三款為水平加建違建，若占用防火間隔、防火巷、騎樓、法定空地作營業用途或開放空間者，亦列為公共安全危害來源，因其可能阻礙消防救援或影響都市機能正常運作。此外，第四款則授權主管機關依具體事實自行認定其他有拆除必要者，以避免法條僵化導致規避空間。該條最後亦提及既存違建之劃分日期應由主管機關依轄區實際狀況公告一次為限，目的在於明確劃定處理對象，避免違建人持續以模糊既存與新違建之界線規避責任。在此制度架構下，違章建築處理辦法不僅強化對違建之查報與拆除機制，更在保留一定行政彈性之下，區分違建性質以利逐步清理違章建物積弊。

 

然而在實務上，民眾對於違建仍存在諸多誤解，特別是頂樓加蓋或陽台外推常被視為「屋主擁有樓頂使用權」，但依據上述法規，只要未依法取得建照即屬違建，無論使用人是否為善意，亦無法取得合法所有權或主張合法占有，特別是牽涉到公共安全或市容規劃者，必然會面臨拆除命運。再者，若違建人於主管機關通知補辦期限內未能取得合法建照，將面臨強制拆除，且不得主張補辦中請求緩拆或以人道理由主張免拆，故違建處理上依法行政精神貫徹明確。另需特別關注者，係主管機關得依不同地區違建情形公告既存違建劃分日期，僅得公告一次，意味地方政府一旦公告完成，即不可再恣意追加新既存違建名單，此舉有助穩定行政處理基準，並防止行政裁量濫用。

 

違建本質上即為違反建築法規定所建造之建築物，依法理當拆除，然實務運作上因行政資源有限，主管機關不可能即時全面執行，因此出現所謂「列管不拆」之現象，民間遂誤解為「可以不拆」的違建，實際上此類違建只是「暫不拆」而非「合法存在」，其法律地位仍屬違章建築，隨時可能面臨拆除處分。

 

以臺北市為例，其制定「臺北市違章建築處理規則」，就違建處理程序與標準加以細化，其中第5條明定「新違建應查報拆除」，惟若符合第六條至第二十二條規定者，得以拍照列管。此處所謂「新違建」通常指未在主管機關設定基準日前興建完成，屬於近期違規所建造者，依法應予拆除，但若不影響公共安全、通行或古蹟保存維護等，則可先行拍照列冊、暫緩拆除。但若該違建經目的事業主管機關認定已妨害公共安全、妨礙通行或影響古蹟維護，即便已列管仍應查報拆除，顯示列管非永久保證不拆。

 

此外，若違建曾被依建築法強制拆除卻仍違規重建者，主管機關除了再次查報拆除外，並應依建築法第95條規定移送司法機關處理，該條明訂違反拆除命令重建者處以處罰並得連續處分，並進一步加強刑事責任。再以違建中常見的「夾層屋」為例，係指利用合法建物室內挑高空間違法加建之夾層樓板，違反建築技術規則之室內高度及樓地板面積比例規定，依規定應拆除。但臺北市於違章建築處理規則第22條特別規定，凡於民國90年9月1日前已報本府工務局列管之夾層屋，可拍照列管，即屬「既存違建」之處理模式。

 

，該等早年夾層違建雖不符法規，因其形成時間早、既成事實明確，若未涉及公共危險者，則得先行列冊管理，不即時拆除。惟此種列管方式僅係行政上資源調度之權宜措施，並不代表取得合法地位，亦無法辦理產權登記或設定抵押權。

 

從法理上來看，無論為拍照列管或既存違建，其本質均為違章建築，若未能補照或納入都市更新、危老重建計畫等正規程序，終將面臨拆除命運。行政機關之拍照列管制度僅為行政裁量下的執行順序安排，並無變更其違法性質或創設合法權利。尤其若違建人將列管違建作為交易標的出售予第三人，後者雖有事實上使用權利，卻不具備所有權法律保障，一旦被拆，難以主張損害賠償或排除執行之權利。

 

另依違章建築處理辦法第11-1條規定，主管機關對於既存違建仍須分類拆除，其中若違建涉及營業使用、占用避難平台、防火間隔或法定空地者，亦屬優先處理對象，並不因列管而免於法律責任或後續強制處理。由此可知，「什麼違建可以不拆？」此一問題的實質答案應為「所有違建都應拆，部分違建因未優先列為執行標的而暫緩拆除」。基於行政資源有限，主管機關只能依據危害程度及社會接受度決定先後順序，並非「合法化」違建。在此脈絡下，所謂「不拆」僅係「尚未拆除」，並非永不處理，違建人或居住者應謹慎看待自身權利處境，避免誤認列管等同合法，進而做出錯誤處置如投資、交易或抵押等行為。此外，隨著地方政府加強市容整頓與災害防治政策，對於違建之處理標準亦將愈趨嚴格，尤其一旦違建涉及火災隱憂、擋住消防通道或有危樓之虞者，更會被優先納入拆除名單，屆時即便屬列管對象亦不具保留空間。另需注意的是，違建人若主張其違建應「免拆」，必須基於實體法上存在明確排除適用者，例如已合法補照、經都市更新程序核准、屬於依法興建而登記遺漏之建築物等。反之，僅憑存在已久、無人檢舉、或地方政府列管等情形皆不足以對抗主管機關未來之拆除行動。

 

最後值得指出，違建處理不僅關係都市景觀與公共安全，更涉及人民財產權、居住權與行政法保障原則，故主管機關在執行查報與拆除程序時，除應依本辦法操作，亦應注意正當法律程序，包含通知義務、救濟管道與比例原則，以免衍生行政爭訟或損害人民信賴利益。

-房地-建管-違章建築(違建)-違章建築(違建)拆除

瀏覽次數：2