買了違章建物卻不能阻止強制執行？

問題摘要：

違章建築因無法登記所有權，交易所取得之僅為事實上處分權，法院於強制執行時對該建物之處分並無違法，買受人因無物權保護難以提起異議之訴。即便執行有誤，亦須由真正所有權人行使異議訴訟救濟。面對違建買賣之風險，唯有從源頭防堵違建產生並加強交易審慎程序，方能有效保障購買者之權益並降低爭訟風險。違建交易雖仍盛行，但在法律制度上終究難敵法定產權規範，實應審慎為之。

 

律師回答：

關於這個問題，違章建築在臺灣向來是法律與市場現實交織下的產物，雖名為「違章」，但卻仍舊頻繁地進行買賣，形成一種在法律邊緣游走的產權交易模式。然而這種交易本質上所轉移的並非民法上完整的「所有權」，而是一種稱為「事實上處分權」的使用權能，換言之，買受人取得的並非法律上可以登記的不動產所有權，因此當原出資興建人遭強制執行時，買受人便難以主張自己擁有足以排除執行的物權，最終無法阻止法院執行程序的進行。

 

違章建築處理辦法第2條的定義，違章建築指的是在依法應申請並核發建造執照的地區，未經許可擅自建造的建築物。從行政管理的分類上，違建又可分為「程序違建」與「實質違建」，前者雖未依法申請建照但尚符合法令使用目的，後者則為實質違反都市計畫或建築法規的擅建行為，通常無法補辦使用執照，更難登記為合法建物。這使得違章建築無法於地政事務所完成建物第一次登記，成為一種無法辦理產權移轉登記的建築物，在法制上處於「幽靈狀態」，其所有權形式上仍歸於原出資興建人，但交易所轉移的僅為事實上得以使用、收益的權利，卻無法作為排除執行之用。依據民法第758條第1項規定，不動產物權之移轉以登記為生效要件，因此無登記的違章建築自然不符合法定產權移轉的要件。

 

在此情形下，即便買賣契約成立並已交付價金，買受人實際上並未取得法律意義上的所有權。換言之，在所有權人被債權人聲請對違建標的執行時，買受人並無權利阻止該強制執行程序。根據最高法院44年度台上字第721號判例意旨，所謂「第三人異議之訴」乃指當執行標的並非債務人所有，而為第三人所有者，該第三人得依法提起訴訟主張其權利並阻止執行，但此訴訟須以原告對執行標的擁有「足以排除執行之權利」為前提，違建買受人僅持有事實上處分權，自非法律上排除執行之適格權利，遂難以構成第三人異議訴之正當事由。

 

更進一步而言，即使執行之標的並非債務人所所有，而法院誤認為係其資產而執行之，若買受人並非出資建造人或未依法取得所有權登記，亦無法單方面提起異議訴訟，其救濟程序應由原出資興建且具實體權利之所有人親自主張，而非買受人代為訴訟，否則即便勝訴，仍可能因權利不適格而被駁回，如其與原興建者有的債權關係，可以依民法第242條代位行使。

 

此外，違章建築之交易雖在市場上行之有年，但實務上因其無法登記，銀行等金融機構亦多不接受違建作為擔保品貸款，且基於行政處分的即時可執行性，一旦主管機關裁定違建須拆除時，買受人即便再有不滿亦難以主張財產保障或請求補償，造成所謂「一場空」的風險。此種法律不確定性，亦使違建在交易價格上普遍遠低於合法建物，以反映其潛在法律風險與未來拆除可能性。

 

在實務運作中，違建買賣通常透過買賣契約、事實交付及使用權轉讓方式完成，交易雙方心知肚明違建之法律限制，但仍在價格及風險上取得某種平衡。然而，一旦涉及原興建人之財產執行，則無論事實使用人如何主張其對建物有佔有、支付、改善等事由，只要無法提出排除執行之法律權源，法院均可逕行拍賣或拆除，買受人最終僅能列為拍賣或清償程序中債權申報人，無法以權利人自居主張優先保護。就算違建之出資人並非債務人而遭誤執行，基於民事強制執行程序之規定，也僅能由真正所有權人依強制執行法第15條提出異議之訴，要求排除執行。

 

換言之，事實使用人若非權利人，即無從提起異議訴訟，僅能等待所有權人行動。若所有權人消極以對或無意主張，買受人更處於「孤掌難鳴」的處境。由此可見，違章建築即便在實務上頻繁交易，卻難以獲得真正法律保障，不僅風險高，且一旦遭遇原興建人之財產執行，買受人極可能在毫無抵抗能力下失去使用建物之權益，淪為「有屋可住但無屋可護」的窘境。因此，在考慮購買違建之前，應詳加評估法律風險與現況用途、權屬清晰度及興建人之財務狀況，必要時應諮詢專業律師協助評估，否則貪便宜反而可能損失慘重。

-房地-建管-違章建築(違建)-第三人異議之訴

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