違章建築可以聲請強制執行嗎？

問題摘要：

違章建築之執行雖可行，仍受限於多重法律條件與風險。違章建築雖違反建築法，不能登記，但民法上仍承認其為定著物，具獨立經濟價值。最高法院歷來判例均肯認其可作為交易及強制執行之標的，惟執行程序與一般建物不同，需經查封、測量、鑑價、拍賣及點交等特別程序完成。買受人取得者僅為事實上處分權，須自負拆除風險與土地使用爭議。此一制度兼顧債權實現、司法效率與法秩序維護，反映出在違法存在之物仍具經濟現實的情況下，法律如何透過程序性制度達成實體正義與社會安定的平衡。

 

律師回答：

違章建築能否成為強制執行之標的，實務上雖曾引起爭議，違章建築雖未依法申請建築許可及使用執照，不能辦理所有權登記，惟其存在並非法律所不承認之物，且在交易上可供讓與、買賣、租賃或抵押使用，仍具獨立財產價值與經濟效用，故得作為民事執行標的物。

 

違章建築的房屋，雖然地政機關不許辦理登記，但並非不得做為交易的標的（最高法院四八年台上字第一八一二號、五二年台上字第一二三六號判例），因此違章建築也可以做為強制執行的標物，惟違章建築的執行與一般有保存登記的房屋的執行程序稍有不同，因違章建築之房屋地政機關不許辦理登記，無建物謄本可查。

 

此項見解奠定違章建築於民事強制執行程序中可被查封、鑑價、拍賣及點交的法律基礎。違章建築係指未依法取得建造執照及使用執照即擅自興建使用之建物，因違反建築法規範，主管機關不予登記，導致其不具備公法上合法性。然而從民法觀點出發，該建物如具備獨立構造及使用性質，仍屬土地定著物，依法屬不動產，並可作為交易及執行之客體。

 

是以，違章建築之出資興建人雖不能取得登記上之所有權，但享有事實上處分權，法院於執行程序中，得依據該事實上處分權進行強制執行。此等執行程序，因違章建築無法辦理登記，與一般登記建物之強制執行程序有所不同，主要包括查封、測量、鑑價、拍賣及點交等五大階段。

 

其一，查封程序。

執行違章建築時，法院必須首先確認該建物是否屬於債務人所有，因違章建築無登記可查，通常由債權人提出納稅證明、房屋稅單、電費、水費帳單或其他能證明債務人事實上占有及使用之文件作為依據，法院得依強制執行法第76條規定為查封處分。

 

法院查封後，依該法第82條及第83條之規定，得指定保管人或命債務人繼續保管，並不得擅自毀損、移轉或變更使用。查封後之違章建築，在法律上雖無登記效力，但自查封送達時起即生查封效力，債務人不得再行處分該建物。通常都由債權人提出違章建築之納稅證明如稅單等，或其他足資證明之文件，已為審查，審查結果認該違章建築係債務人所有，其他有關查封物之保管或管理等均與一般不動產之執行程序同。

 

其二，測量程序。

由於違章建築未經登記，法院無法得知其確切範圍、面積及位置，故查封後必須定期測量。執行法院通常會發函囑託當地地政事務所派員會同執行人員、債權人及債務人到現場測量。測量時執行人員應明確指示查封範圍與界線，以確定執行標的。測量完成後，地政機關應依土地登記規則第126條規定，為「未登記建築改良物查封登記」，並將建物位置圖、平面圖及查封登記簿謄本送交法院備查。此程序依據「未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法」及內政部69年修正發布之土地登記規則規定辦理，目的在使違章建築得以在執行程序中具體化，確定其物理範圍與價值依據。

 

違章建築因不能辦理所有權第一次登記，故其查封之範圍、面積均不明確，無從辦理查封登記，因此執行法院於查封後，應定期測量，由執行法院發函（囑託書）當地政事務所派員會同法院執行人員、債權人、債務人到達現場測量，測量時執行人員應明確指試測量之範圍、界線、測量完畢後，地政事務所應辦理查封登記，並於辦妥查封登記後應將建物登記簿及平面圖與位置圖之影本函送法院參辦，過去對未登記建物（包括違章建築）之查封，均依六十四年一月二十八日前司法行政部頒布之「未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法」辦理，為六十九年一月二十三日內政部修正發步之土地登記規則第一百二十六條已將前開聯繫辦法之內容規定在內，試以目前辦理違章建築之查封測量等程序，均依該條之規定辦理。

 

其三，鑑價程序。執行法院於查封並測量完成後，應依強制執行法第84條規定，命鑑定人就該不動產估定價格。鑑定人通常為法院選任之公會鑑價人或地政士，其估價依據包括違章建築之構造、材料、使用狀況、面積、地點及市場行情等因素。鑑定完成後，法院將核定拍賣最低價額，以作為拍賣基準。

 

惟需注意的是，違章建築之價值通常低於合法建築，原因在於其法律地位不穩定，隨時可能被主管機關拆除，因此估價時須反映其潛在風險。若該違章建築坐落於他人土地上，法院得同時考量占用土地之使用補償或租金等因素。

 

其四，拍賣程序。

法院應指定拍賣期日、拍賣場所、核定最低價額、酌定保證金，並張貼及刊登拍賣公告。拍賣公告內容應載明違章建築之現況、位置、構造、使用狀態及法律限制，以提醒潛在買受人解購買風險。拍賣程序依強制執行法第92條至第95條規定進行，拍定後由最高價競買人取得該建築物之事實上處分權。雖然違章建築無法登記，但買受人自拍定日起即取得占有、使用及事實上處分之權利。法院於拍定後命買受人繳清價金，並辦理點交手續。值得注意的是，違章建築之買受人應知悉該建築物不具備合法建照及使用執照，仍有被主管機關拆除之風險，其購買行為屬自負風險之民事行為。

 

不動產拍賣，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，違章建築之鑑價應等到地政機關測量完竣，檢送建物登記簿謄本即位置圖、平面圖至法院後，始能辦理，故法院必須將違章建築之構造、位置、面積等均函告鑑價機關，作為估價的參考資料。

 

拍賣前應指定拍賣期日、拍賣場所、核定拍賣最低價額、酌定保證金額、張貼即刊登拍賣公告、拍賣期日實施拍賣，命繳拍賣價金，均與一般不動產拍賣程序相同。

 

其五，點交程序。

若拍定後違章建築仍由債務人或第三人占有，法院得依強制執行法第99條規定，命解除其占有，並將建物點交予買受人。如債務人或第三人拒絕交出，法院可請求警察協助執行。法院點交時，對於建物內之動產應依第100條規定處理，可一併執行或交由債務人、代理人、家屬保管，若無適當人員可交付者，法院得暫時保管並通知債務人限期領取，逾期不取時得拍賣或提存價金。點交完成後，買受人即取得違章建築之事實上占有，並得依據拍賣筆錄作為權源。

 

實務上，違章建築的強制執行在法律效果上並非移轉正式所有權，而僅為事實上支配權之移轉。違章建築因無法登記，不得視為登記不動產之所有權移轉，但法院拍賣後買受人仍得取得該建物之事實上處分權。

 

此一制度在實務上具重要意義，因為違章建築雖無法透過地政登記制度保障交易安全，但仍有其經濟價值，法院藉由執行程序讓其具備法律上可流通之可能，以平衡債權實現與物權公示原則之衝突。惟違章建築拍定後，買受人僅取得事實上處分權，而非正式所有權，該建物若日後遭主管機關拆除，買受人不得請求返還拍賣價金或損害賠償，因其風險已於拍賣公告中明確揭示。此亦為拍賣公告中必須載明「本件為違章建築，買受人應自負拆除風險」之原因。

 

拍定後違章建築現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人，如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。……點交後，原占有人復占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之（本法第九十九條）。又房屋內之動產除應與不動產同時執行外，應取去點交債務人或其代理人家屬或受僱人。無前項之人受點交時，應將動產暫時保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾限不受領取時，得拍賣之而提存其價金或其他適當之處置（本法第一百條）。

 

 綜上所述，違章建築雖不具登記合法性，然實務上仍得成為民事強制執行之標的。法院執行程序包括查封、測量、鑑價、拍賣及點交五大階段，其間雖無登記程序，但透過法院與地政機關聯繫機制，仍能確立其範圍及價值，使執行制度得以實現債權人之權利。此制度之核心精神，在於兼顧交易安全與實體權利之平衡，既不否認違章建築的經濟實體存在，又不因其違法性質而完全排除民法上之保護。實務上違章建築執行案件多涉及建物坐落土地非債務人所有之情形，法院於執行時應注意不得影響土地所有人之權益。若違章建築與土地分屬不同人所有，法院應於查封公告中載明僅限於建物本身，不及於土地。買受人日後若繼續占用該土地，須另與土地所有人協商租用或承認地上使用關係，否則恐生無權占有之爭議。

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