什麼是違章建築？違建有什麼行政上責任？

問題摘要：

違章建築在行政上不僅僅涉及擅自施工，更擴及使用變更、維護義務與室內裝修等多面向法律責任。凡未依法申請核准建照、使照、室內裝修許可或未依核定用途使用者，皆構成違法行為，我國針對違章建築之行政責任，已建立起都市計畫法、區域計畫法與建築法共同運作之法制體系，兼具罰鍰、限期改善與強制執行等手段，對於保障都市公共利益與提升空間品質具有積極意義，未來在法制推進上仍可就罰鍰金額、執行效率與救濟程序進行制度性檢討，以強化違建防治之功能並保護人民合法權益。主管機關有權對建築物所有權人與使用人處以高額罰鍰，並採取各種行政強制措施，以恢復原狀與維護法令秩序。此等責任不因買賣、出租、繼承等法律關係移轉而免除，新取得人亦可能因繼受違建而連帶承擔補辦與改善義務，甚至負擔行政罰責。故民眾於從事不動產交易或使用前，應詳加查明建物是否存在違建、未辦變更使用或未申請裝修許可等情形，避免日後蒙受法律風險。亦有必要建立法遵觀念，切勿誤信只要未遭舉發就可長期存在之迷思，畢竟違章行為隨時可能被檢舉或列管，進而招致行政處罰或財產損失。唯有落實建築法規與安全管理，始得確保居住品質與財產保障。

 

律師回答：

違章建築係指未依法令取得建築許可而擅自興建之建築物，其存在不僅影響都市規劃與公共安全，更侵害他人合法權益與國土空間治理秩序，對此，我國法制體系中已明文設有相關行政處罰與執行機制，如建築法、都市計畫法、區域計畫法等。

 

什麼是違章建築？

關於這個問題，俗稱「違建」的建築物，係指未依建築法規定取得主管機關之審查許可及核發建造執照、雜項執照與使用執照，即擅自興建、使用或變更使用的建築物，屬於法律明文禁止之違法建築類型。

 

依建築法第25條第1項規定，建築物之新建、增建、改建、修建、拆除或使用，均須經直轄市或縣（市）主管建築機關核准，並取得合法執照，始得為之。凡未依法定程序申請建照與使照之建築物，即為違章建築，違建本質上即為對公共安全、土地使用管理及都市計畫秩序的破壞，因此不具有法律上之正當性或權利保護，亦不得要求主管機關予以承認或辦理所有權登記。

 

依建築法第28條，建築執照分為建造執照、雜項執照、使用執照與拆除執照四類，其中建造執照為新建、增建、改建與修建建築物時所須申請之執照，使用執照則為建築物完工後須取得以始得合法使用之憑證，若未申請使用執照即進行使用，仍屬違法行為。此外，部分原先合法興建但後續變更用途或擴建部分未申請變更使用執照之建物，也可能構成「合法建物部分違建」，須就違規部分依法處理。

 

依據建築法第4條定義，建築物係指定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物，因此不論是住家、工廠、鐵皮屋、露天車棚或遮雨棚等，只要具備該等物理條件且無合法建照，皆可能構成違建。

 

除一般建造行為外，依建築法第9條，建造行為包括新建、增建、改建及修建，亦即凡對建築物進行上述四種類型之一之施工行為，均須依法申請建造執照。新建係指新造建築物或全部拆除後重新建築者；增建係指增加原建築物面積或高度者；改建係將建築物之一部拆除，在原基地範圍內改造但不增加面積或高度者；修建則指建築物之基礎、樑柱、承重牆、樓地板、屋頂等主要構造，有超過半數修理或變更者。凡屬此等情形之一者，未依規定申請建照即施工者，即屬違章建築行為，須承擔相應行政處分。

 

又依違章建築處理辦法第2條規定，所謂違章建築，係指在建築法適用地區內依法應申請許可但未經許可即擅自建築之建物，包含擴建、加蓋、陽台外推、夾層屋、屋頂違規搭建、遮雨棚、防火巷擴建或佔用國有土地等皆屬常見形式。這些違建通常未經結構安全審查、耐震設計與消防規劃，對於使用人與鄰近居民皆潛藏重大安全風險，亦可能妨害公共設施與都市交通動線。

 

因此，違建依法不得辦理第一次建物登記，無法取得建物登記謄本與建物所有權狀，也不能作為抵押物向銀行辦理貸款，無法享有與合法建築物同等的財產權利保障。當事人若持違建買賣契約主張權利，法院亦可能因該標的物屬違法建物而不予保護。

 

行政上責任

違章建築於行政法上負有相當明確且嚴格之法律責任，特別是在未經主管機關許可即擅自進行建築行為、變更使用類組或未依規定申請室內裝修許可的情形下，違反者除遭受罰鍰外，尚須面對限期改善、停止使用、斷水斷電乃至強制拆除等行政處分。

 

建築法第73條第2項規定，建築物使用應符合核定之使用類組，僅在建築物在一定規模以下之使用變更者得為例外。若擅自變更使用類組，或對建築物之主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不符者進行變更，依規定必須申請變更使用執照。

 

此外，依建築法第77條第1項明文規定，建築物所有權人及使用人有維護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任，如未履行此法定義務，亦將依建築法第91條第1項第2款處以同額罰鍰及行政處分。是故，建築物所有權人與使用人對於建築物的違章情形並無得以忽視的空間，即使並非違建行為之直接實施者，亦須共同負擔維護合法性與安全之行政責任。

 

如未依規定辦理，依建築法第91條第1項第1款，主管機關得對建築物所有權人、使用人或經營者處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦相關手續。若逾期不改善且持續使用，則得按次連續處罰，並得命其限期停止使用，必要時並可停止供水、供電、封閉或命其於期限內自行拆除、恢復原狀或由政府逕行強制拆除。

 

而除上述建造或使用變更之違章行為，實務上常見之違規裝修也可能涉及行政責任，特別是對於屬於建築物室內裝修管理辦法第2條所定之供公眾使用建築物（如旅館、百貨、醫院、學校等）或經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物（例如特定高樓住宅、辦公室等）而言，其室內裝修若涉及該辦法第3條所定行為，例如固定式天花板裝修、內部牆面裝修、高度逾地板1.2公尺之固定隔屏裝修、分間牆變更等，在未經主管機關核發許可文件即擅自施工者，同樣違反建築管理法規，應依該辦法第22條以下之規定辦理補件或停工處理，並得處以罰鍰。此等規範之目的在於保障建築物之安全與功能分區，並防範火災或其他災害風險，對於公共使用空間尤為重要。主管機關對於違反室內裝修管理者，亦可命其限期改善，並於必要時採取斷電、斷水、勒令停業或強制拆除等強制手段。

 

針對違建之管理與處理，建築法第97條之2授權內政部訂定「違章建築處理辦法」，由各直轄市、縣（市）政府依權責執行。依該辦法第3條規定，違章建築之拆除，由地方主管建築機關主導執行，視違建情形採主動列管、限期改善或強制拆除方式處理。在實務操作上，地方政府亦可能針對「既存違建」與「新增違建」採取不同處理標準，例如對於早年興建且未影響公共安全者列冊管理暫緩拆除，而對於新增或經檢舉違建者則依法優先拆除，以維護建築管理制度與公共利益。

 

不論其實際使用年限與現況如何，違建在法律上均無法成為不動產權利登記之標的，購屋者如購買含有違建部分之建物，應審慎查明登記範圍與建物現況是否相符，以免將來發生被拆除或糾紛無法主張損害賠償。此外，即使違建於買賣契約中已載明交付內容，法院亦有可能因違建標的物違反強行法令而不予承認該契約之法律效力。

 

為避免購屋人誤信不實宣稱，購屋前應向地政事務所調閱建物登記謄本，並實地查勘現況是否有未登記建物，如頂樓加蓋、陽台外推、地下室隔間等，再依此與賣方議約、明確界定風險歸屬，避免日後爭議發生。

 

最後需特別強調，違建無法因持有時間或使用情況轉為合法建物，政府亦無就地合法之義務，若有民眾主張因違建存在多年、未曾遭到拆除即應視為合法，則係誤解法令。違建存在時間越久，並不其取得合法地位，反而因積累更高的安全與法律風險而應優先處理。縱然政府短期內未拆除違建，也不表示其默認違建之合法性，仍可能隨時執行強制拆除作業。

 

因此，民眾對於建築物的合法性應抱持高度警覺，不得輕信房屋外觀即為合法證明，應落實查證其是否具備建造與使用執照，是否辦妥第一次登記，並注意建物與土地間的權利關係與分屬情形。只有真正合法登記的建物，才能享有完整的財產權利與交易安全，亦才能在遭遇法律糾紛、事故損害或財產處分時，依法主張權利，避免蒙受不必要的損失與責任。

 

構成違章建築之行為若位於都市計畫範圍內，依都市計畫法第79條及區域計畫法第21條之規定，地方政府得依都市計畫法第79條規定，對土地或建築物之所有權人、使用人或管理人處以新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀，如當事人不配合執行，則可按次處罰，並依法採取強制手段，如停止供水、供電、封閉出入口，甚或進行強制拆除等行政處分，而此等處置所需費用，亦由該土地或建築物所有人、使用人或管理人自行負擔。又若當事人未於限期內繳納罰鍰者，則地方政府得依行政執行法移送法院強制執行。

 

都市計畫法第79條第2項亦進一步擴張其適用範圍，若於第81條劃定之禁建地區範圍內從事未經許可之建築行為，亦適用同條規範之處罰與處置措施。此外，若違章建築係屬於都市計畫範圍以外之地區，即屬區域計畫法第21條所規範者，則由主管之直轄市、縣市政府依區域計畫法第21條規定對違反第15條土地使用管制規定者，處以同樣六萬元以上三十萬元以下之罰鍰，並得限期令其變更土地使用、停止使用或拆除其上建物回復原狀，對於限期未改善者，亦得按次處罰，並施以強制性手段，包括停止供水、供電、封閉、強制拆除及其他必要之原狀回復措施，費用同樣由該土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。若不繳納罰鍰，亦得移送法院強制執行。

 

上述規定顯示我國對違章建築之行政處罰體系，不僅具懲罰性，也具修復性，透過連續處罰與行政手段並行之方式，促使違建當事人限期改善或自拆，以免危害都市安全與空間治理原則。違建行為不僅僅是個人違法使用土地或建築資源，更容易引發火災、阻礙逃生通道等公共危險，實務上，地方政府通常會依據都市計畫法或區域計畫法發函通知違建當事人限期改善，屆期不改者則進入強制處分程序。而在執行上，地方政府通常會先由建管單位查報、拍照存證，確認屬違章建築後，由主管機關發文限期改善，再進一步依都市計畫法第79條或區域計畫法第21條課以罰鍰，並進行行政處分之程序。

 

若需強制拆除，除本於建築法第86條之行政處分程序，亦須依行政執行法就違建之人通知或公告執行，且需以書面方式命其限期拆除，屆期不履行者，始得進入強制執行程序。倘若違建所有人主張該建築物合法或已報竣工但尚未取得使用執照，或係既存違建者，則仍應依各地方政府對於既存違建之分類原則，如得否列管暫緩拆除、是否屬危害公共安全建物等，加以處理。

 

惟若係新違建或施工中違建，則不論是否報竣工均視為違法，依法得即報即拆。此外，違建之行政處分與強制手段係依照行政程序法與行政執行法為基礎展開，其行政處罰具有不確定性與裁量空間，惟應受比例原則、明確性原則與程序正義之限制，故對於違建之所有人、使用人或管理人而言，若不服處罰或拆除處分，應可依法提起訴願或行政訴訟以爭取救濟，惟多數法院對違建行政處分持審慎支持之態度，主管機關所為處罰乃依法執行公權力，且目的在於維持公共安全與都市計畫秩序，若違建當事人未能提出合法性證明或因罰鍰金額過高請求酌減，亦需提出具體經濟困難證明始有可能獲准，否則法院大多認為行政處分無違比例原則。

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