違建拆除費用應由何人負擔？誰負有清理違建之拆除殘餘物義務？

問題摘要：

違建拆除費用原則上由建築物所有人或事實上處分權人負擔，其清理責任亦由同一人承擔，主管機關得視情形依建築法、都市計畫法與地方自治條例執行拆除與收費，並依廢棄物清理法處理遺留物，綜合法律規範與實務運作後，形成一套兼顧行政效率與責任歸屬的違建處理制度。

 

律師回答：

關於這個問題，依據違章建築處理原則，違建區分為新違建、既存違建與施工中違建，處理態度亦有所不同，其中以施工中違建為優先拆除對象，而既存違建中如屬大型、列入專案或危害公共安全者，亦優先拆除，倘有妨礙消防安全者則不得列管而應即報即拆。

 

依建築法第77條第1項明文規定，建築物所有權人及使用人有維護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任，如未履行此法定義務，亦將依建築法第91條第1項第2款處以同額罰鍰及行政處分。是故，建築物所有權人與使用人對於建築物的違章情形並無得以忽視的空間，即使並非違建行為之直接實施者，亦須共同負擔維護合法性與安全之行政責任。

 

如未依規定辦理，依建築法第91條第1項第1款，主管機關得對建築物所有權人、使用人或經營者處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦相關手續。若逾期不改善且持續使用，則得按次連續處罰，並得命其限期停止使用，必要時並可停止供水、供電、封閉或命其於期限內自行拆除、恢復原狀或由政府逕行強制拆除。

 

針對違建之管理與處理，建築法第97條之2授權內政部訂定「違章建築處理辦法」，由各直轄市、縣（市）政府依權責執行。依該辦法第3條規定，違章建築之拆除，由地方主管建築機關主導執行，視違建情形採主動列管、限期改善或強制拆除方式處理。在實務操作上，地方政府亦可能針對「既存違建」與「新增違建」採取不同處理標準，例如對於早年興建且未影響公共安全者列冊管理暫緩拆除，而對於新增或經檢舉違建者則依法優先拆除，以維護建築管理制度與公共利益。

 

構成違章建築之行為若位於都市計畫範圍內，依都市計畫法第79條及區域計畫法第21條之規定，地方政府得依都市計畫法第79條規定，對土地或建築物之所有權人、使用人或管理人處以新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀，如當事人不配合執行，則可按次處罰，並依法採取強制手段，如停止供水、供電、封閉出入口，甚或進行強制拆除等行政處分，而此等處置所需費用，亦由該土地或建築物所有人、使用人或管理人自行負擔。又若當事人未於限期內繳納罰鍰者，則地方政府得依行政執行法移送法院強制執行。

 

都市計畫法第79條第2項亦進一步擴張其適用範圍，若於第81條劃定之禁建地區範圍內從事未經許可之建築行為，亦適用同條規範之處罰與處置措施。此外，若違章建築係屬於都市計畫範圍以外之地區，即屬區域計畫法第21條所規範者，則由主管之直轄市、縣市政府依區域計畫法第21條規定對違反第15條土地使用管制規定者，處以同樣六萬元以上三十萬元以下之罰鍰，並得限期令其變更土地使用、停止使用或拆除其上建物回復原狀，對於限期未改善者，亦得按次處罰，並施以強制性手段，包括停止供水、供電、封閉、強制拆除及其他必要之原狀回復措施，費用同樣由該土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。若不繳納罰鍰，亦得移送法院強制執行。

 

上述規定顯示我國對違章建築之行政處罰體系，不僅具懲罰性，也具修復性，透過連續處罰與行政手段並行之方式，促使違建當事人限期改善或自拆，以免危害都市安全與空間治理原則。違建行為不僅僅是個人違法使用土地或建築資源，更容易引發火災、阻礙逃生通道等公共危險，實務上，地方政府通常會依據都市計畫法或區域計畫法發函通知違建當事人限期改善，屆期不改者則進入強制處分程序。而在執行上，地方政府通常會先由建管單位查報、拍照存證，確認屬違章建築後，由主管機關發文限期改善，再進一步依都市計畫法第79條或區域計畫法第21條課以罰鍰，並進行行政處分之程序。

 

特別是在違建致災案件後，如2023年起台北市、新竹市、桃園市接連發生因違建起火造成多人傷亡案例，使地方政府強化違建管理與清除力度，地方政府多考量經費之負擔，基於使用者付費原則，關於違章建築拆除後的責任與費用分配問題，涉及多項法律規定與實務運作，依據建築法第96-1條第一項明定：「依本法規定強制拆除之建築物均不予補償，其拆除費用由建築物所有人負擔。」

 

建築物之所有人是何人所有？

拆除費用原則上由建築物之所有人負擔，但此「所有人」若涉及未保存登記之違建，則應依據事實上處分權之人為主體予以認定，實務上係依據違建之出資興建人、實際管理使用人或稅籍登記人等事實為據。另依違章建築處理辦法規定，違章建築拆除後所遺留建築材料與殘餘物，由建築物所有人、使用人或管理人限期自行清除，否則主管機關可移請環保局依廢棄物清理法辦理，其後續清理費用亦將由上述主體負擔。

 

從制度上看，違建並不享有法律所有權，無保存登記亦無法移轉，然基於民間交易習慣與保障交易安全，司法實務容許透過讓與事實上處分權之方式，維繫交易功能，但也因此於拆除或後續責任歸屬上產生認定困難，需仰賴地方主管機關審酌違建位置、登記情形、實際使用人與稅籍登記人等資料，綜合判定應負清除與費用負擔義務之人，並以公告、通知與限期處理作為行政手段，否則得移送強制執行或依廢棄物清理法課予處罰。

 

未辦理所有權第一次登記之違建房屋

違章建築無法辦理建物保存登記，故無法為移轉登記，自然無法以法律行為（物權行為）而移轉其所有權（民法第758條），然實務承認違章建築為融通物而得為交易客體，故例外創設「事實上處分權」之概念，允許違章建築之初賣人得將「所有權名義以外之概括權能」移轉於買受人，使買受人丙得居於事實上所有權人之地位，而得事實上處分違章建築。

 

至於未辦理所有權第一次登記之違建房屋，如頂樓加蓋、鐵皮屋等，雖無法為移轉登記，惟實務上承認其可作為交易客體，透過讓與事實上處分權的方式轉讓予買受人。該等事實上處分權因具備使用、收益、交易等支配權能，已構成民法第184條所稱權利，足以作為侵權行為之保護客體。

 

民法第一百八十四條第一項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利。所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第一百八十四條第一項前段所稱之權利。

(最高法院106台上字第187號判決)

 

又事實上處分權之讓與需具合意與交付要件，並指出稅籍登記僅為課稅便利，無變更所有權或事實上處分權之效力。因此，於拆除程序中，主管機關認定的費用負擔義務人或清理責任人，除法律所有權人外，亦可能是實際佔有使用者或事實上處分權人。

 

未經辦理所有權第一次登記即保存登記之建築物，須出資之原始建造人始能取得所有權，其雖非不得讓與，然因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但讓與人得將該建築物之事實上處分權移轉於受讓人。此一事實上處分權之讓與，以有讓與合意及標的物之交付為要件，亦即需事實上處分權人與受讓人間有讓與不動產事實上處分權之合意，並將標的物交付予受讓人，始生事實上處分權移轉之效力。又房屋之納稅義務人，未必即為房屋之所有人，房屋之稅籍登記係稅捐機關基於課稅便利及稅務行政之目的，將房屋之納稅義務人記載於簿冊，無使房屋所有權或事實上處分權發生得喪變更之效力。

(最高法院110年台上字第3860號刑事判決)

 

按建築法第九十六條之一第一項規定：「依本法規定強制拆除之建築物均不予補償，其拆除費用由建築物所有人負擔。」已就強制拆除費用應由建築物所有人負擔定有明文，主管建築機關對於建築物所有是否為該座落土地所有權人，應依職權善盡調查之能事，並依具體個案本於職權認定應負擔此項拆除費用之人。如依具體個案判斷認確實符合都市計畫法第七十九條或區域計畫法第二十一條規定者，自得由各該主管機關依其規定辦理。合先敘明。

(法務部91年12月11日法律字第0910045357號)

 

房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物僅事實上處分權之人，方有拆除之權限。事實上處分權已久為實務承認，已足認為係基於習慣法而承認之物權，自得為侵權行為之客體。拆除費用由建築物所有人負擔，主管機關對於所有人是否為土地所有權人應依職權調查認定。各地自治條例則提供更具體之收費標準，例如台北市訂有「臺北市違章建築強制拆除收費自治條例」，規範拆除之項目、單價與計費方式，並依據違建面積、類型與結構複雜度計算應繳費用，且拆除費用未繳者，市府得依法強制執行徵收。

-房地-建管-違章建築(違建)-刑事責任-公共危險

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