違章建築的占有人，可不可以主張時效取得所有權？

問題摘要：

違章建築雖在民法上屬定著物，可由出資人原始取得事實上所有權，但因違反建築法規定而不得登記。民法第769條、第770條之時效取得制度以「可登記不動產」為前提，違章建築既無法登記，自非其標的物。占有人即便具備善意、和平、公然、繼續占有要件，仍無法取得所有權，僅能享有事實上處分權之有限保護。違章建築不得作為時效取得之標的，理由即在其行政上不法性排除了民法上之登記程序可能。換言之，違章建築的存在乃法律上「禁止時效取得」之例外。違章建築占有人若欲取得正式權利，唯有透過合法申請補照或參與都市更新、危老重建等制度，將違建合法化後，方能依法登記取得所有權。此亦體現公法與私法間之權利邊界：民法保障實體權利之穩定，建築法則維護公共安全與秩序，二者各司其職而互不侵越。違章建築占有人不能主張時效取得所有權，正是維持此一法制平衡的重要體現。

 

律師回答：

違章建築能否成為時效取得所有權的標的，一直是我國民法與建築法交錯運作下的重要法律爭議，因為它涉及「行政法上的違法存在」與「民法上的物權保障」之界限問題。所謂違章建築，依違章建築處理辦法第2條規定，係指在建築法適用地區內，未依法向主管機關申請建造執照或使用執照而擅自建築、改建、增建、修建之建築物。

 

換言之，違章建築並非單純的民事爭議，而是觸及公法秩序的違反行為。違章建築雖違反建築法規範，但在民法體系下仍可能構成「定著物」，依民法第66條第1項規定，土地定著物包括房屋、建築物及其他永久附著於土地上之物。只要其結構上及使用上具有獨立性，即使違反行政法令，仍屬於民法上的不動產。實務上普遍認為，只要違章建築興建完成，具有屋頂、牆壁、地板等構造，能供居住、營業或使用，即屬「建築物」，而其出資興建人因直接創設該物而取得原始所有權，這一點與合法建築物在民法上並無不同。

 

然而，由於違章建築違反強行法令，無法取得主管建築機關核准，依法不得辦理第一次所有權登記，因此該所有權僅存在於事實層面，並無登記公示效力，且隨時可能因行政強制拆除而滅失。換言之，違章建築之「所有權」在民法上屬不完全權利，其法律地位極為不穩定。這樣的法律性質，使得違章建築之占有人雖然事實上使用該建築物，但在法律上能否主張時效取得所有權，便成為一個高度爭議的問題。民法上之時效取得制度，乃基於「長期安定」與「信賴保護」原則設立，旨在藉由長期占有消滅舊權利、創設新權利，以確保財產關係之穩定。

 

依民法第769條及第770條規定，占有他人未登記之不動產，如以所有之意思，和平、公然且繼續占有達一定期間，得請求登記為所有人。其中若占有人係善意且無過失，占有十年即可取得；若惡意或有過失，則須二十年。時效取得制度在民法上並非直接移轉所有權，而是賦予占有人「所有權登記請求權」，僅於完成登記後始得取得正式的所有權。此即民法第769條條文所稱「得請求登記為所有人」之意。

 

由此可知，時效取得的成立，必須以「能夠登記」為前提。若該不動產依法不得登記，即便占有人符合所有主觀與客觀要件，仍無從實現其權利。違章建築之所以無法成為時效取得的標的，正是因為它違反建築法規定，無法辦理第一次所有權登記。土地法及土地登記規則明確規定，建築物所有權登記須以合法建築為限，違章建築因未取得建造執照與使用執照，地政機關依法不得受理登記。既然連最初之合法登記基礎都不存在，占有人即使長期占用該違建，也無法依民法第769條取得「登記請求權」。

 

此一法律障礙，使得違章建築永遠無法進入民法時效取得制度的門檻。實務上確有見解主張，若違章建築具備構造上獨立性、可供使用，且占有人以所有意思持續占有多年，應可依民法第769條主張時效取得。然而此說忽略了時效取得之制度邏輯：民法保障的是可依法登記之不動產，而違章建築在行政法上屬於「非法存在」，並無法產生登記公信力。若准許違建占有人藉由時效取得合法所有權，等同以民法私權消滅行政法之強行規範，將破壞法秩序整體一致性。因此，學說與實務多持否定立場。違章建築因不能辦理第一次登記，非時效取得標的。

 

例如，最高法院80年度台上字第2387號判決指出：「違章建築不具備合法登記要件，不得成為時效取得之標的。」又學者謝在全亦指出，時效取得必以可登記不動產為限，違章建築既不得登記，即喪失時效取得可能性。此見解亦為通說所採。

 

進一步分析時效取得之要件，可知違章建築無法滿足兩項關鍵條件：一為「他人未登記之不動產」，二為「得請求登記為所有人」。前者指該不動產尚未登記於土地登記總簿，但應屬可登記之不動產；後者則要求占有人具備依法申請登記之可能。違章建築雖屬事實上不動產，然不具備合法登記資格，不符合「可登記」要件。即便占有人主觀上認為自己擁有所有權，客觀上和平、公然、繼續占有二十年，亦無法請求地政機關登記，時效制度在此便陷於無效。此即實務上所謂「時效完成但登記不能」之情形，其結果為權利不生。

 

至於違章建築占有人之權利保障，實務上並非全然否定。由於違建之存在長期普遍，為保障交易安全與生活穩定，法院多承認占有人對違章建築享有「事實上處分權」，即雖無登記所有權，但可對該建物為占有、使用、收益及事實上處分。最高法院多年來一貫見解認為，違章建築之讓與雖不得辦理登記，但讓與人與受讓人間若無相反約定，推定讓與人已將事實上處分權移轉予受讓人。此項權利雖非物權，仍屬民法第184條所稱「權利」，若他人侵奪或毀損，受讓人得請求損害賠償或排除妨害。

 

換言之，違章建築占有人雖無法透過時效取得正式所有權，但其事實上支配權仍受民法侵權行為制度保護。從法理上觀察，禁止違章建築時效取得的理由，主要在於維持行政法與民法間的界限。建築法屬強行規範，目的在維護公共安全與都市計畫秩序。若容許違章建築藉由時效取得合法所有權，等同容忍違法行為轉化為合法，破壞法治原則與公權力秩序。時效取得制度旨在矯正民事權利長期懸置之不安狀態，而非用以掩蓋或合法化違法建築行為。

 

從此觀點出發，即可理解學說與實務一貫否定違章建築時效取得之原因。部分見解或主張可區分「建築物」與「違法狀態」，認為違章建築之違法性僅限行政層面，其民法上仍為不動產，占有人可依民法主張時效取得；但此說忽略時效取得之「登記可行性」要件。違章建築既無法辦理登記，其所有權取得請求權亦無從發生，即使占有滿二十年，仍無法轉化為合法權利。是故，違章建築之占有人於法律上無法主張時效取得所有權，其占有僅為事實支配，非法律所有。

-房地-建管-違章建築(違建)-不動產時效取得

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