實施建築管理前之合法建築物與違章建築有何不同？

07 Nov, 2025

問題摘要：

「違章建築」係指在建築法施行地區內未經許可擅自建造之建物，屬行政法上之違法行為，依法應限期拆除或不得登記；而「實施建築管理前之合法建築物」則係在建築管理制度建立前興建，因當時無建照制度，不得以現行法追溯評價，屬合法存在之既存建築，可據各項公證文件申請登記。兩者差異在於是否受建築法適用、是否須領建造執照以及是否違反行政程序。違章建築係違法存在而暫時容忍之事實，實施建築管理前建築物則屬合法既存之權利標的。前者不得登記、不得作抵押且隨時可能被拆除，後者可登記為合法建物並享有物權保障。此種區分對於土地登記實務、違建取締及不動產交易安全具有重大意義。建築物之合法與否應以興建當時是否需申請建造執照為準，而非以現行法規事後評價。惟為維持都市計畫秩序，政府仍得就既存合法但不符現行法規之建物，透過都市更新、危老重建或補償拆除等政策，逐步改善建築環境，並避免違章建築持續增生。

律師回答：

違章建築在台灣的法制體系中，一直是建築管理與土地使用秩序中最常被誤解、爭議最多的法律概念。

所謂「違章建築」，依違章建築處理辦法第2條明定，係指在建築法適用地區內，依法應申請主管建築機關審查許可並發給建造執照方能建造之建築物，而未經申請核准擅自興建者。換言之，「違章建築」是指在建築法及都市計畫法所管轄範圍內，未取得建造執照、使用執照或違反原核准內容之擅自建築行為。

是如非屬「建築法適用地區內」之建築物，自非違章建築處理辦法所稱之違章建築，「實施建築管理前」之建築物即屬之，其尚得以土地登記規則第79條第3項至第5項：「實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。二、門牌編釘證明。三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。四、繳納水費憑證。五、繳納電費憑證。六、未實施建築管理地區建物完工證明書。七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。八、其他足資證明之文件。前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。」等相關規定辦理。

違章建築的認定要件在於「地點」、「許可」及「行為」三要素：一者，必須位於建築法適用地區；二者，依法應領取建造執照；三者，實際興建行為未經核准或違反核准內容。若某建物並非位於建築法適用區域（例如偏遠農村或山區），即使未經核准興建，也不屬於「違章建築」，而屬於「未實施建築管理前之建築物」，兩者在法律性質與處理方式上截然不同。

依據建築法第4條及第7條，建築管理之對象包括「建築物」與「雜項工作物」。前者係指定著於土地上或地面下，具有頂蓋、樑柱或牆壁並供個人或公眾使用之構造物；後者則包括水塔、煙囪、廣告牌、駁崁、游泳池、地下儲藏庫等附屬設施。建築管理的目的在於確保建築物之結構安全、消防避難及環境衛生，屬於行政上之「建築行為許可」。任何建築、改建、修建或增建，均須事前申請建造執照，完工後並經勘驗核發使用執照，方得使用。倘若未依此程序而擅自建築，便構成「違章建築」。

然而，若建築物興建於「未實施建築管理前」之時期，即該地區當時尚無建築法令或主管機關建築許可制度存在，則該建築物雖未領取執照，仍不得視為違章建築。這類建築通常被稱為「實施建築管理前之合法建築物」，其法律地位與違章建築截然不同。

依土地登記規則第79條第3項至第5項規定，實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，可提出主管建築機關或鄉鎮市區公所之證明文件，或下列文件之一以證明其存在：如戶籍設籍證明、門牌編釘證明、房屋稅繳納證明、水電費繳費憑證、地形圖、航照圖等。若文件未記載面積，登記機關應會同建築、農業、稅務及地方公所等單位組成專案小組實地會勘，依航照資料確定建物範圍後簽發合法建物面積認定證明。

此規定顯示，「實施建築管理前建造之建物」雖未具備現行建照制度之形式要件，但因其興建時法制尚未建立，故不應以現行違章建築標準認定其違法，而應視為合法存在之建物，可依法登記產權。

至於「建築管理」制度本身，其內涵在於對「建築物行為」及「使用行為」之行政監督。建築管理制度的形成，係為確保建築物之安全性與都市計畫之整體秩序，內容包括建造執照之核准、施工查驗、使用執照之核發及後續使用管理。

建築管理之核心在於「許可制」，任何人欲興建建築物，必須提出設計圖說，經主管機關審查結構安全、用途符合分區規定及防火避難設計等項目後，始得核發建造執照。工程完竣後，須經竣工勘驗合格，方能領取使用執照，否則不得使用。

若未領取使用執照而擅自使用，依建築法第84條、第85條可處罰鍰或勒令停止使用。這即是「擅自使用」之法律意涵。擅自使用係指建築物完工後未依法申請勘驗取得使用執照即開始使用建物，與「擅自興建」之違建性質不同。若違章建築未經申請建照即施工，其行為同時違反建築法第25條、第91條、第93條，主管機關得命其停工、限期拆除或強制拆除。實施建築管理前之建物則因興建時並無上述法令制度，自不在取締之列。再進一步區分，「擅自變更使用」與「違章建築」亦屬不同概念。

建築法第70條規定，建築物完工後若欲改變用途，應依變更使用程序申請核准，否則屬擅自變更使用，得依第91條處罰。惟若改變用途不涉及建築構造或設備之變動，僅屬土地分區使用之違反，則應依都市計畫法或區域計畫法處罰，而非建築法上之違建行為。

由此可見，違章建築的本質在於「建築行為違法」，而非「使用行為違法」。若使用行為違反分區或營業許可，應由營業主管機關依法處理，並非建築法範疇。另一方面，建築物的安全檢查與公共安全簽證制度，係建築管理之延伸。

建築法第77條第2項明定，供公眾使用之建築物，應由所有權人或使用人定期委託中央主管機關認可之專業機構檢查並申報，以確保建築結構及消防安全。檢查結果如有擅自變更使用或構造毀損危及安全者，即列為不合格，主管機關得命限期改善。此制度旨在持續監督建築物使用階段之安全，與違章建築取締屬不同層次之管理。

實務上，「違章建築」與「未實施建築管理前建築物」常因外觀老舊或缺乏建照而被混淆。然依現行法令，判斷關鍵在於建築所在地區是否於建造時屬建築法適用範圍。若在建築法尚未施行之前興建，即不屬違章建築。此等建物可依法申請建物登記，其權利效力與合法建物相同。土地登記規則第79條明確授權登記機關可據各種替代性證明文件辦理，顯示法律對於歷史性建物採「事實承認、程序補正」原則，以維持法律安定與權利保障。

反之，若建物位於建築法適用地區，興建時未領建造執照或違反核准內容，即屬違章建築，不得登記產權。違章建築雖可存在於現實上，但不具法律上之合法性，其拆除或保留須依違章建築處理辦法及各縣市違建處理要點辦理。部分舊違建若於特定日期前經普查拍照列管且不妨礙公共安全者，可暫緩拆除，但仍不得改建、增建或移轉。

總體而言，違章建築是現代建築管理制度下「違法建造」的產物，而實施建築管理前的建築物則是制度形成前的「合法既成」現象，兩者在法理、程序及權利效果上界限明確，須嚴格區分，方能維護建築秩序與財產權保障的平衡。