違章建築是什麼一回事？

問題摘要：

違章建築是都市發展歷史與法制現實交織的產物，其核心在於未經合法建照而實施之建築行為，須區分於違規使用及違反分區管制。違章建築依形成時期與性質可分為舊有、既存、實質與程序違建，處理原則亦隨時間演變。程序違建可補照合法化，舊有與既存違建得拍照列管暫緩拆除，實質違建則應強制取締。違建雖不受法律保護，卻在社會現實中被容忍存在，其交易與稅務關係亦形成特殊制度。面對違建問題，政府須在維護法治與保障民生間取得平衡，透過都市更新、危老重建及住宅政策引導民眾逐步淘汰違建，並藉法律制度改革與行政透明化，防止新違建再生，使都市環境安全、秩序與居住權得以永續發展。

 

律師回答：

所謂「違章建築」，是指在應受建築管理的地區內，未依法申請建造執照或未經主管機關核准而擅自興建的建築物或工作物。

 

依建築法第97-2條規定訂定之違章建築處理辦法，其中第2條第1項規定：「在都市計畫區域內或建築法實施地區內軍政機關及公私建築，未經向當地主管建築機關申請核准領有建築執照或公文請領執照以前，擅自興工建築者」即屬違章建築。

 

簡言之，違章建築的判斷基準不在於外觀或使用情形，而在於是否違反建築許可程序。需要強調的是，「違規使用」與「違章建築」並非同義。前者多指將合法建物用於不符使用分區或使用執照之用途，例如住宅變更為營業場所；而後者則係未經建照或違反建照內容之實體建築行為。違反都市計畫使用分區規定亦不當然等於違章建築，因違章建築的本質在於「建築行為」之違法，而非「使用目的」之不符，因此應嚴格區分。

 

歷史上，違章建築的形成與台灣都市化過程密切相關。戰後人口大量集中都市，政府建築法制尚未健全，民眾為居住或營生而在未經核准的土地上興建房屋、攤棚等設施，遂形成「舊有違建」與「既存違建」兩大類。

 

以台北市為例，依臺北市舊有違章建築處理辦法第3條規定，民國五十二年（1963年）以前經全面普查拍照列卡有案者，或能提出同年以前戶口、稅籍、水電等證明文件者，即屬「舊有違建」。至於民國五十三年（1964）年至七十七年（1988）年八月一日前之違建，則稱為「既存違建」。高雄市則以1968年12月31日為分界，該日前之普查列管建築或能提出設籍及水電證明者，即屬舊有違建。於台灣省地區，省政府於1958年2月7日發布府建字第14258號函，以1958年2月10日為軍民違章建築劃分新舊之界限。此一行政認定主要目的在於建立統一標準，以便後續管理與補償。違章建築依其性質可再區分為「實質違建」與「程序違建」。

 

實質違建係指建築物本身違反建築法或相關都市計畫規定，例如未經許可擅自在保護區、公共設施保留地上建築，佔用巷道、防火巷、屋頂或法定空地增建房屋，建蔽率超標、樓高不符規定或地下室避難設施不足等。此類違建因涉及公共安全或都市計畫整體秩序，原則上不得補照，應予拆除。

 

程序違建則指建築行為雖未領取建造執照，但其位置、高度、結構、用途均符合當地建築法令，且具有合法土地使用權者，僅因程序疏漏或時間差而未取得執照。此類情形可依法補辦建造執照而使建築合法化。

 

行政實務上，主管機關通常依現場查報與建照資料比對，區分違章性質。若屬程序違建且符合安全、結構與使用規範，得准補照；若屬實質違建，則依法列報拆除。至於「違規使用」常為民眾混淆之概念，例如住宅區內開設補習班、美容院、倉庫等行為，原則上屬違反土地使用分區或建築使用執照規定，依法可依建築法第77條或都市計畫法第79條處罰，但並非違章建築，亦不得以拆除違建方式處理。違建的存在與都市發展歷史息息相關，政府對於既存違建採取「就地管理、分期處理」政策。

 

以台北市為例，1994年12月31日前之既存違建，若經拍照列管且不妨礙公共安全、交通、衛生、景觀與都市計畫者，可暫免拆除，俗稱「合法違建」。雖此稱呼在法理上矛盾，然反映行政實務上容忍既存事實以維持社會安定的政策思維。同樣地，台灣省於1992年1月10日以前完工且符合台灣省違章建築拆除認定基準者，也得暫緩拆除。此種違建雖不具法律上之合法性，但因歷史因素或行政默許，其存在事實上受到保留。

 

關於違章建築之管理與拆除，主管機關通常依建築法第91條、第93條行使職權，對新建違建命其停止施工、限期拆除或強制拆除。若違建位於公共設施保留地或防火巷等重大安全區域，則屬優先取締對象。依違章建築處理辦法第9條規定，主管機關可依情節輕重分別採行警告、限期改善或拆除措施。對於舊有違建或既存違建，則以「拍照列管、不得改建」方式處理，僅得進行必要修繕，並不得擴建或變更用途。

 

實務上許多舊違建因長年存在且已登錄稅籍、水電，甚至轉售予他人，形成物權關係上的灰色地帶。違章建築雖非法，但若符合民法上之交易安全與信賴原則，其買賣契約仍屬有效，惟不產生不動產物權登記效力，僅為債權上之履行請求。亦即違建可買賣、可繼承，但無法登記為合法建物，並不得作為抵押擔保之標的。另在稅務上，違建仍需課徵房屋稅與地價稅，顯示政府在公法上雖不承認其合法存在，卻在私法與財政上予以承認，形成「有稅無權、有屋無照」的特殊現象。

 

從都市規劃角度看，違章建築問題反映出土地使用與居住正義之結構矛盾。民眾因居住需求與建照程序繁瑣、土地成本高昂而自行搭建，政府則在社會穩定與法制秩序間取捨。違建拆除往往引發抗爭與政治壓力，主管機關遂採分級管理：如影響公共安全者（佔用防火巷、屋頂加蓋）列為第一級強制拆除，妨礙都市景觀或公共設施者列為第二級，其他列為第三級緩拆。部分地區甚至訂定「違建優先拆除順序原則」以具體操作。

 

從法律體系觀之，違章建築處理涉及公法與私法交錯。公法上屬行政處分與行政強制之範疇，主管機關有取締、限拆與強制執行之權；私法上則牽涉所有權、買賣、繼承與租賃等問題。違章建築非屬不法物，仍得成為租賃或買賣契約標的，其占有人對第三人享有相對保護。但倘若違建因公共安全而遭拆除，原所有人不得請求補償，因其本即屬非法建築，不受憲法財產權保障。然若政府違反比例原則或未依法行政強制程序拆除，仍可依國家賠償法請求損害賠償。違章建築之存在也牽涉行政救濟與司法審查問題。

 

若民眾不服主管機關之違建認定或拆除命令，可依行政程序法提起訴願或行政訴訟。法院審理時，將審查該建築是否確屬違法建造、是否屬舊有或既存違建、是否經拍照列管，以及拆除是否符合比例與程序正義。若拆除命令無具體事證或未給予陳述機會，則可能被撤銷。若建築物於拆除前已存在三十年以上且經歷多次政府稅課與管理，顯示行政機關長期默許，應評估是否構成信賴保護原則。

-房地-建管-違章建築(違建)

瀏覽次數：0