陽台外推的違建部分，是否侵害建物基地所有人之所有權？
問題摘要：
陽台外推的違建部分具有三層法律問題：其一，屬建築法上無照擴建之行政違法，主管機關得命其拆除；其二，若外推部分伸入他人或共有基地上空，構成民法上對土地所有權或共有權之侵害，得依第767條請求除去妨害；其三，占用他人領空部分使用土地之利益，屬無法律上原因受利益，應依第179條返還相當租金。陽台外推不僅是建築法上的違章問題，更涉及民法所有權保護原則。外推部分侵入基地上空者即屬侵害他人所有權，土地或基地所有人得請求拆除並返還相當租金不當得利。實務歷年一致確認此一見解，強調土地所有權及於上空之領空權，任何人非經合法授權不得占用。陽台外推雖常出於生活便利考量，但其法律風險極高，除違章拆除外，亦可能被鄰戶提告侵權或返還不當得利，因此民眾於進行房屋改建時，應嚴守建築法與公寓大廈管理條例之規範，確保建築安全與權利界線之明確，方能避免日後無謂的法律糾紛。
律師回答：
陽台外推可謂台灣公寓住宅中最普遍且爭議最多的違章建築型態之一，與頂樓加蓋並列為違建取締的常見對象。其法律問題除涉及建築法規定的違章建築認定外，亦牽涉民法上所有權行使、領空權侵害及不當得利返還等複雜法律關係。
從建築法及公寓大廈管理條例角度觀之，陽台外推行為屬違法擴建，因其變更了原核准圖說所載建築物外牆線及法定空地間距，違反建築法第25條及建築技術規則關於採光、通風與防火安全之規範，屬無建造執照而擅自興建部分。依違章建築處理辦法之定義，凡未經主管機關核准興建或擅自變更原核准建造執照內容者，均屬違章建築，主管機關得依法查報拆除。
然除行政違法層面外，陽台外推是否同時構成對基地所有權人之民事侵權，乃屬實務重要爭點。依公寓大廈管理條例第8條及第7條第4款規定，公寓大廈之外牆、樓頂平臺、防空避難設施等屬共有部分，非經全體區分所有權人同意及報主管機關備案，不得變更、加設或改建。
陽台外推與頂樓加蓋該為台灣最常見之違建態樣，頂樓加蓋侵害所有住戶之權利，頂樓平臺有避難功能，放置避雷針、天線等公共之物，屬於整棟住戶全體共有，內政部97年6月10日內授營建管字第0970093881號函函：「…又按公寓大廈管理條例第8條規定:『公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵銘窗或其他類似之行為，除應依法合規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣、(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。』所稱:『樓頂平臺』是指屋頂構造上方的平臺空間，而樓頂平台的保管使用範園庭、依核准圖說所載為準，為本部學建署90年4月17日90營署建管字第018833號書函所明示。又屬於:『屋頂避難平臺』範圍之樓頂平臺，其約定專用有違法令使用限制之規定，依同條例第7條第4款規定，自不得為約定專用部分。至於非屬:『屋頂避難平臺』範圍之樓頂平臺得約定專用，惟住戶應依使用執照所載用途及規約使用約定專用部分，不得擅自變更，為條例第15條第1項所明定。住戶違反前項規定，依同條例第15條第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣、(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。」
樓頂平臺屬屋頂構造上方之空間，其範圍應依核准圖說為準，如屬避難平台者，不得約定為專用部分；非避難用途之樓頂平台雖得約定專用，但使用者不得擅自變更結構或用途。同時重申，違反專用使用規定者，管理委員會應制止並報請主管機關處理，要求回復原狀。由此可知，無論是頂樓加蓋或陽台外推，均涉及共用部分或基地上空之擅自使用，除違反建築管理規定外，更可能侵害他人共有或基地所有權之行使。
民法第773條規定：「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。」此即所謂「領空權」概念。土地所有權不僅及於地表，亦延伸至合理使用範圍內之上空與地下。若他人於土地上方設置建築結構物，阻礙土地所有人之利益行使，該行為即屬侵害所有權。
陽台外推部分雖未直接設置於土地上，但因延伸出原建築線外，實際占用建物基地上空空間，依民法第767條第1項之規定，土地所有人得請求除去該侵害，並依第179條主張不當得利返還。實務上法院多採此見解，認為陽台外推即屬侵害基地上空權之行為。
臺灣高等法院100年度上易字第386號民事判決意旨所示：「…揆諸民法第773條規定，上訴人就系爭土地行使有利益之範圍內，及於土地之上下，故系爭土地上空所謂領空權，亦屬系爭土地所有權之範圍，是系爭房屋後面2樓以上陽台等物既有礙上訴人對系爭土地所有權之行使，自屬無權占有，上訴人仍得請求被上訴人排除之。…」
又臺灣高等法院102年度上更(一)字第38號民事判決意旨：「又土地所有權之權能，及於土地之上、下，民法第773 條定有明文。……雖僅以延伸之遮雨棚，占有使用712 、739 地號土地之上空，依照上開法律規定，亦屬使用土地，且依社會通念，此等占有使用行為，當然受有相當於租金之利益。」
「土地所有權行使有利益之範圍，及於土地之上下，土地上空之領空權亦屬所有權範圍，房屋後方2樓以上陽台外推部分既有礙土地所有權人之行使，屬無權占有，土地所有人得請求排除。」此即確認陽台外推之違建部分，雖係懸空於空中，仍可能構成對土地所有權之侵害。又「土地所有權之權能及於土地之上、下，雖僅以延伸之遮雨棚占有土地上空，依社會通念，此等占有使用行為，當然受有相當於租金之利益。」此表示即使僅係遮雨棚、外推陽台等附屬構造物，亦構成使用土地上空之行為，土地所有權人可依不當得利理論請求相當於租金之補償。
臺灣高等法院105年度上易字第1131號民事判決意旨所示：「…按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，民法第773條前段定有明文。本件被上訴人主張上訴人將系爭4樓房屋後陽台外推，外推部分自101年7月1日起至105年2月29日自行拆除之日止，占用其下方系爭土地Ｂ部分等語，已如前述，該部分雖未直接設置在土地上，然依上開說明，仍屬系爭土地Ｂ部分所有權行使之範圍，而為占有使用。且上訴人對於就該部分有何正當權源，得以排除其他共有人即被上訴人之使用而自行單獨以其所有系爭4樓房屋外推陽台方式占有使用乙節，未據提出證明…」
建物陽台外推部分「雖未直接設置於土地上，然仍屬土地所有權行使範圍，而為占有使用」，若無合法權源排除他人使用，即屬無權占有。該案中法院判決被上訴人得請求拆除並返還相當於租金之金額，明確肯認外推陽台占用基地上空構成侵權與不當得利。
從物權法理分析，土地所有權人對土地上方空間享有使用排他性。若外推陽台突出原牆線進入基地上空範圍，即形成「部分占用」。即便該行為出於建築所有人自身，若建築坐落於他人基地上（如地上權設定、分層所有或借地建屋情形），仍不得擅自擴張使用範圍。該行為未獲基地所有人同意即屬無權使用，應負返還及回復原狀義務。
即使在同一棟區分所有建物內，若外推部分伸入共用空間上方，亦侵害其他區分所有權人共有權。此時其他住戶得依民法第767條請求除去妨害，並可請求不當得利返還。又因陽台外推常導致排水、漏水或結構破壞等問題，造成鄰戶損害者，尚可能構成侵權行為，依民法第184條負損害賠償責任。
行政上，外推陽台屬無照擴建行為，依建築法第91條及第93條，主管機關得命其限期拆除或強制拆除。若位於防火巷、法定空地或公共安全影響區域者，屬優先取締對象。民眾若因外推陽台侵入自家領空，可檢附現場照片、測量圖及建照圖說向主管機關檢舉，請求依法處理。同時亦得依民法請求排除妨害及損害賠償。
實務上亦有案例承認土地所有人得以陽台外推侵入上空為由請求拆除。如臺灣高等法院96年度上更(一)字第160號判決即認，房屋所有人擅自於其建物外牆向外延伸陽台部分，侵入他人土地上空，構成妨害所有權，應負除去義務。法院並指出，即使該外推部分未直接接觸他人土地，仍屬土地上空使用，符合民法第773條所稱「及於土地之上下」之範圍。至於不當得利之計算，法院多以該部分占用面積乘以合理租金標準核算，視地段及期間不同而有差異，強調占用者未經同意使用他人領空，應返還相當租金利益。
又陽台外推除違反相關建築法規，是否有侵害他人住戶之權利？
表面上似無直接侵害他人權益，但以建地之所有權及於土地上方之領空權而論，就有侵犯了建物基地所有人之所有權，陽台外推部分所在的位置是在建物基地之上方，依民法第773條之規定：「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。」是以，住戶（建物基地所有人）得依民法第767條第1項請求拆除陽台外推的違建部分，並得依民法第179條請求相當於租金不當得利。
值得注意的是，若建築物與基地同屬一人所有，外推陽台即不涉及他人權利侵害問題，僅屬行政違法。惟若建築所有權與基地所有權分屬不同主體，或屬公寓區分所有結構，則外推陽台侵入他人或共有空間上方，皆屬侵害他人所有權或共有權之行為。特別是公寓大廈結構中，基地為全體區分所有權人按持分共有，任何一戶擅自向外延伸陽台，即使用比例極小，仍構成對共有物的單獨占用。依公寓大廈管理條例第9條及第15條，管理委員會有義務制止並報請主管機關處理，住戶可經區分所有權人會議決議請求拆除或訴請法院命回復原狀。
確認陽台外推不僅違反建築法，更可能侵害基地所有權，須負回復原狀及不當得利責任。換言之，即使該外推未實際接觸地面，只要位於他人土地或共有基地上空範圍內，即屬「無權占有」，依法可被請求拆除。
實務上部分民眾誤以為「僅外推少許不影響他人」或「既有設計容許」，然依民法第773條及建築法強制規範，任何超出核准建築線的外推結構，均屬侵權性質。法院判決亦強調，土地所有權人行使其上空權範圍內的排他權，不以實際妨害為要件，只要存在侵入或潛在妨害，即可請求排除。陽台外推雖常見於老舊公寓改善空間或遮雨需要，但其法律後果重大，除可能遭行政強制拆除，尚須面對民事侵權及不當得利訴訟。
實務上，若當事人於起造建築時即與基地所有人有使用約定，或後經全體區分所有人同意並報備主管機關，得以正當權源抗辯；否則將被認定為無權占有。故住戶若欲加設陽台、遮雨棚等，應依法申請變更建照或經區分所有權人會議決議，避免侵權爭議。
-房地-建管-違章建築(違建)
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