如何處理建商蓋屋損鄰的問題？

07 Nov, 2025

問題摘要：

總結而言，受害戶在面對建商施工造成鄰損時，應優先採取訴訟外調處、技術鑑定與行政陳情方式蒐證與主張，再視情況提起民事訴訟主張損害賠償與防止妨害。若建商之施工明顯危及公共安全或違反建築構造規定，也可考慮提報檢舉請求停工，保護自身與鄰近居民的財產與生命安全。建議受害人全程保留施工照片、建商對話紀錄、現況鑑定報告、施工計畫圖與房屋產權資料等，以備未來行政、民事甚至刑事程序之證據之用。唯有蒐集完整資料、運用完整法律手段，方能有效制止不法建商之侵害行為，保障自己的財產權與居住安全。

律師回答：

關於這個問題，當建商於鄰地施工導致他人房屋損壞時，所涉及的法律問題涵蓋所有權保障、鄰地施工安全義務、建築管理規範與損害賠償責任，受害者應採取兼顧訴訟外及訴訟內之救濟手段。首先，針對建商施工未留碰撞距離且造成實際損害之情形，建築法、建築技術規則與民法均有明確規範。

按建築技術規則構造編第43條之1第7款規定，建築物間應保留適當間隔以防止地震引起之變形造成相互碰撞，倘建商於施工時未預留該間隔，甚至以保麗龍包水泥方式虛應規定，已可能違反建築安全構造義務，亦無法排除對鄰房造成結構性危害之疑慮。

再者，依建築法第58條，起造人於建築施工中若致鄰房傾斜、龜裂、坍塌等，主管機關得命其立即停工並採取保護措施，而如臺北市、高雄市所制定之建築工程施工損壞鄰房事件相關規定，主管機關對於鄰損事件有勘查、命令採取保護措施、督促修復與調處爭議之權責。起造人與承造人應於損害發生時主動與受損戶協調修復賠償事宜，否則可能影響日後使用執照之核發。因此，對於建商未盡鄰地安全保護義務且拒不修復的行為，受害人可先就已發生損害部分向當地主管機關提出陳情與檢舉，並申請啟動損壞勘查與調處程序。若建商仍消極應對，則可向當地調解委員會聲請調解，若調解成立，可作為民事訴訟之執行名義；若不成立，則可據以提起民事訴訟。於訴訟程序外，建議立即委託土木技師、建築師或結構技師公會進行住宅現況鑑定，紀錄目前房屋結構、磁磚等部位的完整情形或既有損害情況，作為未來是否為鄰地建商施工導致損害之比對依據；若已產生損害，可進一步申請損害鑑定，釐清損害原因、範圍、修復方式與費用金額，作為請求賠償之基礎。

在法律請求權方面，可依民法第794條規定，土地所有人於建築時不得致使鄰地之地基動搖或建築物受損，若違反即構成對鄰地所有人之侵權行為，得依民法第184條第1項前段及第2項請求賠償損害，並可準用第191條請求包括修繕費、臨時居住費用、精神慰撫金等合理損害；此外，若建商將施工架或建材佔用至鄰地空間，或實際緊貼興建導致牆壁龜裂，仍可依民法第767條後段對妨害所有權請求除去或防止其妨害。

另有妨害所有權之虞者，可聲請法院裁定禁止建商繼續侵害，或要求於一定距離內留設緩衝間隔，以保障現有建物安全。至於建商主張「已向工務局建管處報告」並稱「有留碰撞距離」者，若實地施工情形與報告不符，即屬虛偽報告，當事人可據此向工務局申訴並要求重新會勘現場，若經主管機關認定確有安全疑慮，則可依法命其停工與補正設計，或暫不核發使用執照。民亦可申請撤銷違法之行政處分，或提起行政訴訟要求主管機關履行監督義務。

再者，如建商於施工前未實施「敦親睦鄰」作業，未與鄰戶協議保留安全距離或制定損害應變處理機制，亦未建立聯繫窗口與損害應急處理措施，則在未來糾紛發生時將不利其抗辯；實務上，部分地方政府甚至要求建商於申請建照時提出鄰損預防計畫與保險證明，供主管機關備查。

因此，若建商蓋屋過程缺乏協調、造成鄰損又拒不處理，鄰戶可具體舉證其消極處理態度，以證明其惡意，並強化日後於民事訴訟中請求懲罰性賠償之正當性。