建築基地法定空地可以分割嗎？

問題摘要：

建築基地之法定空地原則上不得分割、移轉或重複使用，其分割須符合法律授權之特定要件與程序。僅於滿足連接建築物、建蔽率符合法定、具獨立建築線與出入口等條件下，經主管機關核准後，方可分割。若空地面積超過法定要求部分，得依第4條例外分割。任何未經核准之分割行為，均屬違法，主管機關得不予登記或命回復原狀。此一制度設計乃以保障都市環境與建築安全為核心，避免建築商或地主因短期利益而破壞基地完整性。實務上應由建築、地政、法院三方協調，確保法定空地維持公共功能，同時兼顧土地權利人之合理利用，使建築管理秩序得以永續穩定運作。

 

律師回答：

建築基地法定空地是否可以分割，必須回歸建築法第11條與其授權訂定之建築基地法定空地分割辦法的規定加以理解。

 

建築法第11條明定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」

 

此條規範的重點在於，法定空地為建築基地不可或缺的構成部分，目的是確保建築物與鄰棟、道路或防火避難間之距離符合安全與通風採光等公共利益要求，因此原則上不得任意分割、移轉或重複使用。惟為因應實際土地使用與權屬調整之需要，主管機關依此授權制定了建築基地法定空地分割辦法，明確規範在特定條件下，法定空地得以依法分割。

 

依該辦法第2條規定，主管建築機關於核發建造執照時，應於執照及附圖內標註基地座落、面積、建蔽率及留設空地位置，並辦理空地地籍套繪圖，以作為後續分割與使用判斷之依據。若標註內容有變更，則以變更後圖說為準。

 

第3條則明確規定，建築基地之法定空地併同建築物欲分割時，必須同時符合四項要件：

 

第一，每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，且連接部分寬度不得小於二公尺，以確保分割後各建築物仍具合法的空地配置；

 

第二，每一建築基地之建蔽率應符合法定標準，避免因分割導致建蔽率超標；

 

第三，每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築，亦即分割後的土地仍須符合單獨建築之基本條件，不得造成「無出入口」、「無臨路」等無法建築之畸零地；

 

第四，每一建築基地之建築物應具獨立出入口，以確保通行與安全。若不符前開四項條件者，主管機關不得核准分割。

 

此條規定確立了法定空地分割的嚴格條件，核心目的在於確保分割後各基地仍維持獨立、完整且符合法令規範之建築功能，避免因分割破壞原有建築安全或都市計畫秩序。

 

另依第3-1條規定，本辦法發布前，若建築基地內依法留設之私設通路供作公眾通行者，得准單獨申請分割。此為因應歷史形成之使用現況，特例容許部分通道性質之空地分割。

 

第4條則針對超出法定面積部分之處理作出規範：若基地空地面積超過依法應留設之法定空地面積，該「超出部分」可予分割，但須以分割後之土地能單獨建築使用，或已與鄰地成立協議調整地形或合併建築使用為限。換言之，僅超額部分可作為調整或出售之標的，而法定應留設部分仍不得分割移轉，顯示法定空地屬建築安全與都市環境維護的公法義務，不得任意剝離。

 

第5條明定，申請建築基地法定空地分割者，應檢附主管建築機關核准分割之證明文件。若屬於實施建築管理前或民國六十年十二月二十二日建築法修正前已完成建造之建築基地，則得以土地登記規則第七十條第二項所列文件辦理，屬於舊法保存的例外規定。第

 

6條進一步規範，若土地係依法院判決確定分割，申請人持法院確定判決書辦理分割時，地政機關應依法院判決辦理，但仍須符合第三條或第四條之規定。此意在平衡司法確定力與建築管理秩序，即使法院判決確定分割，也不得違反法定空地安全原則。

 

第7條則要求，主管機關核發准予分割證明時，應附具分割圖，明確標示法定空地位置及分割線，比例尺須與地籍圖相同，以利登記與後續管理。綜合上述條文可知，法定空地原則上不得分割，例外得於特定情況下經主管機關核准後方得為之，且其核准基準極為嚴格，核心精神在於維持每一建築基地之完整性與建築安全。若違反規定擅自分割、買賣或重複使用法定空地，除地政機關不予登記外，主管機關亦可依建築法第91條第1項規定命其限期改正，屆期不改者可勒令拆除或處以罰鍰，並得追究相關責任。

 

實務上常見的爭議是，地主或建築商為了出售房地或調整權屬，擅自將法定空地部分切割獨立地號，或將其登記移轉予第三人作停車場、廣告設施等用途。此種行為不僅違反建築法第11條第三項之規定，亦破壞原有建築基地完整性。

 

地政機關於審查登記時，若發現土地涉及法定空地，依法應退件並要求檢附主管建築機關之准予分割證明；若未檢附，則不得登記分割。築基地法定空地因屬建築管理目的而留設，具公共性質，並非單純之私權土地，未經主管機關核准即行分割，屬違法行為，無論是否已辦理登記，均可撤銷登記並命回復原狀。

 

又在建築實務上，常見開發商於同一基地上興建多棟建築物，並擬於竣工後分棟出售，此時若要分割土地，須確保每棟建築物之法定空地均與建築物相連且可獨立存在。

 

主管機關將依建築基地法定空地分割辦法第3條逐項審查，若任何一棟未符合法定空地連接或建蔽率規定，則整體分割案不得核准，亦即不得單以私法契約約定分割土地，仍須經建築管理審查。惟若法定空地面積超過法定要求，且超出部分經規劃可獨立建築或與鄰地合併使用者，得依第4條申請分割，主管機關審核通過後再送地政機關登記。

 

從都市計畫角度而言，法定空地屬維繫城市通風、採光、防火間距及避難安全的重要要素，其不可任意分割原則是為維持整體都市環境品質與公共安全。若建築基地經任意分割，將可能導致後續建築間距不足、消防通道被侵占、開放空間縮減等問題，影響公共安全與鄰棟建築權益。

 

基此，建築法第11條第三項「非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」的立法目的，即在防止法定空地被濫用或轉售牟利，確保其作為都市安全基礎設施之功能不被削弱。至於司法實務上若涉及法院判決分割，雖地政機關應依判決辦理，但法院仍應審酌該分割是否違反強行規定。若分割結果使法定空地喪失原功能，主管機關仍得拒絕核發分割證明，法院亦可依行政訴訟程序審酌建築安全考量。換言之，司法權與行政管理權在此具有互補性，法院判決不得取代主管機關對建築安全之審查職能。

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