地主出具土地使用同意書予建商，於所有之土地上興建房屋，後又將房屋出售給第三人，地主可否向主張拆屋還地?

問題摘要：

土地使用同意書僅屬行政程序所需文件，法律上效力有限，不具物權對抗力，地主仍保有所有權請求返還之權利。最高法院歷年判決，皆一致肯認土地使用同意書僅具建築管理上效力，並不構成地上權或其他物權之設定。實務上為避免爭議，地主與建商應於出具土地使用同意書時明確約定使用期間、轉讓條件及權利義務，並視情況辦理地上權或租賃權登記，以確保雙方權益。若無登記或特別約定，地主於土地移轉後原則上得主張拆屋還地，建商及房屋受讓人應審慎評估風險，避免投資損失。

 

律師回答：

地主出具土地使用同意書予建商於其所有之土地上興建房屋，而後建商將該房屋出售給第三人，地主是否得主張拆屋還地，涉及土地使用同意書的法律性質、債權相對性原則與物權優先原則之綜合判斷。

 

實務上，法院對此一問題多採嚴格限制土地使用同意書之效力，認為其僅屬於當事人間之債權契約，除非契約另有特別約定或符合法律規定得對抗第三人之情形，否則地主於土地轉讓後，仍得依土地所有權行使返還請求權。依民法第66條規定，不動產係指土地及其定著物，土地與其上之建物為不同標的之財產權利。

 

若建物係建於他人土地上，原則上須具備合法使用土地之權源，如地上權、租賃權或使用借貸關係。若無合法權源，即屬無權占有，土地所有權人得依民法第767條第1項請求返還土地及拆除地上物。土地使用同意書即屬此類借用他人土地之行為，其性質多被實務認定為「使用借貸契約」，屬於債之關係，僅在當事人間發生效力，不具物權效力，不得對抗第三人。

 

依建築法第30條規定，起造人申請建造執照或雜項執照時，應提出土地權利證明文件，若起造人非土地所有人，則應檢附土地所有權人之土地使用同意書。該同意書之目的僅為證明起造人合法使用土地以申請建照之行政要件，性質上屬於建築管理上之文件，而非創設土地使用權之契約。

 

按出具土地使用同意書，固僅於當事人間有其效力。土地買受者並不當然繼受其前手與土地使用者間之法律關係，原則上土地使用者不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。

 

出具土地使用同意書，僅於當事人間有其效力。土地買受人並不當然繼受其前手與土地使用人間之法律關係，土地使用人不得執該法律關係對土地買受人主張其有使用土地之權利。惟於具體個案情形，法院仍得斟酌土地買受人行使權利，有無違反誠信原則而為判斷。

(臺灣高等法院暨所屬法院108年法律座談會民事類提案第1號)

 

土地使用同意書之法律效力僅存於當事人間，並無對抗第三人之效力。地上物占有人除非與土地所有人另有約定或法律有特別規定，否則不得援引土地使用同意書對抗土地所有人。土地使用同意書僅具有建築管理上之效力，對於建造執照審查階段屬必要文件，但對於私法上之土地使用權來源，仍須另行舉證。若僅憑土地使用同意書而無租賃契約或地上權設定，即不足以證明合法占有。

 

土地使用同意書之借貸契約為債之關係，除了法律另外規定外，僅於特定當事人間有其效力。地上物占有人除與坐落土地所有人間另有約定或法律有特別規定外，尚不得援引土地使用同意書對抗土地所有人。(最高法院112年度台上字第48號民事判決)

 

再參照臺灣高等法院103年度重上字第436號判決，其亦指出土地使用同意書屬行政程序文件，僅具建築管理效力，對主管機關而言並無審查私權效果之權限，亦不生私權確定之效果。若建築完成後發生糾紛，僅憑土地使用同意書仍不得證明合法占有或使用基地之權利來源。此一見解確立土地使用同意書非為物權設定文件，而僅係債權性質之行政附屬文件。地主是否得主張拆屋還地，須再考量債權相對性原則。

 

關於契約效力之規定明示，債權僅於當事人間發生拘束力，不及於第三人。若地主出具土地使用同意書予建商，屬於允許建商於特定期間、特定用途使用土地之債權契約關係，當建商將房屋出售予第三人時，該第三人並非該契約之當事人，除非契約中明定土地所有人對房屋受讓人仍負繼續容忍使用之義務，或該契約性質屬於物權設定並經登記，否則依債權相對性原則，第三人不得主張該土地使用同意關係仍對其有效。

 

最高法院86年度台上字第94號判決即明確指出，借貸契約係債之關係，除非契約另有特別約定，僅於當事人間發生效力。若土地使用同意書未載明「房屋轉讓後土地所有人仍須受拘束」之條款，則當建商將房屋出售後，地主即無須繼續容忍該第三人使用土地，得依法請求拆屋還地。此即所謂「債權相對性」與「物權絕對性」並行之原則。至於地主請求拆屋還地是否違反誠信原則或構成權利濫用，仍須依具體個案情形判斷。實務上亦承認在特殊情形下，若土地受讓人明知土地上存在建物且長期未反對，或土地使用人對該土地投資甚鉅，拆除將顯失公平，法院得依誠信原則限制地主行使返還請求權。臺灣高等法院暨所屬法院108年法律座談會民事類提案第1號即指出，雖土地使用同意書僅對當事人有效，土地買受人原則上不受拘束，惟法院於個案中仍可依誠信原則審酌土地買受人行使權利是否構成權利濫用。例如若土地買受人以低價購入已蓋房屋之土地，明知該地上房屋長期存在且使用安定，卻逕行要求拆除返還土地，法院得視情節認為其行使所有權顯失公平而不予准許。然此僅屬例外情形，一般而言仍以所有權優先原則為主。

 

再觀土地使用同意書僅於當事人間有效，土地買受人並不當然繼受其前手與土地使用者間之法律關係。土地使用者不得主張該同意書對抗土地新所有人。法院進一步說明，土地使用同意書雖可作為建照申請之合法性依據，但並非地上權設定契約，亦非租賃契約，故土地所有權移轉後，該同意關係即隨消滅，土地所有權人得依民法第767條行使物上請求權，要求拆除地上建物並返還土地。

 

地使用權同意書，乃起造人使用他人土地興建建物，於申請建造執照或雜項執照時，應備具之土地權利證明文件，起造人使用他人土地興建建物之權源，原因多端，尚不能以土地所有人出具使用權同意書，即推認起造人於建物完成後仍得無償使用該土地。

(最高法院111年度台上字第1704號判決)

 

此判決再次確認土地使用同意書在法律上僅具行政性質，不足以排除土地所有權人的排他行使權。若契約中有特別約定，情形則有不同。若土地使用同意書明確載明土地所有人同意建商建屋並出售予第三人，且土地所有人承諾對房屋受讓人繼續容忍其使用，該約定性質上屬於地上權或長期租賃權之設定，若經登記，即對抗第三人。此時土地所有權人不得再主張拆屋還地。但若未登記，依民法第758條規定，不動產物權變動非經登記，不生效力，地主仍得依所有權行使返還請求權。

 

實務上，部分地主於出具同意書時未明確約定期限或轉讓條款，建商在取得建照後興建並出售建物，第三人基於信賴購買，若日後地主主張拆屋還地，雖法律上有權，仍可能引發誠信原則之衡平爭議。法院通常會權衡雙方利益與行為信賴程度，若認地主行為已導致第三人合理信賴，且拆除建物顯失公平，則可能認為地主之主張違反誠信原則，不予准許。然而，誠信原則之適用屬例外，需有顯著不當情形始得援用，一般仍以物權絕對原則為主

 

地主出具土地使用同意書予建商使用土地建屋，該同意書性質上屬債權契約，效力僅限於當事人間，除非契約另有明確規定並經登記，否則不得對抗第三人。建商若將房屋出售予第三人，地主原則上仍得依所有權請求拆屋還地。惟於特殊情況下，若地主行使返還權顯有違誠信原則，法院得依公平原則限制其權利行使。

-房地-房地興建-建管-土地使用同意書

瀏覽次數：1