土地使用同意書可以轉讓嗎？原興建者無法興建可以由新興建者承受嗎？

問題摘要：

土地使用權之取得，實際上反映土地所有權與使用權分離後之多元法律結構。若係地上權、典權，需登記生效；若係租賃，原則上應登記方能對抗第三人，但租地建屋契約依判例可隨屋移轉；若為使用借貸，僅及於當事人間，第三人不得主張繼續使用；若為合建，則依契約性質不同，可認定為互易或承攬，法院將依具體情形判斷其效力。是以，當事人簽訂任何涉及他人土地使用之契約時，應明確記載權源性質、使用期間、是否得轉讓及房屋完成後使用安排等事項，必要時應辦理登記，以確保法律效力。否則縱有土地使用同意書在手，仍難免日後陷入拆屋還地之糾紛。法院在處理此類案件時，最終仍將回歸於法律規範與當事人真意之探求，綜合判斷其土地使用權之合法性與存續範圍。

 

律師回答：

土地使用權之取得，係指非土地所有權人得以一定法律關係為基礎，合法使用他人土地之權利來源。由於土地屬不動產，其使用權能之移轉及行使受民法物權編與債編規範所拘束，因此欲合法取得土地使用權，必須有明確之法律依據。

 

實務上，土地使用權之取得不外基於下列幾種法律關係而來，分別為地上權或典權、使用借貸、租賃及合建契約等。各種法律關係的性質、成立要件及對第三人之效力不同，導致其在爭議發生時所能主張的權利範圍亦不相同。

 

土地使用權之取得，不外基於下列各種法律關係而來：

(一)地上權或典權：其為地上權或典權者，應依民法物權編有關之規定。

 

(二)使用借貸：其為使用借貸之關係者，除貸與人與借用人間另有特約外，無移轉其權利於第三人之可言(民法第四百六十七條第二項及最高法院四十九年台上字第三八一號判例參照)。

 

(三)租賃：租地建屋之契約，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係存在(最高法院四十三年台上字第四七九號及四十八年台上字第二二七號判例參照)。

 

(四)合建：依照契約內容，如係由建築商請領建築執照，而於房屋完成後移轉於地主，以換取地主之土地或出售房屋，將價金按一定比例分配，似屬互易性質，依法準用買賣之規定，除有特別情事可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地所有人默許房屋承買人繼續使用土地(民法第三百九十八條及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照)。若契約內容係約定共同領取建築執照，似宜認為承攬性質，除以建築商個人之技能為契約之要素外，房屋買受人尚非不得繼續使用土地(民法第五百十二條參照)。

 

首先，關於地上權或典權，依民法第838條規定：「地上權人得於他人之土地上，為一定目的，使用該土地。」地上權為物權性質，經登記後即發生對抗第三人之效力。典權則依民法第912條規定：「典權人得占有他人之土地或房屋，以收其孳息，抵償所出之價金。」兩者均屬於物權，具有排他性與對抗性，且非經登記不生效力。

 

若土地使用關係係基於地上權或典權設定而來，則即便土地所有權移轉於他人，地上權或典權仍可繼續存在，土地所有人不得主張拆屋還地。換言之，地上權與典權屬土地使用權中效力最強者，具備物權優先效力與對抗第三人之能力。

 

其次，若土地使用係基於使用借貸關係，則屬民法第462條以下所規定之債之關係。民法第467條第2項明定：「借用人不得將使用物轉借於第三人。」此即所謂債權相對性原則之具體體現。使用借貸係屬無償契約，其本質在於貸與人基於信賴允許借用人使用其物，故其效力僅存於契約當事人之間。「使用借貸契約除貸與人與借用人間另有特約外，無移轉其權利於第三人之可言。」是以若土地所有人出具土地使用同意書予建商或他人使用，而該使用關係係屬借貸性質，除非契約另有約定得轉讓或續用，否則該使用權不得轉移，且土地所有權人於土地移轉時，第三人不得主張繼受使用權，原土地所有人亦得依所有權請求拆屋還地。再者，若土地使用係基於租賃契約，則屬民法第421條以下規定。民法第425條規定：「租賃權非登記，不得對抗第三人。」

 

惟實務上針對「租地建屋」情形，「租地建屋之契約，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。」換言之，承租人將房屋所有權讓與第三人時，推定其對於基地出租人仍有租賃關係存在。此一見解在實務上被稱為「租賃權隨屋移轉理論」，意即在無禁止轉讓特約之情況下，租賃關係不因房屋讓與而消滅，而由房屋受讓人繼續承租土地，保障房屋交易之安定性。

 

此一理論實質上係以民法第425條但書之精神為基礎，認為租賃關係附隨建物存在，出租人於租地建屋時，已預見並同意其租賃權之轉移可能，故不得事後主張其對房屋買受人不生效力。至於合建關係，則為近代土地開發常見之模式。依實務見解，合建契約可分為「合建分屋」與「合建分售」兩類。

 

若依契約內容係由建商請領建築執照，於建物完成後移轉予地主，以換取地主之土地或依比例分售價金，性質上屬互易契約，依法準用民法第373條以下關於買賣之規定。「合建如屬互易性質，除有特別情事可解釋為當事人真意限於賣屋而無基地使用外，均應推斷土地所有人默許房屋承買人繼續使用土地。」亦即地主在此情形下，視同已容忍房屋買受人繼續使用土地，土地使用權得以隨房屋移轉繼續存在。

 

若契約內容係約定雙方共同領取建築執照，由地主出地、建商出資施工，則屬承攬性質，依民法第512條規定：「承攬人以其勞務完成一定之工作為契約標的。」此時，雖建商以自身技能為契約之核心要素，但房屋買受人仍可主張繼續使用土地之權利，視雙方契約約定及履行情形而定。

 

實務上，合建契約往往兼具承攬、互易與合夥等多重性質，法院會依據契約文義、履約行為與對價結構綜合判斷其法律性質。若地主於契約中已明示同意建商於完工後出售房屋予第三人，並未限定使用期間，則推定地主已默示允許房屋承買人繼續使用土地。

 

反之，若契約明定建商不得轉讓房屋或使用期限屆滿即返還土地，則地主仍得於期滿後請求拆屋還地。由此觀之，土地使用權之取得，雖可經由多種法律關係產生，但其效力強度及對抗第三人之能力卻差異甚大。

 

地上權、典權因屬物權，具備最強之安定性與對抗力；租賃關係雖可在特定情形下隨屋移轉，但仍需符合無禁止特約及租賃權存續條件；使用借貸則因債權相對性原則，效力最為有限，原則上不得轉移；合建關係則依契約性質不同而有差異，法院多採實質判斷原則，探求當事人之真意及交易習慣以定其權利歸屬。

 

當事人若欲確保土地使用權之穩定性，應盡可能以地上權、典權或長期租賃登記之方式確立其權源，而非僅憑土地使用同意書或口頭約定，否則於土地移轉後將無法對抗新地主。至於本件中，某乙自某甲處取得土地使用權同意書，其基礎法律關係究係屬使用借貸、租賃或合建，應依契約內容及具體事實判斷。若契約未記載租金、期限及轉讓條件，僅載明同意使用土地以建屋，且無償使用之性質明顯，則應認屬使用借貸。

 

若另有租金對價且約定可轉讓房屋，則屬租賃。若雙方共同參與開發，分配房屋或價金，則屬合建。實務上法院在判斷此類爭議時，除依文義解釋外，尚會斟酌雙方履行行為、出資比例、稅務申報及建照登記方式等客觀事實，判斷其真意。最高法院歷年均以當事人之真意為判斷基準，強調不得僅以表面契約名稱定性，應審酌交易整體實質，以避免形式與實質不符之結果。

 

若起造人確有更換之必要，例如原建商破產、經濟困難或施工能力不足，應由新承繼人重新與地主簽訂土地使用同意書，或以補充協議明確確認地主同意新起造人繼續使用土地。若地主不同意，則新興建者之使用行為屬無權使用，建造執照亦可能無效或被撤銷。主管機關於核發建照時，依法須審查土地權利來源文件，若土地使用同意書之簽署人與實際起造人不符，將不予核准。

 

若原起造人或建商因資金、能力、或其他原因無法繼續興建，欲讓他人承接建案，原則上不得逕行移轉土地使用同意書之權利，因該同意係地主針對特定使用人發出，與個人信賴密切相關。惟若契約中已明確約定「得由第三人承繼興建」或「得轉讓予他人」，並經地主書面同意，則該新興建者得承受土地使用之權限。若未經地主同意即轉讓，則屬無權使用，地主得依民法第767條請求拆除建物與返還土地。

 

土地使用同意書原則上不得轉讓，除非契約另有明定或地主事後同意。原興建者如無法興建，須由新興建者承接建案時，應重新取得地主同意或簽訂新土地使用同意書，始得合法使用土地。若未經同意即讓與，該使用行為屬無權占有，地主得依法請求拆屋還地並追究損害賠償。法院在審理此類案件時，將依契約文義、當事人真意、實際行為及誠信原則綜合判斷，惟總原則仍是：土地使用同意書屬債權契約，效力僅及當事人間，不得對抗第三人，也不得自由轉讓或承繼。因此，任何涉及建案轉讓或承繼之情形，務必先經地主書面同意並重新簽約，以確保法律效力及避免後續拆屋還地之爭議。

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