「容積移轉」與「容積獎勵」是什麼一回事？

問題摘要：

「容積移轉」與「容積獎勵」為都市發展與法制規劃中重要工具，反映政府在土地使用管理中追求兼顧公共政策與市場運作之智慧，惟其設計與執行需精準審查，始能避免特權濫用、產權爭議與空間失衡之問題，達到真正促進都市更新、文化保存與公共利益之目標。我國容積獎勵制度之法令架構具備母法條例規範與命令細則實施之層次化設計，透過都市更新條例之原則規範與內政部訂頒辦法所建構之項目式與比例式獎勵機制，使實施者得以因應不同公益事項提出容積獎勵申請，制度同時設有限制條款與總體容積上限以防止開發失控，並納入行政審查與核准要件以維持法制秩序與公平性。此制度除強化都市再發展誘因外，亦實質貫徹建築環境品質與都市機能提升政策目標，成為當代都市治理與土地使用政策之核心工具之一。

 

律師回答：

「容積移轉」與「容積獎勵」是都市計畫及建築管理制度中，極具影響力的兩種法律工具，主要目的在於兼顧城市發展與公共利益之間的平衡，並藉此達成都市更新、文化保存、開放空間保留等多重目標。容積率為建築法令上所規定建築物可興建面積的上限，以基地面積乘以容積率即為法定可建築樓地板面積，換言之，容積制度控制城市建築密度及人口強度，而容積的調整與利用便成為開發與規劃的關鍵。

 

容積移轉

「容積移轉」係指將一宗土地依法得建築之容積全部或一部移轉至他一宗土地使用，通常發生於歷史建築、古蹟保留區、農業保護區或都市中重要開放空間、公共設施保留地等原則上不得或限制開發之土地，為保障土地所有權人之財產權並促進土地合理利用，法律上容許其可建築容積移轉至其他適建土地，常見如老舊文化資產被指定保存後，為補償其開發受限損失，而允許將未使用之建築容積移轉他處開發，既達保存目的，又保障權利人財產利益。

 

以台北市為例，市政府規定歷史建物、古蹟保存區等土地可申請容積移轉，並設置容積移轉平台，供開發商與原地主進行容積交易，如建商可支付一定價格取得容積權後移轉至其建案所在土地使用，在市場上，容積移轉價格受地段、法規容積上限及市場供需影響，部分知名案例如皇翔建設購買大稻埕古蹟容積、宏普建設自清真寺取得容積移轉至信義、大直地區建案使用，說明容積移轉實際已成為建商取得額外開發量體與壓低土地取得成本的策略工具，法律上則須依都市計畫法、建築技術規則及各地方政府訂定之容積移轉實施辦法辦理，需經都市設計審議及容積核定程序，確保其法制性與公平性。

 

容積獎勵

與此同時，「容積獎勵」則係都市更新及特定政策誘因措施之一，意指政府基於公共利益導向，對於符合特定條件之開發案，在法定容積率之外額外給予加成獎勵容積，常見條件如參與都市更新、危老重建、綠建築設計、公共設施捐贈、保留開放空間、無障礙空間設計或地區交通改善等，獎勵方式則依規定比例上限計算。

 

舉例而言，都市更新條例及危老建築重建條例均設有容積獎勵制度，如危老重建案經主管機關核定後，可享有最高1.3倍的獎勵容積，若再加計法定設施捐贈、耐震設計、綠建築標章等，可累計獲得不超過1.5倍之容積獎勵，此一制度目的在於透過容積誘因鼓勵民間參與重建更新，促進都市更新政策推動，而各地方政府另可視區域發展策略，再設特定區容積獎勵基準，如行政院近年通過之都市更新容積獎勵修正案，針對「策略性再開發地區」，調升建築基地法定容積倍率，如將原法定容積1.5倍調升為2倍，或原為法定容積0.3倍加原容積調升為0.5倍加原容積，目的在活化都市低度利用地區、提升更新誘因，並創造開發與公共利益雙贏局面。

 

兩者異同

容積移轉與容積獎勵制度雖有相同目標，即透過容積之彈性調整促進都市更新與空間合理利用，但其法律性質與適用條件不同，前者屬權利移轉，乃將某地之開發權移至他地使用，須經程序審議並依法辦理權利登記，對應者有受讓人與出讓人，其間可產生容積權利金之交易行為；後者則屬政策性獎勵，係基於開發者達成特定公共政策指標所獲得之加成開發量體，無需對價支付，但受限於總體規劃之最高容積率限制。實務上，兩者可併用，如一建案同時取得容積移轉與符合獎勵條件，則其總建築容積需符合最終主管機關核定後之容積上限，否則仍屬違法超量開發。

 

另值得注意的是，容積移轉或獎勵制度易被誤用或濫用，故各地方政府普遍設有實施細則、審議機制與容積控管上限，例如限制可移轉之容積比例、設計案須符合公共性與景觀要求、取得容積前須完成特定義務或支付代金等，以防止惡性炒作與都市發展失衡。

 

因此，在容積移轉或容積獎勵制度操作上，開發者需熟悉相關都市計畫與建築法規，審慎規劃設計內容，並依程序取得主管機關同意後方得適用，否則將可能影響建築執照核發，甚至引發違章或行政救濟爭議。

 

相關法令

我國容積移轉制度涉及多項法律、命令與行政函示，其核心在於藉由法律授權允許土地開發潛能之調整與轉移，以兼顧都市更新、文化資產保存與公共設施保留等公益目的，並兼顧土地所有權人之財產權保障。

 

都市計畫

首先就都市計畫制度而言，我國就都市計畫設有母法都市計畫法及依其授權制定之子法都市計畫容積移轉實施辦法，容積移轉制度即依都市計畫法第83-1條設置。

 

實施辦法第2條對「容積」定義為總樓地板面積，並明確界定送出基地、接受基地與基準容積等名詞，依第3條規定，送出基地必須具備一定要件，包括經都市計畫表明應予保存或經主管機關認定有保存價值之建築所坐落之土地、提供公共開放空間使用之私有公共設施保留地或為私有公共設施保留地，但若該私有地係經由區段徵收、市地重劃或整體開發取得者則不適用為送出基地。

 

接受基地所能接受之容積原則上不得超過基準容積之30%，惟符合特定條件者得調高至40%。若接受基地所有權人無法取得送出基地所有權人同意，仍可採繳納代金方式取得容積移轉，惟依第17條第1項第2款規定，送出基地地上改良物須於辦理移轉前清除完畢，現行制度並未開放由政府代為清除地上物的代金繳納替代方案。

 

此外，依第13條，除特定條件外，送出基地應於移轉前將所有權之全部或部分捐贈為國有或地方所有，用以落實公益使用，如為都市計畫表明應保存或具保存價值之建築所在土地，應作為綠地、廣場等開放空間用途，避免開發使用。

 

都市更新

其次，都市更新條例第45條亦規範容積移轉，規定更新地區內之公共設施保留地、依法應予保存或獲准保留建築所在地、或其他需促進有效利用之土地，得將部分或全部容積移轉至其他建築基地，其適用程序與條件準用都市計畫容積移轉實施辦法，而對於公有土地是否可作為送出基地，如屬依都市更新條例第30條應予抵充之公有土地，或已載明於更新計畫係由撥用或其他方式取得者，均不得作為容積移轉送出基地。

 

首先依據都市更新條例第44條規定，都市更新事業計畫範圍內之建築基地，可視都市更新之需要，依多項原則給予建築容積獎勵，包括：（一）針對實施容積管制前即已興建之合法建物，如其原建築容積高於現行法定容積者，得依原建築容積建築，不強制依新法限縮；（二）如更新後提供社區使用之公益設施，則該樓地板面積不予計入容積計算，並可對於經政府指定額外提供且產權無償登記為公有之設施，再給予額外容積獎勵；（三）針對依第六條或第七條劃定之更新地區，在特定期間內申請實施者，亦可給予獎勵；（四）若為促進都市更新，由地方政府報中央核准者亦屬獎勵對象；（五）即便前述各款適用後，多數原所有權人分配樓地板面積仍低於當地平均水準者，也得給予適度容積獎勵。

 

進一步，內政部制定都市更新建築容積獎勵辦法作為第44條之施行細則，該辦法將容積獎勵依性質區分為九大類並設各項上限，包括：第一，提供社區使用及額外指定之公益設施容積獎勵上限為法定容積15%；第二，協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施，或捐贈經費予地方都市更新基金者，亦得給予15%獎勵；第三，若更新單元內有具歷史、紀念或藝術價值之建築予以保存，則可獲15%獎勵；第四，整體規劃對都市環境品質、無障礙設施、防災生態景觀具正面貢獻或採用智慧建築設計者，則最高得獲20%容積獎勵；第五，取得內政部綠建築候選證書且評估達銀級以上者，得再獲10%獎勵；第六，於政府優先劃定更新地區且自公告日起六年內實施者可得10%；第七，更新單元具完整計畫街廓或面積達三千平方公尺以上者，亦可得15%獎勵；第八，成功處理占用他人土地之舊違章建築戶，得享20%獎勵；第九，其他經地方政府報中央核准之特殊獎勵事由，亦得給予額外容積。

 

惟為避免獎勵過度造成開發密度失衡，該辦法第13條明定總容積獎勵後之上限不得超過原法定容積1.5倍，或各該基地0.3倍法定容積加原建築容積，若實施者依第七、第八及第十條規定申請且更新後集中留設開放空間達基地面積50%以上者，最高上限得提高為法定容積兩倍，或各該基地0.5倍法定容積加原建築容積。

 

停車空間

至於建築技術規則建築設計施工編第59條之2條文，則針對營業用停車空間之獎勵加以規範，明定為鼓勵增設供公眾停車使用之空間，建築物於樓層數、高度及樓地板面積計算等限制事項上，地方建築主管機關得另訂鼓勵要點，並報中央核定實施。對於何謂「供公眾使用」部分，凡所有權人依管理約定使用，不排除所有權人本身使用，亦得視為公眾使用，但此獎勵方式已於民國101年12月31日終止適用，不再作為現行容積獎勵依據。

 

文化資產

再者，涉及文化資產保存之容積移轉制度則係以文化資產保存法為母法，據以制定古蹟土地容積移轉辦法，該法第35條明定，因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區或使用分區變更，致其原法定容積受限制者，得等值移轉至同一直轄市或縣市內之其他地區建築使用或享有其他獎勵措施，具體而言，未依法劃定為古蹟用地者，以現行基準容積計算；若已劃定者則以劃定前基準容積計算，但若劃定前尚未實施容積率管制或屬公共設施用地者，則以鄰地容積率平均數乘面積估算。

 

該辦法第5條進一步規範，容積僅能移轉至同一都市主要計畫地區或區域計畫地區之其他宗地可建築土地，第7條則設上限為接受基地基準容積之40%，位於整體開發或都市更新地區者得提昇至50%。因古蹟土地容積移轉辦法未規定具體申請程序與審查機制，涉及古蹟容積移轉實質審查者優先適用該辦法內容，惟程序部分仍應依據都市計畫容積移轉實施辦法辦理，此函釋釐清兩者法規適用層次與分工關係，對於審查機關與申請人操作上具指導性意義。

 

惟值得注意者，容積移轉制度操作須受制於都市設計審議與容積上限管制，非得無限疊加，且須有充足法定依據以防濫權或圖利爭議，因此申請人與主管機關均應依現行法令嚴格審認，並釐清個案中各基地性質、容積來源及轉入基準，始能合法運作並發揮容積制度之政策效果。未來隨都市空間需求演變與政策調整，容積移轉制度仍有進一步整合與優化空間，例如建立容積交易平台、設定代金基準價、推動區域容積平衡配置等，以符合法治原則並落實公益保障與私權平衡之價值。

 

我國針對容積獎勵制度，設有多項法律與命令規範，目的在於透過容積率的誘因機制，引導建築開發達成都市更新、環境改善、歷史建物保存及公共設施強化等多元政策目標，並在法律結構上形塑一個具備彈性調整空間但仍具規範邊界的制度體系。

 

綜合而言，我國容積移轉制度以都市計畫法第83條之1為總體依據，依不同目的再細分為都市更新適用、文化資產保存適用等子制度，並配合都市更新條例第45條與文化資產保存法第35條規定，形成多軌並行之制度設計，惟其共同目標均為透過容積之轉移達成特定公益政策，同時保障受限制土地之私權利益。此外，相關命令與函釋進一步補充實務操作之空白，包括移轉上限、基地要件、代金機制、程序適用等細節，使整體制度具有可操作性與彈性。

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