預售屋未完成驗收或交屋可以請求未完工之損害賠償嗎？

律師回答：

關於這個問題，因此，這個問題大致為，就是向建商買預售屋，並約好建商須於開工後365個工作天內要完工，並以建商取得建築機關核發使用執照為完工日。等了又等，終於收到建商通知前來驗屋的通知。驗屋當日才發現建商不僅還沒接通水電、瓦斯，契約書內說好的公設也都還沒建造完成，要如何處理，這時候是否可以主張未完工而解約並請求違約金？

預售屋買賣契約內常有「使用執照取得」、「驗收」、「交屋期限」、「共有部分點交」等約定，「完工期限」與「交屋期限」二者間的不同。依「預售屋買賣定型化契約應記載事項」，第12條約定「開工及取得使用執照期限」，而「使用執照」，則涉及「完工期限」。第13條約定「驗收」，涉及「主建物、附屬建物之設備」的驗收。而第15條約定「通知交屋期限」，第16點約定之「共有部分之點交」，而一點交係向新成立之「管理委員會」或所推選的「管理負責人」進行移交。具體言之，「完工期限」通常係指房屋建築完成經主管機關依建築及消防等法規核准領得使用執照之情形而言；「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」一定要先完成驗收程序，確認已經沒有待改善的缺失之後，再談交屋相關事宜。「交屋期限」則尚須買受人配合繳交應繳之價款或依約定設定抵押貸款、付清屋款等手續，二者仍有差異（參最高法院92年度台上字第2486號判決）。

預售屋買賣契約時，明確約定開工及完工截止日期外並約定「完工」基準，一般約定以賣方即建商取得建物使用執照之日為完工認定。此一約定原因在除了避免爭議外，同時考量必須要取得使用執照，建商才能進行申請水電、瓦斯及建物所有權第一次登記等後續流程，實質上已足以構成建物所有權及可使用之基本要件。建商完成房屋主要構造及設備等，經主管機關查驗並核發使用執照，即使水電、公設景觀等尚未裝設好，仍然認為已經完工了！又買家於建商通知交屋進行查驗時，發現瑕疵情事而向建商反映，並約定建商須於何時裝設及修復完成，僅是建商後續修復瑕疵問題，並不是重新約定完工日期，買受人只能依瑕疵要求建商修復或是減價等，不能請求建商延後完工而生的違約金。

此觀臺灣高等法院高雄分院99年度建上字第25號民事判決所示：按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更曲解（最高法院17年度上字第1118號判例可參）。查，被上訴人依前開合約第8條約定，請求上訴人分別給付被上訴人逾期完工罰，然該項約定係以上訴人應自開工日起算365個工作天以前完工，並以上訴人取得建築主管機關核發使用執照之日期為完工日，已經兩造約定甚明，又兩造係陸續於92年11月起至93年4月間分別簽立預定房地買賣合約書，除於合約第8條係約定前開【開工及完工最後期限】之內容外，並於第8條第1項第(五)款約定：「本預售屋外水電電信等配管及埋設工程，其接通之日期悉依各該公用事業單位之作業和程序而定，不受本條完工期限之約束」、第13條交付不動產及相關文件之條件及期限約定：「乙方（指上訴人）依約完成本戶一切主建物、附屬建物及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力、電信等設施後，通知甲方（指各被上訴人）進行交屋....交屋前..(四)乙方若遲延完工應付清因遲延完工之遲延違約金予甲方。二、甲方應於收到交屋通知日起七日內配合辦理交屋手續，於辦理交屋手續之同時，甲方就本約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求乙方完成修繕，除房屋有無法修繕之重大瑕疵顯然不能居住事由外，甲方不能藉故拒絕或遲延辦理交屋手續，否則如超過七日時，視為甲方點收完成，乙方均不負保管之責」，有買賣合約書可參…而兩造締約時應參考適用內政部於90年9月3日公告修正之「預售屋買賣契約書範本」…依該範本第13條關於開工及取得使用執照期限：「一、本預售屋之建築工程應在民國____年__月__日之前開工，民國年__月日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：......二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。第15條驗收：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款。前項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，如契約有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設者，不適用之。及第17條通知交屋期限：「一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：(一)賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。(二)賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。(三)買方繳清所有之應付未付款(含交屋保留款)及完成一切交屋手續。(四)賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，另於同日（90年9月3日）公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」亦揭示第13項開工及取得使用執照期限、第14項驗收及第16項通知交屋期限等內容為預售屋買賣定型化契約所應記載之事項，互核前開預售屋買賣之契約範本、應記載事項及兩造合約第8條、第13條第1項等內容，足徵兩造合約第8條關於開工及完工最後期限之約定，係以上訴人取得使用執照之日期為完工日，若上訴人未能於開工後365個工作天內取得主管機關核發之使用執照，被上訴人始得請求逾期完工罰，此觀兩造合約第13條第1項第4款係約定：若上訴人有遲延完工，其罰款須於交屋前付清因遲延完工之遲延違約金予被上訴人…，及系爭房地之分期付款明細表第6期款係以領取使用執照為付款時點，交屋則屬於第8期款之付款條件…益得明證。是被上訴人另依消費者保護法第11條第2項規定主張完工日期之認定，應為有利於消費者解釋，而認完工日應以實際完工狀態為準，非以使用執照之核發日期而定，即非可採。…次按建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市)(局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。申請使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建造執照或雜項執照。二、建築物竣工平面圖及立面圖。建築物與核定工程圖樣完全相符者，免附竣工平面圖及立面圖。建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。應由承造人呈報市縣主管建築機關派員查勘。認可後。發給使用執照，建築法第70條、71條及73條分別定有明文。又申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照，土地登記規則第79條亦有明文。準此，使用執照，係於主要構造、室內隔間及主要設備完工後，由起造人會同承造人及監造人檢附建築物竣工平面圖及立面圖，始可申請查驗核發，取得使用執照之建物，始得申請水電及瓦斯等，申報建物所有權第一次登記，亦應提出使用執照，足見使用執照之取得乃建物所有權與可得使用之基本先決要件，故以取得使用執照作為認定完工與否之標準，並無不可。倘承攬工作已完成，縱該工作有瑕疵，亦不得因而謂工作尚未完成。經查，上訴人係於92年10月16日取得建照執照，於93年1月5日正式申報開工，嗣於93年8月6日申報竣工，而於93年8月20日取得使用執照，為被上訴人所不爭，並有被上訴人提出之屏東縣政府核發建築物使用執照影本可稽…，依合約第8條約定之完工最後期限計算（上訴人應自開工日起算365個工作天以前完工），上訴人自無逾期完工之情事。被上訴人主張應自使用執照核發日期即93年8月20日翌日起算逾期完工罰款，即屬無據。…被上訴人雖主張：兩造曾於93年11月6日合意上訴人應在93年11月13日完工及改善缺失，並自93年10月20日開始計算逾期完工罰款，嗣雙方再於93年11月12日再為協議同意自93年11月20日起開始計算逾期完工罰款云云，然為上訴人否認。經查，被上訴人提出所謂兩造於93年11月6日、11月12日協議上訴人最遲應於93年11月20日前全部完工之協調會議記錄（原審卷一第329、330頁），乃「屏東宅驗收記錄」第一次點收及第二次點收，其中內容應屬於施工瑕疵、驗收、交屋等事項，該等文件上之「周碧玉11/6簽收」或「周碧玉11/20」等字樣及「上訴人公司印文」至多僅為上訴人公司客服人員簽收被上訴人所提驗收點交應改進事項之證明，且其中第一份點收記錄並無任何買方（被上訴人）之簽章，而第二份買方亦僅有林寶燕（D5）簽名，尚難憑該等文件遽認上訴人已與被上訴人達成自93年11月20日加計逾期完工罰之協議。況衡之預售屋之買賣流程，建商取得建照執照後，於期限內完工取得使用執照後，始能接通水電、瓦斯，為建物第一次所有權登記，辦理產權移轉，及通知買方辦理銀行貸款，待銀行撥付貸款後，最後通知買方交屋，進行驗收點交，益徵兩造合約第8條所約定之完工日係指使用執照核發之日，顯非以交屋日期為認定完工日之依據，此由原審判決附表九所示編號12潘詩裕（E2）之交屋日為93年11月17日，竟在被上訴人請求起算完工罰（93年11月20日）時點之前，尤足突顯兩造合約第8條應係以使用執照核發日期為完工日之認定基準。至被上訴人於驗收記錄上雖載有多項瑕疵，亦屬上訴人應為修補，或減少價金或損害賠償之另一問題，不能據此即謂上訴人尚未完工。是被上訴人以上訴人尚未完成接通水電及屋外停車位、中庭地坪及公共景觀工程等施工，主張基於處分權之行使，及兩造協議自93年11月20日開始計算逾期完工罰款，顯屬無據。原審以「實際交屋日，亦應認係被上訴人默示承認之完工日」，而判命上訴人給付被上訴人各如原審判決附表十所示逾期完工罰，自有未洽，被上訴人請求逾期完工罰，均不應准許。