如何確認房屋頂樓房子是否有合法產權登記？

問題摘要：

頂樓是否具有合法產權登記，首要判準在於該空間是否經建築主管機關核准建造、使用，並已完成建物登記。民眾可至地政事務所查調建物登記簿謄本與建築執照影本加以比對；若該空間未記載於建照樓層中，或僅屬屋突性質之設備空間，則不得視為合法產權。若見頂樓空間設有廚房、衛浴、床舖等生活機能空間，極有可能為違建，不得信賴其可辦理產權登記之說詞。為保障交易安全與財產權益，購屋者應謹慎查核與律師或建築師確認，勿僅依廣告宣傳或現場裝潢即輕信其為合法居住空間。申辦建物所有權第一次登記，須依據地籍測量實施規則與土地登記規則所定程序，具備完整證明文件、經合法核准之建築圖說與建物測量成果，方可順利完成登記取得產權，若後續需確認登記事項或有疑問者，應以正式建物登記謄本為準，並與地政機關聯繫查詢，以確保不動產交易與財產權益之安全。

律師回答：

關於這個問題，在日常購屋或檢視房屋合法性的過程中，許多民眾會對「頂樓是否有合法產權登記」產生疑問，尤其當看到屋頂平台上搭建了類似小房間、閣樓等構造時，常常會誤以為該空間為合法樓層的一部分，實際上這類結構大多數屬於違建，即未經合法申請與核准的建築物。依照我國建築法與土地登記相關規範，建築物的各樓層使用空間與面積應依法辦理建造執照及使用執照，並於完工後登記於地政機關之建物登記簿上。

 

一般而言，若房屋的頂樓平台上有新增構造物，其若非在原始建造執照中核准的樓地板面積範圍內，或非依法申請變更使用、增建後完成使用執照並辦理建物增建登記，即屬違建，無產權登記可言。

 

購屋者若欲確認該空間是否具合法產權，可向地政事務所申請建物謄本，對照建築執照圖說與實際現況，查看是否登載於樓層配置中，並是否為核准使用的部分。

 

至於屋頂上凸起的空間，即俗稱「屋突」，法律上正式名稱為「屋頂突出物」，並非違建，其設置係依《建築技術規則建築設計施工編》明文規定，在法定面積與用途限制下可合法設置，目的多為建築物必要之附屬設施，例如樓梯間、電梯機房、水塔、水箱、避雷針、雨水回收設備、煙囪、太陽能設施等。屋突不得作為居住空間，亦不得擅自隔間或出售為獨立房屋使用，且高度以6公尺為限，唯有設置升降機設備者可達9公尺；其面積亦不得超過該樓層建蔽率的八分之一。在法定用途內之屋突可免計容積，但若超過或用途變更則有違規之虞。

 

實務上常見建商或房仲將屋突空間美化為可使用區域，如規劃成「第五房」、「儲藏室」甚至置入家具吸引消費者，然而該行為若未經核准即屬違建，購屋人日後將面臨無法辦理產權登記或被拆除的風險。若業者於預售屋廣告或平面圖中未揭露屋突用途限制，並誤導消費者其可為居住使用，將構成公平交易法第21條之不實廣告或誤導行為。

 

辦理建物所有權第一次登記時，應依地籍測量實施規則第284條與土地登記規則第78條、第79條等相關規定辦理。依據地籍測量實施規則第284條第一項規定，區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，若非屬共用性質，並經主管建築機關備查之圖說標示為專有部分，且該部分已由戶政機關編列門牌或核發所在地址證明者，即得單獨編列建號，予以測量，該規定亦於100年4月15日修正明定為以「依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分」為準。此表示若屋突或地下層已明確標示為專有部分者，即可視為獨立建物單元辦理後續登記程序，不再一律視為公設或共用空間。

 

而土地登記規則第78條則進一步規定，申請建物所有權第一次登記，應填具申請書，並檢附使用執照或依法得免發使用執照之證件、建物測量成果圖、所有權證明文件、起造人資格證明、合法使用證明等文件；若屬起造人以外之人申請者，尚須檢附買賣契約書或其他取得建物權利之證明文件。同時依土地登記規則第79條第一項規定，申請建物所有權第一次登記前，應先行辦理建物第一次測量，並由申請人向地政機關提出建物第一次測量申請，測量完成後由地政機關核發建物測量成果圖。

 

建物測量成果圖為後續登記之必要附件，除應詳細標示建物平面位置、樓層結構、各部分面積外，亦須註明各區分單元之使用情形及圖說標註用途。至於建物之合法性認定，通常以是否已核發建築使用執照為主，倘無使用執照者，須另檢附依法得免發使用執照之證明，方可進行登記作業。當上述登記文件齊備並經地政機關審核無誤後，即可完成建物所有權第一次登記，取得產權證明文件，此時所有權人即享有法律所保障之建物所有權。

 

又按登記完成後，為確認產權狀況，所有權人得向地政機關申請建物登記謄本，建物登記謄本中除記載建物位置、樓層、建號及面積等資訊外，並標明所有權人姓名、設有他項權利與否以及是否有設定抵押權、租賃權、法院查封等其他登記事項，對於建物產權現況與是否為合法獨立權利標的提供明確依據。如對於建物登記內容有任何疑義，包括登記項目是否完整、屋突是否登記為專有部分、樓層面積是否與實際使用一致等，均可逕向建物所在地之該管地政事務所查詢，亦可申請閱覽或影印建物登記簿冊內容，以資確認。

 

實務上常見申請人因為未能備妥使用執照或合法使用證明，導致建物登記遭到駁回，或其所主張之屋頂突出物雖經戶政機關編列門牌，但於建築圖說中未標示為專有部分，亦不得逕行辦理單獨建號測量與登記。

 

因此，在辦理建物所有權第一次登記前，即應先向建築主管機關確認圖說核備情形，並檢視是否符合單獨編號與登記之所有法定要件。同時對於使用執照是否核發、是否屬於免發情形，應一併確認，以免因證明文件不備而影響登記進度。

 

尤其在屋突部分，如其實際構造用途已超出《建築技術規則》允許之屋頂突出物範圍，例如作為居住空間或商業用途者，則無論是否經戶政機關編列門牌，亦不得辦理合法建號登記，須先依建築法規辦理使用變更或補辦建造使用執照，始得作為登記標的。此外，建物測量成果圖亦須與實際現況相符，不得有誇張或虛偽面積，否則經查獲後將撤銷登記並可能衍生民刑事責任。

 

民眾購屋前應仔細核對建築執照核定圖說、完工使用執照內容及建物登記資料，確保購買到之空間皆為法定可使用面積。此外，頂樓平台若經人為加蓋作為起居使用空間，即便與原建物結構連接，未經許可仍不得列入合法產權範圍，且日後亦不得辦理繼承、買賣、貸款等登記手續。

 

雖然部分違建若存在多年並符合特定條件者，得申請緩拆或列管，但並不意味取得產權，其法律地位依然不穩。尤其對於集合住宅而言，屋頂平台多屬於全體區分所有人之共有部分，任何一戶住戶皆無單獨搭建使用之權利，擅自加蓋更涉違反公寓大廈管理條例與區分所有權人規約。

 

至於一般社區住戶，若對鄰戶於屋頂平台加蓋構造物有所疑慮，可向地方建築主管機關檢舉查處，由主管機關依違建查報程序處理。當遇有特殊用途規劃、共構建物（如捷運開發案）所設置之屋突，則應進一步查閱該案之都市設計審議或建築管理相關核定文件，以明確分辨其用途是否符合法令規定。屋突本質為建築物之附屬設施，其設置雖屬合法，但不得轉為私有使用、居住空間或另行產權分割，唯有依法登記於建物登記資料者，始得視為具備產權之合法空間。

-房地-土地行政-地籍-土地登記-頂樓加蓋-屋突-違章建築(違建)-建物所有權第一次登記

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