祭祀公業是什麼？處分其所有不動產申請登記登記要件、程序及應備文件為何？

問題摘要：

祭祀公業為特定目的之法人團體，所擁有之不動產為供香火延續與宗族利益之使用，其財產處分涉及程序嚴謹，須兼顧內部決議機制與外部主管機關之核准程序，於登記階段則應齊備登記申請書、契約書、法人登記證明、代表人資格與印鑑證明及主管機關備查函等文件，始得合法辦理財產之移轉或負擔設定。透過嚴格法律規範，確保祖產不被濫用，亦保障受讓人之交易安全與產權穩定。

 

律師回答：

關於這個問題，祭祀公業係指為祭祀祖先而由族人子孫共同捐資設立、具有特定目的之團體，其本質屬於依祭祀公業條例成立之法人組織，具備權利義務能力，所擁有之財產多以土地或不動產為主，並以其所生收益作為歷年祭祀經費。

 

依據祭祀公業條例第3條第1款之定義：「祭祀公業：由設立人捐助財產，以祭祀祖先或其他享祀人為目的之團體」，可見其設立目的以延續宗族香火與維護祭祀儀典為主，且祭祀公業具備法人格者，稱為祭祀公業法人，須依祭祀公業條例第21條完成向直轄市、縣（市）主管機關之申報與登記。倘若係本條例施行前已存在且已取得派下全員證明書之祭祀公業者，視為已依條例完成申報，可逕依第25條之規定申請登記為祭祀公業法人。

 

至於祭祀公業法人欲處分其所屬財產，依法須依祭祀公業條例第33條規定完成派下員大會決議程序，該條規定，關於財產之處分或設定負擔等重大事項，應有派下現員三分之二以上之出席，並經出席人數四分之三以上之同意，若係以書面同意書取得同意者，則應取得派下現員三分之二以上書面之同意，始得合法為之；另若該祭祀公業章程對於決議門檻有更高之規定者，則應依其章程辦理。

 

實務上祭祀公業如擬將其不動產出售、贈與、交換或設定抵押權、地上權等，均屬「處分財產」行為，必須事前取得主管機關之同意或備查核准後，始得依土地登記規則相關規定申請登記。

 

依土地登記規則第34條及第42條規定，祭祀公業法人辦理不動產權利移轉登記時，應備文件包括：一、登記申請書；二、登記原因證明文件，如買賣契約書、贈與書、設定契約等；三、如為已登記之建物或土地，則應提出所有權狀或他項權利證明書；四、申請人身分證明文件；五、其他中央地政機關規定應提出之證明文件。

 

且因申請人為祭祀公業法人，尚須依第42條第一項提出法人登記證明文件（如主管機關核發之祭祀公業法人登記證明書）、代表人資格證明（如派任同意書或選任紀錄）、法人及代表人印鑑證明（由主管機關核發），並於登記申請書之適當欄位中註明已依相關法令完成處分程序，並加蓋章戳以資證明。若義務人為祭祀公業法人，應依第42條第二項進一步檢附主管機關對於本次處分同意或備查之證明文件，例如直轄市或縣（市）主管機關函文、處分同意書等。

 

此外，如係初次申請建物所有權登記者，依土地登記規則第79條規定，亦應先行向地政機關申請建物第一次測量，取得建物測量成果圖後，始得提出登記申請。祭祀公業之不動產若已完成登記並具建號者，處分時仍應檢附所有前述文件。於登記完成後，所有權變更即具有對抗第三人之效力，購買人或承受人依法取得該不動產之所有權或他項權利。

 

在實務操作上，祭祀公業法人進行財產處分時，常因派下員大會無法召集或表決門檻過高而延宕，致影響交易進度，故應事前審慎確認派下員名冊、掌握派下現員數量並妥善規劃決議程序，另應注意主管機關對於處分案之審核時程及核准要件，以免產生實質瑕疵導致登記不成立或日後權利糾紛。

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