建物保存登記是什麼？建物保存登記申請方式為何？

問題摘要：

建物保存登記是確認建築物產權之法定程序，不僅關係到建物物權之成立，亦為日後財產處分與借貸之基本條件。透過合法、完備之保存登記程序，不僅保障建物權利人之財產利益，更強化建物交易市場之安全性與透明度，應為所有房屋興建者與購屋者所重視。

律師回答：

關於這個問題，建物保存登記，亦稱為建物所有權第一次登記，係指建物於新建完成後，向地政機關辦理所有權登記之程序，目的在於使建物權利得以明確，並依法取得建物權狀，以資產權保障與後續交易基礎。依土地登記規則第78條以下規定，建物若係102年10月1日後取得使用執照者，申請保存登記前可免再行測量，僅須檢附依使用執照竣工平面圖繪製之建物標示圖；該圖應由依法具有簽證資格之建築師、測量技師等製作，並明確記載其來源、責任字樣、簽名蓋章及執業證號。若係未經建築管理時期或未領有使用執照之建物，申請保存登記時應提出建物存在之證明，包括設籍戶籍資料、門牌編釘證明、房屋稅籍資料、水電繳費單、航照圖、地形圖等可資證明建物合法性與存在時間之文件，並視具體情形由登記機關會同相關機關組成專案小組進行現勘以認定建物面積與權利歸屬。

此外，如建物與土地非同一人所有，尚須提出土地使用權證明，如地上權契約、租賃契約或土地所有人同意書等。保存登記僅限於合法建築，違章建築不得辦理保存登記。依土地登記規則第79條，保存登記應檢附使用執照或得免發使用執照之證件、建物測量成果圖或建物標示圖，若為區分所有建物，則另須附起造人對專有部分、共有部分及基地權利範圍之分配文件。若申請人非起造人，則應檢附合法之權利移轉證明，如買賣契約、公證書或法院判決等。

登記程序上，建物保存登記需先完成建物第一次測量，提出測量申請書、使用執照正影本、申請人身分證與印鑑等文件，並於測量後取得建物測量成果圖，始得提出建物所有權第一次登記之申請。

登記文件尚須包括登記申請書、建物使用執照、身分證明文件、第一次測量成果圖等，由地政機關受理後進行形式審查與公告程序，公告15日內若無異議即完成登錄作業並校對發狀。建物保存登記完成後，申請人即取得該建物之所有權狀，得據以進行買賣、設定抵押權或繼承等處分行為。費用方面，保存登記需繳納登記費及書狀製作費，登記費按建物使用執照所載工程造價之0.2%計算，書狀製作費每份80元。在申請貸款層面，僅有經保存登記取得合法所有權狀之建物，始得為銀行所承認，進而設定抵押權並核貸。

倘未辦理保存登記，則無法產生正式物權效力，亦難以作為擔保品申貸。未辦理保存登記之建物，其所有權一般認定以實際出資建造人為準，可佐以房屋稅籍資料或建造憑據為輔，但於有爭議時，應透過聲明異議、調解或訴訟等法律程序解決。按出資建造人對未登記建物享有原始取得所有權，即便法院執行該建物並拍定予買受人，只要領有權利移轉證書，即取得建物所有權，無庸以完成所有權登記為要件。實務上對此已有多數見解予以承認，確保建物原始出資人或經拍定人之權利不致因登記瑕疵而受限。建物保存登記雖屬不動產登記初始階段，但其程序繁瑣，需蒐集多項證明文件並配合技術性測量與行政審查，因此，建議於施工完成即著手規劃登記事宜，避免因遲延導致日後產權不明、交易困難或貸款受阻。

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