建物所有權第一次登記是什麼？地下室與騎樓等未登記的空間要如何辦理？

07 Nov, 2025

問題摘要：

地下室與騎樓等空間之建物所有權第一次登記，核心在於合法性與使用執照、主管機關備查圖說及區分所有人間之約定文件是否一致，而登記機關在受理時需嚴格把關，防杜非法或不當專有主張而損害其他共有人之權益，確保不動產權利清晰、明確與合法性。

律師回答：

區分所有建物在申辦建物所有權第一次登記時，涉及地下室、騎樓、夾層等空間的專有或共有歸屬，常成為實務上爭議的核心。

建物所有權第一次登記

關於這個問題，建物所有權第一次登記係指建物經興建完成後，首次於地政機關登記冊上取得正式法律地位之登記事項，標示其物理狀態、所有人與權利範圍，是建築物成為不動產權利標的的法定依據。依土地登記規則第78條規定，辦理建物所有權第一次登記，應先申請建物第一次測量。但自中華民國102年10月1日起，對於領有使用執照之建物，如檢附依使用執照竣工平面圖繪製並經簽證之建物標示圖，即得免辦測量直接辦理登記。該建物標示圖須由建築師或測量技師等專業人員繪製並簽證，內容須記載建物位置圖、平面圖與建物面積，並註明資料來源及繪製責任。

至於申請文件方面，土地登記規則第79條規定，應提出使用執照或免照證明與建物測量成果圖或建物標示圖，另視情形需補附區分所有分配文件、所在地址證明或非起造人所應檢附之移轉證明文件。

對於未領使用執照之舊建物，則可由建築主管機關或地方公所出具證明，或提供如戶籍資料、門牌編釘、房屋稅憑證、水電費憑據、完工證明或各類地圖為佐證。若文件未記載面積，登記機關須會同相關單位組成專案小組實地會勘，以決定建物合法面積。若建物與基地非同一所有人，尚須檢附使用基地之證明。

就區分所有建物而言，除可單獨申請專有部分登記外，建號會另編列，共有部分不另發權狀，而於各專有部分權狀中註明。此外，土地登記規則補充規定亦明定部分特殊情形之登記方式，例如部分完竣領有部分使用執照者，或臨時建物領有使用許可證者，亦可辦理登記，惟須註明其為臨時建物並將來須無償拆除。

又如鋼架建物、游泳池、加油站、高架下空間等類型建築亦可申辦首次登記。

若建物為實施建築管理前所建，且申請人與基地所有人非同一人時，在具備如地上權、法院拍賣取得、日據時期登記、占用經法院認定、租地建屋等特定情形者，亦得免附土地使用同意書。

此外，即使基地被查封或登記禁止處分，建物仍得申請所有權第一次登記，惟須於公告時通知相關機關。針對部分占用他人基地之建物，其未占用部分仍可辦理登記，並於登記簿記載其未登記部分係因占用鄰地而未辦理登記。又如共有人於共有土地上單獨興建建物，原則上須附其他共有人同意書，但屬區分所有關係者可免附。

同樣地，申請人與起造人不同而係基於買賣或繼承等移轉原因者，應檢附移轉證明文件，若未附契稅單據則登記完畢後將通報稅捐機關；若起造人為無行為能力人，則無須附贈與稅繳納證明。再者，區分所有人於申請登記時，須依第83條記明基地權利種類與範圍，如所有權、地上權或典權。若已登記建物後進行增建，仍以「增建」為登記原因，並以所有權第一次登記方式辦理，應標註為第○次增建與完成時間，並分別記載於登記簿與權狀上。

如主管機關核發的使用執照屬不同起造人，則權利範圍應由增建人與原建物所有人協議決定。因此，建物所有權第一次登記制度內容繁雜且涉及多方證明、測量、使用許可及使用基地等法律事實認定，民眾於申辦前詳閱土地登記規則及相關補充規定，並與地政士或律師充分諮詢，以利順利取得合法建物所有權登記，保障自身不動產權利完整性。

建物內騎樓、共用部分

建物內騎樓、共用部分等，應依主管建築機關備查圖說內容與法定附表一致處理，若有不符則應由申請人向主管機關釐清更正。

依土地登記規則第80條及第81條規定，區分所有建物的所有權人得就其專有部分與所屬共有部分單獨申請建物所有權第一次登記，其所屬共有部分除法規另有規定外，依據區分所有權人依其設置目的及使用性質之約定，得合併編列建號並單獨登記為相關所有人共有，並在標示部與附表內記載建號、總面積與各權利範圍，而不另發給獨立的所有權狀。實務上最常見的情況即為地下室與騎樓空間依主管建築機關備查圖說是否標示為專有部分或共有部分而有所區分。若地下層空間為依法附建之防空避難設施或停車空間，原則上應登記為共有部分，惟取得建照並已建成者，經起造人或承受所有權人依法約定為專有部分並領有所在地址證明者，仍得依土地登記規則第79條辦理建物所有權第一次登記。

至於騎樓部分，除主管建築機關圖說標明為專有部分者得登記為專有，其餘原則上應登記為共有部分。此外，依規則第83條，申請建物所有權第一次登記時應註記基地權利種類及範圍，並以所有權、地上權或典權為限，且登記機關應於登記簿標示部註記之。

區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共有部分，其屬內政部中華民國八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，經起造人或承受該所有權之人全體依法約定為專有部分，並領有戶政機關核發之所在地址證明者，得依土地登記規則第七十九條規定辦理建物所有權第一次登記。

建物本體若非合法建築，不得申請第一次登記登記標的必須為合法房屋始能辦理登記。就地下室、夾層空間而言，若夾層面積超過樓層三分之一或達一百平方公尺且具獨立出入口及門牌者，得單獨編建號登記；若係部分完工、具可獨立使用性，並取得部分使用執照者，亦得申請登記。此外，以樑柱架高所形成之一樓架空部分，也得依使用執照內容辦理建物所有權登記。

至於建物設於都市計畫保留地之臨時建築，倘領有臨時使用許可證者，也得登記，但應在登記簿及所有權狀上註明日後須無條件拆除。倘若區分建物中有部分空間如地下室或閣樓未於原使用執照中明確記載，而欲主張為專有部分，則須依據主管機關圖說與當事人間之合法約定文件，否則仍應登記為共有部分。若圖說與附表所載不符時，應由申請人釐清，必要時須向主管機關重新申請更正或備查，方能據以辦理登記。

此外，建物如係於實施建築管理前完成者，雖無使用執照，惟得提出戶籍設籍、門牌、房屋稅、水電費、航照圖等相關文件佐證存在與合法性，且若建物部分占用鄰地，也得就未占用部分申辦第一次登記，並於登記簿上註明未登記部分因占用鄰地未予登記，毋需通知鄰地所有人。

若係共有土地建物部分為共有人之一建造，原則上須檢附其他共有人土地使用同意書，但若建物係基地共有人區分使用者，則免附該同意書。建物如曾為法院拍賣所得、為地上權人或典權人、屬日治時期登記者，或已獲法院判決確認使用權利者，也得免附土地使用同意文件辦理登記。

登記時，如建物已遭查封仍得辦理，若建物基地已為禁止處分，則應於公告時通知稅捐稽徵機關。再者，增建部分之第一次登記亦應依第一次登記方式辦理，登記簿應加註為第幾次增建及建築完成日期，並於所有權狀上記載。此等增建若為他起造人使用執照所建，則其所有權範圍應依雙方協議確定。