建物所有權第一次登記是什麼？申請人非起造人，如未能檢具移轉契約書，可提出哪些其他證明文件？

問題摘要：

建物所有權第一次登記須依不同建物性質及法令條件提出相應資料與證明文件，並完成必要測量或圖資審查作業，經公告程序後由地政機關核准登記。此一程序除提供建物正式法律地位，亦有利於後續交易、稅務申報及權利保護等實務運作，故建物興建完成後應即依法辦理登記，以維自身合法權益。建物登記制度與土地登記制度相互配合，建物如欲設立抵押、移轉、分割或信託等各類法律行為，均以完成所有權登記為前提，亦唯有經登記者，始具有對抗第三人之效力。

 

律師回答：

關於這個問題，建物辦理第一次登記，係指於建築完成後，將其所有權依法登記於地政機關建物登記簿，為建物取得正式法律地位之必要程序。依土地法第37條第2項訂定之土地登記規則第78條以下規定，建物第一次登記前，原則上應先辦理建物第一次測量，惟自民國102年10月1日起，對於領有使用執照之建物，得以依使用執照竣工圖所繪製並簽證之建物標示圖代替測量成果圖辦理登記。若建物領有使用執照，其申請登記流程為：

 

首先，由起造人提出建物第一次測量申請，檢附起造人身份證明文件、使用執照影本及竣工圖影本，並須蓋章切結。測量完成後取得建物測量成果圖，即可進行登記申請，應檢附同樣文件與成果圖。如屬區分所有建物，且使用執照無法明確載明權利範圍與位置時，應檢具全體起造人之分配協議書。如登記申請人非起造人，應另提出移轉契約書或其他證明文件；如無法提出，且申請人係建物基地所有人且為建物稅籍登記人時，得檢具鄰近所有權人之一之保證書或切結書，以證明所有權屬實。

 

整體登記作業須公告十五日，前後時間約需二十日左右，登記費依使用執照工程造價千分之二計算，書狀費每張八十元。至於在實施建築管理制度前所興建而無使用執照之建物，其辦理第一次登記程序與有使用執照者略有不同。

 

首先亦須申請建物第一次測量，申請人為建物權利人，應提出建物測量申請書、身份證明文件及主管機關或鄉鎮公所核發之證明文件。此等證明文件得為設籍戶籍資料、門牌證明、稅籍、水費或電費憑證、未實施建築管理地區之完工證明書、政府測繪圖或其他足資佐證文件。辦理登記時，亦應檢附測量成果圖與前述相關文件。若建物與基地非屬同一人所有，則需另檢附土地所有人之同意書與印鑑證明。

 

依土地登記規則第79條，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或得免發使用執照之證件，以及建物測量成果圖或標示圖，並依各種情形補充相關文件：區分所有建物應具全體起造人分配文件；地下層或屋頂突出物為專有部分且未編釘門牌者，應有戶政機關之地址證明；非起造人者須提供移轉文件。對於無使用執照之建物，則需提出主管機關或鄉鎮市區公所核發的建築存在證明文件，或其他如航照圖、繳費憑證、地圖等佐證資料。

 

若文件中未載明建物面積，登記機關將會同主管機關實地勘察，依航照圖等資料確認合法建物面積。區分所有建物得就其專有部分及所屬共有部分權利單獨申請登記，其共有部分須另編建號、建立附表，不另發給權狀，但應記載於各專有部分所有權狀。申請時，應於申請書明確記載基地權利種類與範圍，登記機關亦將於登記簿標示部登錄相應內容。

 

爰此，建物第一次登記程序既為取得建物法律保護之起點，亦為不動產權利行使之基礎，應特別注意申請要件與文件準備之完備性，避免因資料不全或程序瑕疵而影響登記時效與權利確保。政府近年亦透過法規修正簡化部分登記程序，如使用執照圖資簽證制、免測量登記等制度，期望兼顧效率與正確，惟仍需申請人依據建物屬性逐項檢核，以確保登記順利完成。

 

申請人非起造人，如未能檢具移轉契約書，可提出哪些其他證明文件？

申請建物所有權第一次登記是取得建物法律上正式權利地位的必要程序之一，依土地登記規則第79條第1項第4款規定：「申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件」，以證明申請人就該建物確實享有所有權。惟實務上，部分建物可能係由申請人向起造人取得，或係由他人建造於申請人自有土地上，而未簽署正式移轉契約或相關文件，導致申請登記時難以提出移轉契約書。

 

針對此一情況，按「申辦建物所有權第一次登記，申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件」為土地登記規則第79條第1項第4款所明定，如申請人未能檢具移轉契約書時，內政部87年7月21日台內地字第8707380號函釋，於建物基地係申請人所有，且申請人又為該建物之納稅義務人時，得檢具該建物毗鄰之土地或房屋所有人一人以上之保證書，保證該建物為申請人所有，或出具切結書切結無法檢附移轉契約書原由及確無虛偽假冒情事，憑以申辦建物所有權第一次登記。

 

若申請人未能檢具移轉契約書，仍可依具體事實及輔助證明文件辦理。其所設條件為，申請人須同時具備兩項身分：第一，為該建物基地土地之所有權人；第二，為該建物於稅捐機關登記之納稅義務人。

 

換言之，建物係建於其自有土地上，且其平時即為房屋稅申報人，代表其長期以來即實質占有、使用並負擔稅捐。此二者合併足資證明其對建物之所有權，而非他人僅借用其土地建築。倘符合上述要件，則可改以檢附鄰近土地或房屋所有人一人以上所出具之保證書，內容須明確載明該建物實係申請人所有，並由保證人簽章證明。鄰近人係指建物所在地毗鄰土地或房屋的合法所有權人，因其地緣關係，對於建物起造、占用及使用情形應有事實了解，其出具之保證書雖非具法律強制力之契約，但為行政審查提供可信參考依據。

 

此外，申請人亦得另行提出切結書，於切結書中說明未能檢附移轉契約書之具體原由，例如因建物年代久遠、建造人下落不明、雙方未曾書面立約等，並切結確無虛偽或假冒之情事。此類切結書須由申請人簽名蓋章，內容誠實具體，且承擔若有不實陳述所致法律責任，始可供登記機關審認之用。上述替代證明機制之立意，在於保障實際所有人之財產權益，避免因早期習慣未簽約或文書散佚而造成建物所有權無法登記，並兼顧土地使用事實、稅賦負擔與鄰里認知等實體狀況，有助於合理還原事實與權利狀態。

 

惟需注意者，若登記機關對保證書或切結書內容仍有疑義，或鄰近人保證不具說服力，仍得要求申請人補充其他旁證資料，例如歷年房屋稅繳納紀錄、水電繳費證明、門牌編釘證明、照片、建築歷史背景資料、政府機關曾對該建物辦理調查、工程資料或第三方出具之建物存有佐證資料等，以加強證明力。若仍無法取得具說服力證明，登記機關則得不予核准登記，或要求經訴訟判決確定所有權歸屬再行辦理。

 

此外，若該建物為區分所有建物，則除應提出上述文件外，尚應依土地登記規則第79條之規定檢附全體起造人之分配文件，說明申請人應有部分及位置範圍，倘使用執照無法明確載明，申請人亦可於切結書中詳述實際區分事實與使用範圍，或取得其他所有權人同意聲明書，以利審查。整體而言，對於申請人非起造人且無移轉契約書之情形，實務上，透過保證書與切結書機制，配合事實上擁有土地與納稅義務人身分，以及其他佐證資料，得以依法辦理建物所有權第一次登記，確保實質權利人之財產保障。

 

爰此，如遇此類情形，建議申請人於準備申請登記前，即應檢視自己是否具備上述二項身分，並先行與鄰近土地或房屋所有權人溝通取得保證書意願，並誠實撰寫切結書內容，避免日後爭議或登記遭駁。若有更複雜之所有權取得過程或需整合多方意見者，亦可考慮委託地政士或律師協助撰擬切結與佐證文件，確保申請資料之法律效力與完整性，提升登記審查之順利性。如此方可在未具備正式移轉契約之條件下，仍合於現行法規與實務作業需求，達成建物所有權登記之目的。

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