土地使用管理登記是什麼？如何申請土地使用管理登記？

問題摘要：

土地使用管理登記乃民法與土地登記制度為解決共有人間對不動產使用、管理分配問題而設之制度，透過約定書與登記方式達成對內管理與對外公示目的，申請時除應備妥登記申請書、身分證明、原權利憑證與分管協議書外，如協議內附有分管圖，則由共有人間自行繪製或委由專業技師協助，惟非屬登記實質審查事項，僅登錄作為備查與對抗工具，實務操作上亦建議當事人妥為簽署分管協議書並說明使用範圍以利後續權利義務釐清。

律師回答：

關於這個問題，土地使用管理登記係指不動產共有人間，依民法第826-1條第一項，就共有物之使用、管理、分割或禁止分割所為之約定，或依民法第820條第1項經多數共有人決定之事項，透過向地政機關申請辦理登記，於登記後使該約定或決定對應有部分之受讓人或取得物權者生效，具對抗第三人之效力，此一制度目的在於強化共有物管理之安定性，避免買受人或受讓人日後主張不知而與既存共有人間之管理或使用約定產生衝突。

土地使用管理登記之法源依據為民法第826-1條及依土地法第37條第2項訂立之土地登記規則，其中第155-1條至155-4條，根據土地登記規則第34條規定，辦理此類登記應提出登記申請書、登記原因證明文件（即全體共有人簽署之共有物分管協議書）、已登記之所有權狀或他項權利證明書、申請人身分證明及其他中央地政機關所定文件，倘登記原因係依民法第820條第1項所為之管理決定或法院裁定，則須於申請書內註明已通知其他共有人並簽名，並檢附決議或裁定文件。

若共有人所簽署之分管協議內容涉及以圖面標示各自使用或管理之區域，即所謂分管圖，此部分並無法律明文規定須由特定機關核發或認證，其性質為共有人間之債權約定文件，屬私法性質，地政事務所辦理登記時係將協議書連同分管圖掃描建檔，編冊成「共有物使用管理專簿」以供查閱及複印，惟不審查分管圖之內容正確性或其對第三人之效力。辦理登記後，登記機關應於不動產登記簿之「標示部其他登記事項欄」註明收件字號與登記事項，並於共有物使用管理專簿中收錄相關資料供查閱，亦可依申請人請求提供影本。

至於日後如需變更分管內容或解除登記，依土地登記規則第155-4條規定，申請人應提出登記申請書及變更或同意塗銷之文件，由登記機關於原登記事項欄註明變更或塗銷事項，並將該次申請資料併入專簿。該登記雖不屬物權變動登記，惟對於共有物應有部分受讓人或物權取得人，在登記後即生法律拘束力，兼具準不動產負擔性質，實務上常見於不動產開發、建築計畫、合建分屋或繼承分管爭議中，作為保障既有使用秩序與減少爭議之工具，具高度實用性與預防性。

再者，針對地上權或其他使用收益權人間，就土地之上下或不同區域使用限制所為之約定，如有書面約定並經所有權人同意者，亦得依土地登記規則第155-2條規定申請辦理土地使用收益限制登記，其程序與共有物使用管理登記類似，辦理後由登記機關於地上權等物權部之其他登記事項欄記載，並建檔成「土地使用收益限制約定專簿」，與共有物使用管理登記同樣提供閱覽與影本申請機制。

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