未辦保存登記建物及附屬物之分割請求事件，如何分割及後續登記？

問題摘要：

未保存登記之建物及附屬物雖不具不動產物權形式，但其「事實上處分權」可視為遺產之一環，在法院分割判決中得為分割標的，分割方式可採原物或變價，惟原物分割之前提應為可供識別並可分割者，否則多以變價分割處理。裁判分割後受分者如欲辦理保存登記，應依土地登記規則提出登記申請並補正相關文件，方得取得正式登記效力，使產權合法化，完成最終產權分立與處分之目的。

 

律師回答：

關於這個問題，未辦保存登記之建物及附屬物如為繼承取得且共有人中尚未完成繼承登記者，即涉及未登記建物之所有權是否得為分割對象的問題，依民法第759條規定，不動產物權之取得、設定、變更及喪失，非經登記不生效力，然本條僅適用於因法律行為取得者，對於自己出資興建建物而未辦保存登記之情形，因係原始取得，並非因法律行為所生，於該等建物所有權自然因建築完成而產生，非以登記為生效要件，是未保存登記之建物仍屬財產權利的一種存在

形式。

 

未為繼承登記以前，不得分割共有物

分割共有物，性質上為處分行為，依民法第759條規定，共有不動產之共有人中有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，不得分割共有物（最高法院69年度台上字第1012號判決意旨參照）。未辦保存登記建物，未經繼承登記，自不得為分割之處分行為，法院應駁回分割請求。

 

「自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列」，於此情形，所有權人恆為原始起造（建築）之人，其雖得為繼承之標的，然繼承人因繼承所取得者，並非該不動產之「所有權」本身，而僅為該棟建物之「事實上之處分權」而已（最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決議、69年度台上字第1204號判決意旨參照），既稱「事實上處分權」，自非前揭列舉之不動產物權，即「事實上處分權」之本質，雖屬所有權權能之集合，得為讓與之標的，並具有財產權之性質，然其不能與「不動產物權」等同視之，既非「不動產物權」，自無民法第759條「應經登記，始得處分其『物權』」規定適用。再依民法第831條「本節（即民法物權編第四節共有）規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。」之規定，顯然「所有權」以外之其他財產權，包括所謂之「事實上處分權」，倘係由數人分別共有或公同共有者，當亦得成為法院裁判分割之客體。遺產，自應一併予以分割。

 

此類尚未辦理保存登記之建物並不構成不動產物權，而係具有財產價值之「事實上處分權」，其本質雖非不動產物權，但仍為可讓與、可繼承之財產權，故屬於遺產範圍之內，自得為遺產分割之對象。實務亦多採此見解，認為即使該建物尚未保存登記，但如被繼承人生前即實際掌控其處分利用，自得視為其遺產之一部，並非因未登記而排除於可分割遺產之外，惟土地部分仍須先行完成繼承登記，始得辦理分割。依民法第1164條遺產應為整體分割，不得僅就單一財產單獨請求，惟如全體繼承人同意，實務上允許就部分遺產先行分割，避免程序上無效或重複訴訟。

 

從物與附屬物之區別所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬「從物」。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為「附屬物」，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年度台上字第485號判決意旨參照）。

 

換言之，所謂「附屬建物」，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張（最高法院100年度台上字第4號判決意旨參照）。

 

然若其具有構造及使用之獨立性，且與主建物在交易上非不可分者，則得視為獨立建物，亦即得為分割之客體。若附屬建物與主建物僅具構造上獨立性但無使用上獨立性者，其常助主建築效用，故屬附屬物，應歸主建物所有權人所有。惟如兼具構造及使用獨立性者，則屬可分建物，得為獨立財產處分。

 

未保存登記建物雖無法登記為個別不動產物權，但於繼承爭議中仍可由法院依其財產權性質為之分割，於實際分配上，可採原物分割或變價分割方式處理，倘共有人無法協議取得，法院可命以拍賣方式處分並分配價金，是即便無保存登記之形式，也不影響法院針對其財產價值進行裁判分割之可能。

 

此外，關於附屬建物是否得與主建物分離分割，則應依民法第811條判斷其為從物或附屬物之性質，如增建部分與主建物構造及使用上均無獨立性，常與主建物共同使用或密不可分，則為附屬物，其所有權應歸主建物所有人所有，不得單獨作為分割標的。

 

多數實務見解採肯定說，「事實上處分權」是因應未辦保存建物無法移轉登記而發展出來之概念，然仍為具有所財產權性質且類似所有權之物，而為得讓與之標的，僅無法將之歸類為「不動產物權」爾，既仍具有財產價值之物，得為遺產範圍，自仍得為分割之客體。惟分割前土地部分須先辦理繼承登記，房屋部分則毋需辦理。

 

遺產分割既以消滅遺產公同共有關係為目的，故除被繼承人以遺囑禁止繼承人分割之遺產，及共同繼承人以契約約定禁止分割之遺產外，應以全部遺產整體為分割，不能以遺產中之個個財產為分割之對象（最高法院84年度台上字第2410號判決意旨參照。）

 

原則上，依民法第1164條所定之遺產分割，係以遺產為一體，整個的為分割，而非以遺產中個個財產之分割為對象，亦即遺產分割之目的在遺產公同共有關係全部之廢止，而非個個財產公同共有關係之消滅，故仍應一體分割。但如經過公同共有人全體的同意，可只分割一部份之遺產。

 

基於遺產一體性之本質，以及訴訟紛爭解決一次性，仍應就全部遺產分割；惟兼衡當事人處分權主義精神，倘若經全體共有人同意僅就一部遺產進行分割，仍非不可，況且遺產範圍認定難免疏漏，倘若因有部分遺產疏未列入分割，而導致判決無效，對司法公信力無非是一種傷害及訴訟資源之浪費，

 

附帶一提，分割方式依照民法第824條規定，裁判分割可以原物分割或是變價分割，未經保存登記之建物雖可以分割，但因無法作分割登記，所以實務上作法多以變價分割的方式來處理。

 

此對於未保存登記建物爭議所涉之增建部分具有實務上重大意義，倘於訴訟中請求分割未保存登記建物，應一併審酌附屬部分是否與主體建物不可分或具有獨立性，以決定是否納入分割範圍。而未保存登記建物經裁判分割後，如受分者有意申辦建物保存登記，即可依土地登記規則第79條第1項第4款之規定，以裁判結果作為權利來源申請建物所有權第一次登記，該裁判文書即為登記原因證明文件之一種。

 

但申請時仍應提出建物平面圖、結構資料、使用執照或可替代證明文件，倘屬舊式違章建物或難以補辦相關資料者，仍須依當地地政機關補正規定處理，可能面臨行政上核准與否之實務問題。

 

實務上亦有見解認為，對於難以提供使用執照者，如能證明建物存在時間久遠並取得合法稅籍登記，得由地方政府出具證明文件以資佐證，完成保存登記程序後，建物所有權方可依法登記為不動產物權並得為後續處分，如買賣、贈與、抵押等。因此，分割未保存登記建物雖在法理上可行，且裁判結果亦得作為保存登記之依據，但登記之實踐仍須符合地政機關之文件要求與建築管理法令規範，建議共有人或繼承人在起訴分割前，應先評估建物實際狀況及是否具備登記條件，避免取得裁判後仍無法順利完成產權登記之困境，甚至產生新的紛爭。

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