未保存登記建物是什麼？有什麼原因造成？

07 Nov, 2025

問題摘要：

建築物之所有權取得以出資建築完成為實體基礎，並不以保存登記為成立條件，惟為對外主張產權與辦理後續處分所必要，仍應儘速完成登記程序。土地登記規則亦賦予尚未登記前受讓人得以逕行申請保存登記之權利，惟前提係實質取得建物所有權，並得據以舉證證明。應以實際出資與契約關係為認定標準，登記名義雖具形式意義，但不可替代真實權利歸屬之實體事實，俾達物權變動之真實與公示並重，維護當事人交易安全與權利穩定。未保存登記建物係處於未登記狀態之建築物，雖其所有權可因興建而原始取得，但因未完成登記程序，致其無法順利交易、抵押或受法律保護。造成該情形之原因可能為早期制度未完善、民眾未申辦登記、自建未登記或違建無法登記等。為保障自身權利並提升建物流通性與資產價值，應儘速依合法程序申請建物保存登記，特別於欲辦理貸款、繼承、交易、拍賣或設定擔保時，更應確保產權完整與登記完備，以降低法律風險與經濟損失。

律師回答：

關於這個問題，未保存登記建物，係指未辦理建物所有權第一次登記（即保存登記），僅存於土地上實體存在之建築物，雖已具體建成且可使用，但地政機關尚未對其進行登記，自無建物登記簿冊記載，亦未發給建物所有權狀。

此類建物並非依法禁止使用或違法占用之建築物，而是因種種原因未經登記，致使其在法律登記制度上處於「無名」狀態，影響交易、抵押與處分效力。

民法第758條規定，不動產物權因法律行為（如買賣、贈與等）所為之取得、設定、變更或喪失，須經登記始生效力，惟若係繼承、強制執行、徵收、法院判決或其他非因法律行為而取得者，則依民法第759條規定，得於登記前取得不動產物權者，但亦須經登記始得對外處分或設定負擔。

「於登記前已取得不動產物權者」非僅限於繼承、強制執行、徵收及法院判決4種，其他尚有因法律之規定而取得不動產物權者，例如因除斥期間之屆滿而取得典物所有權（民法第923條第2項規定）等是，亦有因法律事實而取得不動產物權者，例如自己出資興建建築物等是。為期周延，爰增列概括規定「其他非因法律行為」，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，並酌作文字修正。(98.1.23修正民法第759條之立法理由)

由此觀之，建築物本身即使尚未辦理保存登記，只要係由本人自建完成，於法律上即已取得所有權，只是未登記前無從將該物權對外主張或處分，故不構成民法第758條所規定之「未登記不生效力」。實務上，造成建物未保存登記的原因大致可歸納為三類：

其一、年代久遠房屋之疏漏，早期法令規範不周或民眾觀念薄弱，興建後未依法辦理登記，或地政制度尚未建立前既有建築物未列冊，時至今日仍未補辦保存登記。

其二、自建住宅未辦理登記，部分民眾於自有土地上建造房屋後，未積極申辦保存登記，或誤以為擁有建築使用執照即已代表權利完備，或因經費、手續繁瑣而延宕登記程序。

其三、建物違建或未符建築法令規定者，如未領建造執照即興建、未依規定期限內完工、遭撤銷執照或擅自變更用途者，均不得辦理保存登記，屬於無法登記之狀態。

未保存登記建物帶來的法律與實務影響甚鉅，首先因無建物所有權狀，故難以作為擔保品申辦銀行抵押貸款，銀行多視此類建物為產權不完整者，認其未來拍賣難度高，故評價偏低或直接拒絕核貸。

其次，該建物於交易時，因無登記可供查驗所有權人，買受人須依契約、使用情形、建築執照與稅籍資料等間接方式判定產權歸屬，致使交易風險提高，價格評價下降，轉手困難，影響資產流動性。實務上常見屋齡較高、低總價建物未辦理保存登記者，吸引具避稅需求或購屋預算有限者承購，惟其未來出售時亦遭遇相同問題，形成流通性障礙。

此外，未保存登記建物於登記程序完成前，若與第三人發生糾紛或需進行法律程序，如繼承、法院查封或拍賣等，均因無登記在冊而造成程序障礙。是故，若有意購置或處分未保存登記建物者，建議應先完成保存登記手續，以強化其權利基礎，利於日後處分或設定負擔。

至於如何辦理保存登記，依土地登記規則第79條第1項第4款規定，申請建物所有權第一次登記者，除原建造執照起造人外，若建築物完工後由他人承購或繼承者，亦可依契約、使用執照、稅籍資料等佐證，出具讓與證明或轉讓契約，即得以自身名義辦理保存登記。

且如為合法建物者，檢附建造執照、使用執照、測量成果圖、竣工照片等相關資料並提出申請，即可完成保存登記程序，並取得建物所有權狀。

須注意者，如建物係違章建築或不符法令使用者，則無法辦理保存登記，此類違建在法律上雖可視為所有人之財產，但於登記制度上不予列冊，亦不得登記為擔保物權之標的，處分與交易風險極高。

實務上，有人為規避稅負或提高貸款額度，擬具不實買賣契約或藉由變更起造人名義辦理登記，此種方式雖或得形式審核通過，然於實質權利歸屬上仍應依出資興建事實判定，建物所有權屬於實際出資人而非名義人。

自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列。(最高法院41年台上字第1039號民事判例)

自己出資建築之建築物，不以登記為成立要件，即不屬於民法第758條所稱「未登記不生效」之規範，其所有權已由原始事實發生而取得，惟仍應依民法第759條規定完成登記始能處分。建築物登記不應僅憑建照之起造人名義判定權利歸屬，仍應綜合考量建照申請、出資興建事實與契約內容等。

自己出資建築之建築物，於建造完成達足以避風雨並具備經濟上使用功能時，即為物權法理上之原始取得，所有權人之權利已依其出資興建行為而自然產生，不以登記為成立要件，亦即縱未辦理保存登記，該建物之所有權仍屬出資人所有，唯因未經地政機關登記，僅無法對抗第三人或作為物權處分之前提而已，實質權利仍屬確立。而建築執照上所載之起造人，固可作為判斷出資建造者之初步依據，但該名義為行政程序之登載，未必反映實際出資興建之事實，故不得僅憑建照上起造人之名義，即逕認為其即為建物原始所有權人。

如有人於建物興建前後變更起造人名義，以便申請建照或使用執照，或因建築管理上之便利、法令限制而以他人名義為之，若其並非實際出資人，即無從依該行政登載變更建物所有權之原始歸屬。

自己出資建築之建築物，於房屋建造足以避風兩而可達經濟上使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件。建築物係何人出資建築，固得以建築執照起造人名義作為認定參考，但不得僅憑起造人名義認定其為原始取得人。如其以變更起造人名義之方法買受建築物而未辦理保存登記或移轉登記者，不能因此行政上權宜措施而變更原始起造人建築之事實，遽認其為原始所有權人。起造人是否為原始出資建造人，尚因其與他人所訂承攬、合建或委建契約內容如何約定而異。(法務部82年8月26日法律字第18060號函、101年9月12日法律字第10103106640號函)

建物所有權應回歸建築資金來源與興建契約關係之本質判斷，起造人是否為原始取得人，應綜合斟酌出資人與實際承攬人或合作人間之合建、委建契約，斷不可憑行政機關作業上登載之名義作唯一判斷依據。

此有助於保障實際出資建築人之財產權，避免僅因名義登載不實而發生產權爭議。至於未辦理建物保存登記者，其所有權讓與或移轉，則依土地登記規則第79條第1項第4款，除原起造人外，尚包括在保存登記前已由讓與人讓與者，亦得為之。

依土地登記規則第79條第1項第4款規定以觀，申請建築物所有權第一次登記，除使用執照所載起造人外，其在辦理保存登記前，受讓建築物所有權之人亦得為之。未辦理建築物所有權第一次登記（保存登記）建築物之所有權讓與，所有權之受讓人如經讓與人同意，以起造人名義申請發給使用執照，或出具移轉契約書，以受讓人名義逕辦理保存登記，即因登記而發生所有權移轉效力。(法務部100年10月17日法律決字第1000011644號函)

換言之，在建物尚未辦理所有權第一次登記前，原出資興建之所有人仍得將該建物以買賣、贈與或其他契約方式讓與他人，讓與人如出具移轉契約書並提供相關證明文件，受讓人即得以其名義逕行申請辦理保存登記而取得所有權之登記效力，此時權利之變動即因登記而發生對外效力。此一制度設計旨在反映建築物所有權取得與讓與之實體事實，兼顧物權公示原則與實際交易秩序，亦有助於保障未保存登記建物所有權人及其受讓人之法律地位。

惟應注意者，如以變更起造人名義之方式進行所有權讓與而未具真實交易基礎者，縱經申請建照與使用執照，仍可能因欠缺法律上實質讓與之事實而不構成有效移轉，或因登記形式與事實不符導致法律爭議，故實務操作上應特別重視讓與契約之簽訂、出資明細之記載及雙方間對建物權屬之明確約定，俾作為將來保存登記時之依據，亦可作為產權爭議發生時之舉證資料。

此外，申請保存登記除應檢具讓與契約書、建照、使用執照、竣工圖說及稅籍登記等基本文件外，受讓人應於申請時明示其係於保存登記前即受讓取得該建物所有權，方符合土地登記規則第79條第1項第4款之要件。

倘若起造人雖非實際出資建築者，惟同意由受讓人逕行辦理保存登記，或於保存登記時配合簽署同意文件，實務上地政機關仍多予以准許，惟受讓人仍須自行承擔登記後產權若遭第三人爭執時之舉證責任。因此實務上若屬於多人共建或委建情形，尤應就契約內容約定出資比例、完工後產權分配與保存登記名義，以避免未來登記爭議。