不動產登記制度意義為何？

問題摘要：

在地籍管理制度健全與測量資料正確性提升之同時，人民亦應提高對土地登記法律效力之認識，於進行土地交易、申請建照或改良物登記等相關行為前，詳加查閱登記簿資料，確保登記事項與現況相符，避免交易風險。此外，地政機關於辦理地籍測量時，應強化查調前案資料之完整性與現勘作業之嚴謹性，並建立正確地籍資訊傳輸及公開平台，以促進資訊對稱，落實登記資料之公示與查詢功能。登記制度之核心價值，在於提供不動產權利變動之法律依據與資訊公開之保障機制，是國家土地政策與人民財產保障之基礎工程，其效能之實現，需賴正確測量、合法登記與穩定制度三者並行發展，方能確保產權安定、交易安全與社會信賴，而此亦為我國土地登記制度持續精進與地政改革之目標所繫。

 

律師回答：

關於這個問題，土地登記乃不動產物權變動之公式方式，係指將土地及建築改良物之所有權與他項權利之取得、喪失及變更情形，依法定程序登載於地政機關掌管之簿冊，作為不動產權利公示及對外主張之依據。我國現行法上，對於因法律行為而取得、設定、喪失及變更之不動產物權，係採登記生效主義，即不動產物權之變動，非經登記，不生效力。

 

依現行土地登記制度之解釋，我國之土地登記，基於土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」所謂的絕對效力乃將登記事項賦予絕對真實之公信力，以維護交易安全。

 

民法第759-1條：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。

 

換言之，不動產物權變動既以登記為公式方法，則縱令其登記與實質權利不符，對於信賴此項登記之第三人，亦應與保護，以維護交易安全。無需另舉證明，藉以維護不動產交易安全與權利安定。即便登記內容與實質權利狀況不符，若第三人係出於善意且無過失信賴該登記並據以取得權利者，其取得之物權仍應受法律保護，此即所謂公信力之保護機制。

 

此種制度設計目的，在於平衡實質權利與交易安全兩者之間之衝突，並促進不動產市場之穩定發展。

 

司法院民國28年9月15日院字第1919解釋：「土地法第三十六條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷，而被追奪，惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記，而取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，……」

 

土地法所稱登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，致使第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪。惟此公信力之效力，仍有其限度，即不得於保護交易安全之外，剝奪真正權利人之合法權利，是以在第三人尚未基於信賴登記取得土地權利前，真正權利人仍得向登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，並提起塗銷登記之訴，要求回復其權利。

 

司法院民國29年1月16日院字第1956解釋：「……，綜合土地法與其施行法之規定，而探求其一貫之法意，土地法第三十六條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，真正權利人，在已有第三人取得權利之新登記後，雖得依土地法第三十九條請求損害賠償，不得為塗銷登記之請求，而在未有第三人取得權利之新登記時，對於登記名義人，仍有塗銷登記請求權，自無疑義，院字第一九一九號解釋，無須變更。」

 

土地法登記絕對效力之規定，係保護第三人之制度設計，於第三人已完成取得權利登記前，真正權利人仍可依土地法第三十九條提出塗銷登記之請求，而若第三人已完成新的權利登記，則真正權利人僅得請求損害賠償，而不得請求塗銷。

 

土地登記公信力之發揮須具備三要件：

第一，原登記確為不實，亦即其登記所載與實際權利狀態不符；第二，第三人係基於法律行為為物權變動，並已完成新登記程序，表示其取得權利非屬自然孳息或遺產繼承等非法律行為所生者；第三，第三人取得權利係出於善意且無過失，並對登記內容信賴而為交易行為。若三者具備，即應保護第三人之取得，限制真正權利人之主張，以符交易安全與信賴保護之精神。

 

在我國土地登記制度中，登記之申請、測量與權利變動密切相關，尤其於地籍測量結果與土地登記內容間若出現差異，往往成為訴訟紛爭之根源。實務上，常見因登記申請、地籍測量錯誤而引發之爭議案件，包括界址不一致、面積計算錯誤、圖簿不符等，均可能影響不動產權利人對土地使用與處分之合法性與安全性。

 

雖然隨科技發展，地籍測量技術已有進步，惟其作業仍受限於歷史資料、圖資準確性及現地界標保存狀況等因素，導致地籍資料仍有不確實或爭議之可能，進而衍生土地登記之爭訟，增加民眾權利保障之不確定性。

 

基於此，行政機關與司法機關對於土地登記錯誤所生爭議，已建立相應之處理與更正機制，包含土地法第38條、第39條所定之塗銷、更正登記請求權，以及行政訴訟與民事訴訟之程序途徑。

 

為防杜地籍測量錯誤重複發生，並保障人民財產權，應從地籍測量與土地登記制度本身加以檢討與強化。地籍整合程序乃以測量作為前提，以登記作為結果，確保產權之真實與一致，方可發揮登記制度之信賴功能與對抗效力。

 

在一般民眾對於土地權利日益重視之情況下，因登記申請及登記權利公示或辦理土地分割、合併、鑑界複丈暨建築物測量等業務所引發爭議之爭訟案件不在少數。

 

其中均涉及測量結果衍生之地籍測量錯誤爭議案件，諸如界址位置不一致、面積計算錯誤等，致圖、簿、地不符情形等導致土地登記相關問題，進而使土地所有權人向地政機關爭訟案件並未因測量技術提升而減少爭議。

 

為避免因地籍測量爭議問題重複發生，並落實人民財產權之保障，及健全地籍管理制度，對因地籍測量錯誤之衍生之土地登記更正等爭訟問題，有檢討研究之必要，以減少地籍測量錯誤爭訟案件。地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記，於辦理土地登記前，應先辦地籍測量，以使權利狀態依一定程序登載於特定簿冊，藉以管理地籍，確保產權。

-房地-土地行政-地籍-土地登記

 

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