不動產所有權訴訟糾紛，以法院和解筆錄辦理過戶有什麼注意事項？

問題摘要：

處理訴訟上和解時，律師與當事人除須充分掌握法律規定外，更應了解地政實務運作細節，以免因細微疏忽而導致和解筆錄無法順利執行。此外，稅務規定亦應特別注意，確保當事人權益得以完全保障，避免產生不必要的糾紛與損失。

 

律師回答：

關於這個問題，不動產所有權糾紛的解決方式中，除了法院判決外，當事人也經常以訴訟上和解方式處理。然而，若當事人在法官面前達成和解筆錄，若律師或當事人對地政實務理解不足，可能會造成和解筆錄無法辦理過戶登記的問題。因此，在實務操作上，如何正確製作訴訟上的和解筆錄，是一個相當重要但卻容易被忽略的細節。

 

不動產所有權發生糾紛時，若係依法院的判決來處理登記移轉，通常不會有太多問題。但實務上，當訴訟雙方自行達成和解時，便必須特別注意和解筆錄的製作，以免產生日後登記過戶上的困難，這是法律實務與地政登記實務上經常忽略的部分。例如，常見的案例是房屋買賣過戶後，買方未依約支付尾款，賣方依法解除契約後，向法院訴請「塗銷原有登記」，此為法律上的形成訴訟，由法院判決直接改變當事人之法律關係。然而，若訴訟期間雙方達成和解時，和解筆錄的內容如何記載，則至關重要。

 

例如當事人賣房子，已經辦理完過戶，但是買受人卻不付尾款，這時候當事人可以用買受人給付遲延為理由，發函解除買賣契約，並訴請法院「塗銷」當初的所有權移轉登記，這是屬於一種「形成訴訟」，經由法院的判決直接變更雙方間的法律關係。如果訴訟當中，當事人和解了，要怎麼要製作訴訟上的和解筆錄，才不會出錯？還有中間有那些問題要特別注意。

 

和解筆錄作為移轉原因-和解筆錄的記載

不動產物權移轉應以書面為之，其移轉不動產物權書面未合法成立，固不能生移轉之效力，惟關於買賣不動產之債權契約乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金已互相同意，則其買賣契約即為成立，出賣不動產之一方，自應負交付該不動產並使他方取得所有權之義務。買受人若取得出賣人偕同辦理所有權移轉登記之確定判決，則得單獨申請登記取得所有權，移轉不動產物權書面之欠缺即因之而補正。  (最高法院57年台上字第1436號判例) 

 

強制執行法第116條： 就債務人基於債權或物權，得請求第三人交付或移轉動產或不動產之權利為執行時，執行法院除以命令禁止債務人處分，並禁止第三人交付或移轉外，如認為適當時，得命第三人將該動產或不動產交與執行法院，依關於動產或不動產執行之規定執行之。 基於確定判決，或依民事訴訟法成立之和解、調解，第三人應移轉或設定不動產物權於債務人者，執行法院得因債權人之聲請，以債務人之費用，通知登記機關登記為債務人所有後執行之。

 

強制執行法第130條： 命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。 前項意思表示有待於對待給付者，於債權人已為提存或執行法院就債權人已為對待給付給予證明書時，視為債務人已為意思表示。公證人就債權人已為對待給付予以公證時，亦同。 

 

訴訟上和解與為執行名義之判決，係命債務人為一定意思表示者有同一之效力，故被告不協同原告辦理塗銷抵押權登記時，原告自得依強制執行法第130條規定，單獨向地政機關申辦抵押權塗銷登記。 (臺灣屏東地方法院76.3.31（76）廳民一字第1982號函) 

 

律師在擬和解筆錄內容時，通常會參考當初起訴的訴之聲明，像我們剛才提到解除買賣契約的案例，可能會寫成「被告同意將當初的所有權移轉登記予以塗銷」，這時候是不對的，因為「塗銷」是透過法院形成判決，才可以塗銷。被告是沒有權利「塗銷登記」的，只能寫成「被告同意將不動產所有權移轉回復登記給原告」。如果是寫成「被告同意塗銷登記」，這樣地政事務所是沒有辦法受理的。這點是法律人不懂地政實務，比較容易犯的錯誤。

參、不用經過強制執行

 

例如，當事人出售房屋後已完成產權移轉登記，但買受人卻未付清尾款，此時出賣人依據買受人給付遲延，得以解除契約並請求法院判決「塗銷」先前的所有權移轉登記。這種訴訟性質屬於「形成訴訟」，法院可經判決直接變更當事人間的法律關係。

 

然而，若當事人中途和解，律師若在和解筆錄中誤寫成「被告同意將登記塗銷」，地政事務所無法受理，因為「塗銷」是形成判決才可作成的效果，非當事人能自行聲請。正確的寫法應是「被告同意將不動產所有權移轉回復登記給原告」，如此才符合地政登記實務，才能順利完成過戶程序。再者，當事人拿到和解筆錄正本後，可直接向地政事務所辦理登記，而無須再經強制執行程序，也不用再請對方配合辦理。依據強制執行法第130條規定，這種確定的和解筆錄與判決有相同效力，即視為當事人已作成必要的意思表示。

 

在民國94年以前，這種和解回復登記的案件，都是由申請的當事人拿和解筆錄到地政事務所申請「回復所有權登記」，地政機關就會把已經過戶的資料刪除，回復到舊有的狀態，一切回復原點，所以當事人不但不需要申報移轉現值、繳納土地增值稅等完稅手續，就可以辦理過戶，甚至還可以跟稅捐稽徵機關申請退還之前因為過戶繳納的土增稅及房屋契稅等。

 

但是在94年5月，內政部作成一個函釋，大大的改變原來的作法。內政部函釋主要是認為，買賣契約解除依照民法259條的規定，當事人有回復原狀的義務，這是屬於債權關係的變動，而不是物權的變司法院秘書長八十年六月十一日(八十)秘台廳(一)字第○一六二一號函復略以：「按民法第七百五十九條規定因法院之判決，於登記前，即取得不動產物權者，僅形成判決(如分割共有物之判決)始足當之；又訴訟上和解或調解成立者，依民事訴訟法第三百八十條第一項、第四百十六條第一項規定，固與確定判決有同一之效力，惟其本質與判決並非相同，故形成判決所生之形成力，無由當事人以和解或調解方式代之，最高法院四十三年台上字第一○一六號、五十八年上字第一五○二號、六十五年台上字第一七九七號判例可資參照。來函所附之和解筆錄，係就請求土地所有權移轉登記事項成立訴訟上和解，雖與確定判決有同一效力，權利人可持之向地政機關申請辦理土地所有權移轉登記，然無形成判決之形成力。故於移轉登記辦妥前，因尚未取得土地所有權，自非該土地之所有權人，主管機關似不宜以其持有上開和解筆錄，即認為土地所有權人而發放徵收土地之地價補償費。」(法務部80年06月18日（80）法律字第8972號)

 

然而，稅務問題仍須注意。民國94年以前，當事人若拿和解筆錄到地政機關申請回復登記時，地政機關直接將原本過戶資料刪除，恢復舊有登記狀態，因此不需要再申報土地增值稅或契稅，甚至還可申請退稅。但94年5月起，內政部函釋認為契約解除之回復登記並非物權變動，而是債權上的回復原狀義務，因此必須再進行一次所有權移轉登記程序，原則上應課徵土地增值稅，以維護不動產交易安全。到了95年7月，內政部進一步函示，明確指出以和解筆錄為依據的土地所有權回復登記，仍需課徵土地增值稅，但房屋契稅則可免徵，原因在於契稅條例第2條規定的買賣、贈與或分割移轉行為，不包括因契約解除而返還不動產的情形，因此沒有課徵契稅的問題。

 

若屬於當事人間訂立契約或遺贈移轉土地所有權，其申報移轉現值高於公告土地現值，應以其申報移轉現值課徵土地增值稅。但依法院判決或和解筆錄申報的土地移轉案件，倘申報移轉現值高於「起訴日」當期的公告現值，仍須以「起訴日」當期的公告土地現值為準核課土地增值稅。

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