土地登記事項與實體關係不一致，可以逕行更正嗎？
問題摘要：
土地登記事項與實體權利不一致時，應先區分錯誤是否源於登記機關之行政疏失或因當事人間實體法律關係爭議所致，前者如純屬作業錯誤且不妨害登記同一性者，得依土地法第69條由登記機關或經上級機關核准後更正；後者則應由權利人循民事訴訟取得判決，據以申請登記塗銷或變更。此一制度設計有助於保障真正權利人之權利，亦可兼顧登記制度之公信力與第三人信賴保護原則，符合憲法對財產權保障與比例原則之要求，實為土地登記制度維護實體正義與程序正當性之重要機制。
律師回答：
關於這個問題，土地登記事項與實體關係不一致時，應如何處理，乃涉及不動產物權公示制度與實體權利保障間之法理調和問題。
民法第758條及第759條規定，不動產物權之變動，若係基於法律行為者，非經登記不生效力，亦即採絕對登記主義，僅憑物之交付並不能生物權變動效果；但若係基於法律直接規定而生物權變動，雖得不待登記即生效，但為對抗第三人或完成處分仍需登記，此即相對登記主義之應用。前者具有創設物權之效力；換言之，乃是基於絕對登記主義而生。後者乃為處分其物權要件，亦即宣示登記或處分之設權登記或生效登記，係基於相對登記主義而生。土地登記之目的，在於整理地籍，確保私人財產權，維護交易安全，故土地法第43條明定登記有絕對效力。
惟在實務運作中，土地登記機關對於登記案件之處理作業，難免有疏失，致產生登記事項有誤記、漏記或不應登記卻登記等錯誤或遺漏之情事；亦因其他因素發生登記錯誤情形(例如：地籍測量事後發現錯誤)，使土地登記事項與實體關係不一致情事。土地登記機關對登記申請之處理未必無瑕，常見因地籍測量錯誤、文件審查疏漏或人為登錄失誤，導致登記事項與實體權利不符，產生誤記、漏記或不當登記之情形，為彌補此類錯誤，土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」此即更正登記制度。
國內學說或實務上，認為登記更正之實質要件有：一、需因登記錯誤或遺漏；二、需不妨害原登記之同一性。登記錯誤或遺漏依司法院大法官598號解釋：土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正」；為執行本條更正登記之意旨，中華民國八十四年七月十二日修正發布，同年九月一日施行之土地登記規則第一百二十二條第一項規定：「登記人員或利害關係人於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，應申請更正登記。登記機關於報經上級地政機關查明核准後更正之」；此一規定，符合母法意旨，且對於人民之財產權並未增加法律所無之限制，與憲法第十五條及第二十三條之規定，均無牴觸。依土地登記規則第十三條規定：「土地法第六十八條第一項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」本條所稱之登記錯誤，應不限於登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符者，尚包括其他原因而發生登記錯誤之情形;例如：因地籍重測面積計算錯誤，導致地籍圖重測結果清冊之所載重測面積有誤，進而據以登記之面積亦產生錯誤之情形。另相關行政法院之判決亦認為，土地登記得為更正登記之事項，應以登記有錯誤或遺漏者為限，亦即以登記之事項與登記原因證明文件所載內容不符或漏未登記者為限（最高行政法院93年度判字第918號、93年度判字第1530號、95年度判字第1553號、95年度判字第1608號判決）。
土地登記規則第13條進一步說明所謂「登記錯誤」，係指登記事項與登記原因證明文件不符者；所稱「遺漏」，係指應登記事項而漏未登記者。此等定義雖屬示例性質，實務與學說普遍認為其他足以認定登記錯誤或遺漏之情形，亦可為更正，如地籍重測後發現面積計算錯誤、權利人姓名誤植等。然為防濫用更正制度，對於更正登記仍設有「不妨害登記同一性」之要件。
土地法第43條之絕對效力係為保護第三人而設，不妨害當事人依法聲請更正，惟更正之範圍須以不變更原登記所示法律關係為限，若涉及私權實體爭議，則應由司法機關審理，不得逕以行政更正方式處理。
查最高行政法院48年度判字第72號判例要旨：「土地法第四十三條所規定之絕對效力，係就對於第三人之關係而言。故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記之無效或撤銷而被追奪。並非謂一經為總登記後，即不能復為權利變更之登記。土地登記完畢後，利害關係人發見登記錯誤時，固得依土地法第69條之規定，以書面聲請該管上級機關，查明核准更正。但此種登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限。若登記人以外之人，對登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決，殊非可依上述規定，聲請更正登記，以變更原登記所示之法律關係。
又即使登記原因存在瑕疵，登記機關仍不得逕自塗銷登記，應由權利人提起民事訴訟取得給付判決後，再據以申請登記更正。確認判決僅具確認法律關係存在與否之效，無法直接據以請求他造為一定行為，若欲塗銷或更正原登記，仍應另行提起訴訟。僅當登記錯誤或遺漏符合登記原因證明文件內容，且更正後未改變權利主體、權利種類或標的範圍時，始得為更正登記，否則應提起民事訴訟解決。
原最高行政法院49年度判字第20號判例要旨：「登記機關發見登記有錯誤時，除於不妨害原登記之同一性之前提下，得依土地法第69條規定，以書面聲請該管上級機關核准後更正外，依現行法令，縱令發見原登記原因有瑕疵，亦無從依職權自為塗銷登記。至繼續登記，更應由權利人聲請為之，無由登記機關命令登記之理。民事確認判決，止於確認法律關係存在或不存在，不能據以請求對造當事人為一定之行為。本件參加人所提出之確認應繼分事件之確定判決，其內容僅確認參加人就系爭遺產有應繼分存在，並無命本件原告為共同繼承登記及塗銷原告前所為之登記。參加人如須原告為共同繼承登記並塗銷原告前登記，依法自應向民事法院另行起訴，俟獲有確定之給付判決，再聲請該管地政機關為之。
若更正後權利主體、種類、標的或範圍與原登記原因文件不符者，已屬妨害原登記同一性，登記機關應不予受理。此外，土地登記錯誤若係因地目、地號或面積等標示誤記所致，而原始證明文件足以佐證真實情形者，係屬行政機關作業錯誤，無涉私權爭執，可由登記機關逕予更正；反之，若涉及所有權、繼承關係或權利存否之爭執，即屬實體爭議，應循司法訴訟途徑處理，不得逕行更正。
亦有學者認為土地登記規則之登記錯誤或遺漏情形定義，僅示例規定而已，其他情形之錯誤或遺漏，只要符合更正登記之要件，亦得更正。不妨害原登記原因之同一性土地登記後，如有錯誤或遺漏之更正，依土地法第69條之規定非以書面聲請該管上級機關查明核准後不得為之。
最高法院33年上字第5909號判例要旨，僅謂真正權利人不提起塗銷登記之訴而提起確認之訴，主張其所有權之存在，並無不可。並非謂確認所有權存在之確認判決，與命塗銷登記之給付判決，效力相等。再訴願決定援引上開判例，而謂參加人提起確認繼承權之訴，與提起塗銷登記之訴，效力相同，登記機關即可據以塗銷原告前登記，其法律上之見解，自屬可議。」
另最高法院60年判字第217號判決，因地目、面積、地號等標示之漏誤，而證明其屬同一土地；或地上權之地租或存續期間之漏誤；或權利持分之漏誤；而有原始證明文件足以證明其真實情形，乃專屬地政機關本身作業上之錯誤，並非私權有所爭執，縱訴諸法院，法院亦無從受理判決。故如屬前述之錯誤，似不違登記之同一性，允許登記機關辦理更正登記之意旨。
有認為依土地法第69條前段規定聲請更正登記者，係以原登記有登記錯誤即原登記之登記事項與登記原因證明文件所載內容有不符之情事，且更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的仍須與原登記原因證明文件所載者相符，亦即不妨害原登記之同一性者為要件。24換言之，申請更正登記，如更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記之同一性，應不予受理。
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