實價登錄登載的交易金額不實的法律責任為何？

問題摘要：

實價登錄制度係國家為提升不動產交易資訊透明與防止不當市場操作所設，交易雙方對於實際成交資訊應誠實申報，提供虛偽資訊者不僅可能構成平均地權條例所定之行政罰，亦可能構成刑法第214條之使公務員登載不實罪，實務上亦多有判例支持其成立，尤其若明知為不實資訊仍蓄意申報，並造成公眾對市場價格之誤判，導致地段行情被誤導，或銀行依據高報資料辦理貸款，致金融風險擴大，則足以成立損害要件，構成犯罪成立。交易當事人切勿輕忽實價登錄義務之法律效果，應本誠信原則確實揭露交易資訊，如因特定事由對成交價金有爭議或分期支付約定，亦應詳實記載並檢附佐證資料，以免未來衍生刑事風險與稅務爭議。若對申報內容或法令解釋有疑義，應諮詢專業律師或地政士，避免因無心之錯而陷入法律困境，影響個人權益與誠信紀錄。

 

律師回答：

關於這個問題，實價登錄制度自實施以來，目的在於提升不動產市場之資訊透明度，防止哄抬房價及不當操縱市場行情，其核心精神即為揭露「實際交易價格」供大眾查詢，而非僅為形式性登錄作業，為此，平均地權條例第47條規定，土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應共同檢附契約及有關文件，在三十日內向主管機關申請登記並申報實際成交價格，若依規定得由權利人單獨申請登記者，則可單獨申報其移轉現值，並明確要求於申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向主管機關申報土地及建物成交案件實際資訊，顯示「實價登錄」並非選擇性義務，而為法定強制性揭露制度，違反者將負法律責任。

 

尤其若有意為不實申報，可能構成刑法第214條之使公務員登載不實罪。該條規定：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金」，是故，倘若當事人明知實際成交價格為500萬元，卻與他人共謀申報為1000萬元，使地政機關登載不實，即可能構成該罪。

 

雖實務上對於此一構成要件存有爭議，主要爭點在於主管機關對於實價登錄申報內容是否具備實質審查義務與權限，若主管機關對人民申報資料具備審查權，則即使人民申報不實，是否足以「使」公務員登載不實即成疑問，反之，若主管機關對申報資料僅為形式審查，無查核真偽義務，則人民提供不實資料即屬明顯使公務員登載不實。

 

認為主管機關具有實質審查義務之見解，認為根據不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第11條，主管機關對於登錄價格有顯著異常者得進行業務檢查，查詢成交案件有關文書，並得要求限期改正，按次處罰，代表主管機關具有一定查證義務與實質審查權限，是人民申報不實，應由主管機關自行查明，不應歸責於人民。

 

然另有見解指出主管機關對登錄內容僅為形式性審核，並無即時審查能力，且系統登錄為自動處理，不涉公務員主動審查，倘人民藉由不實申報使主管機關資料系統產出錯誤登錄資訊，即屬構成214條之使公務員登載不實罪。

 

司法實務多數採後者見解，認為主管機關實價登錄制度下之角色係登載平台與資訊管理者，並無實質查核或審核登錄資訊正確性之義務，人民須負誠實申報義務，如有高報或低報交易價格，即屬利用形式登錄制度使主管機關製作不實公文書，足以生損害於公眾，構成刑事責任。除刑事責任外，人民如虛報交易資訊，亦可能違反平均地權條例第47條第3項規定，主管機關得命其限期改正，屆期不改正者，得處三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並按次處罰，且依行政罰法第18條，故意或重大過失提供不實資訊致主管機關為不當登載，除應受處罰外，亦可能追繳因虛偽資訊所衍生之不當利益，特別是若以虛高價格辦理實價登錄進而申報高價抵押貸款，甚至觸犯詐欺或金融法規，或以低價登錄規避稅負者，更可能觸犯逃漏稅相關刑責。

 

另從民事責任觀察，虛偽之實價登錄資料若致第三人信賴錯誤進行交易，致生財產損害，亦可能構成民法上之侵權行為，受害人可請求損害賠償。此外，若為經紀人員、代書或開發商從事故意協助不實申報者，可能涉及不動產經紀業管理條例、地政士法等職業倫理違反，將面臨停業、廢照等行政處分，嚴重者亦涉刑責。

-房地-土地行政-地價-平均地權-實價登錄

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