實價登錄是否只要申報登錄房地成交價？

問題摘要：

實價登錄絕非僅止於申報成交價之形式作業，而是包括標的物件具體資訊、價格組成細節與實質使用條件之綜合資訊揭露制度，其目的在於提供大眾公平透明之不動產交易市場資訊，並作為各類財政、金融與規劃政策之數據基礎，申報義務人應依法依實詳實填報，勿為圖利而輕忽法定義務，更不應抱持僥倖心理，否則除影響個人信用與契約效力外，亦可能遭受行政處分與刑事追訴，實非所願，建議民眾辦理房地交易時，應主動諮詢專業律師或地政士，確認申報資料無誤，以保障自身權益與法律安全。

 

律師回答：

關於這個問題，實價登錄制度並非僅止於申報房地產成交價格，其核心目的在於提供民眾一套具備完整資訊的不動產市場交易參考機制，以利判斷各類不動產交易之合理性、比較性與實用性，因此實價登錄申報內容應包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大類，不可僅憑一筆價格數字即認為交易資訊已然完備。

 

依平均地權條例第47條規定，土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約日起三十日內，檢附契約及相關文件，共同申請土地或典權移轉登記，並共同申報其土地移轉現值；於買賣案件申請所有權移轉登記時，更須同時檢附申報書，向直轄市或縣市主管機關申報土地及建物成交案件之實際資訊，即俗稱「實價登錄資訊」。

 

另依據不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第4條規定，實價登錄之申報資訊類別可劃分為三類：第一，交易標的，應詳列登記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆棟數等，俾利識別交易不動產具體項目；第二，價格資訊，應詳載交易總價、車位個數、車位總價及其他經中央主管機關公告之項目，使民眾得以區分不同價格構成內容並排除誤解，例如車位價格是否另計即為重要因素；第三，標的資訊，則涵蓋交易日期、土地與建物移轉面積、使用分區、建物格局、有無管理組織與電梯、車位所在樓層與面積等多項細節，有助於民眾比較類似區位與型態之交易案件，藉以評估市價合理區間。

 

申報建物面積時，應注意該面積係指建物之所有移轉面積，包括專有部分（含附屬建物如陽台）、共有部分與車位面積之合計，若含車位者，應另填報車位交易標的清冊，惟如無法區分車位面積者，得不填載。

 

此外，內政部為便利民眾網路申報，系統可透過自然人憑證或工商憑證自動帶入建物面積資料，惟申報人仍負有最終確認與修正責任，須確保所申報內容與實際買賣交易內容一致。至於部分交易中涉及建物格局變更，例如室內空間與陽台打通之情形，是否須於申報書中標示「含增建或未登記建物」？

 

實務上依主管機關見解，應以登記面積為準判斷，單純打通並未實質增建，非屬應備註「含增建或未登記建物」之情事。而對於「有無管理組織」一欄，亦無統一查詢平台，實務上通常由權利人或其代理人填寫確認，並無強制檢附管理組織之官方憑證，惟建議仍應據實申報，避免未來遭稽查時產生爭議或補正。

 

實價登錄制度本質上即是一套不動產資訊公開機制，其價值並不僅止於成交價格之公開，而更在於透過詳盡之交易與標的資訊揭露，提供大眾判斷參考與政府政策調控依據，特別在區段徵收、都市更新、房地合一稅課徵、金融機構授信與不動產糾紛訴訟等場合，實價登錄資料均可能作為重要佐證材料，故其準確性、完整性與一致性尤為關鍵。

 

若僅申報價格而忽略交易背景、標的特性與格局條件，將嚴重影響該資料之比較性與解釋性，甚至導致錯誤解讀與市場失衡，是故主管機關於申報登錄資訊之要求逐步趨向精細化與數位化，目的即在提升資料使用效益與查核便利性。另提醒申報義務人，若於實價登錄時故意隱匿重要資訊、登載不實或虛報面積、價格者，依平均地權條例第47-3條與第82-1條規定，主管機關得命限期改正，屆期仍未改正者，按次處以3萬元至15萬元罰鍰，情節重大者更得移送地政士懲戒或移請司法機關偵辦，如涉及刑事責任，可能構成使公務員登載不實罪或偽造文書罪，嚴重者亦可能影響貸款正當性或產生稅捐逃漏風險，故不可輕忽。

-房地-土地行政-地價-平均地權-實價登錄

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