實價登錄究竟如何申報登錄？

問題摘要：

實價登錄新制對於申報資訊要求趨於嚴謹與細緻，其不僅為打擊逃稅、炒作房價與資訊不對稱的重要工具，也將成為房地合一課稅、地價調查、貸款估價及不動產糾紛解決時之重要依據。買賣雙方及其代理人應以高度誠實原則對待申報義務，善用申報系統檢核功能，必要時亦應諮詢地政士、律師等專業意見，確保填報內容無誤，以維護個人法益與市場秩序。未來主管機關亦將持續推動實價登錄數據公開透明化，強化查核機制與違規裁罰效率，以建構安全、公平且資訊對稱的房地產交易市場，促進國家地政政策與不動產稅制的正常運作與健全發展。

 

律師回答：

關於這個問題，實價登錄制度自109年7月1日新制實施以來，針對不動產買賣程序與資訊透明度作出重大調整，其修法重點包括三大方面：第一，將申報義務人由原先多數僅限於義務人改為買賣雙方共同負責，確保資訊來源更為均衡、準確；第二，強制將實價登錄與所有權移轉登記同步辦理，不再容許登記在前、登錄在後的落差；第三，對於申報不實情形，依其違反情節與程度給予不同程度之裁罰，目的在於建立誠實申報、資料可據的透明不動產交易環境。

 

依平均地權條例第47條規定，當土地所有權移轉或設定典權時，權利人與義務人應自訂立契約起30日內，檢附契約及相關文件共同申請登記，並應同步申報其土地移轉現值，且於買賣案件申請移轉登記時，應檢附申報書共同向地方主管機關申報土地與建物成交案件的實際資訊，亦即實價登錄資訊。

 

若為預售屋交易者，則依第47條之3規定，於銷售前即應書面報備建案資訊與買賣契約，並於買賣契約簽訂或解除日起30日內完成申報登錄，由代銷的不動產經紀業代為辦理登錄資訊。

 

具體申報登錄方式，根據不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第4條及第6條，不動產買賣案件之申報資訊可分為三大類型：其一為交易標的，包括登記收件年字號、不動產標示、建物門牌與筆棟數等；其二為價格資訊，如交易總價、車位總價、車位個數及其他公告資訊；其三為標的資訊，如交易日期、土地與建物面積、建物格局、使用分區、車位所在樓層與面積、有無管理組織與電梯等。預售屋案件則額外須申報建案名稱、買受人與起造人資料、建造執照核發日期與字號等。

 

在實務操作層面，申報書常見錯誤欄位包括交易日期、買賣雙方資料、代理人關係、建物現況欄位與價格資訊，其中交易日期應為書面契約訂定日，如未簽書面契約則依雙方合意成立契約日填載；買方賣方資料中除電子信箱外均屬必填項，尤其聯絡電話不可省略，若有多人，須於附表補填統一編號與簽章。

 

代理人申報者，須於委任關係欄正確勾選委任方式並填寫代理人姓名，若以申報書取代委任書則須於代理人權限及期間欄位註記清楚並蓋章。

 

建物現況方面，格局應如實反映交易當時情形，即使為車位交易也不得忽略「有無電梯」與「有無管理組織」欄位填寫；車位類別及所在樓層應依實際狀況填報，若為無固定車位，應標註「無固定車位」，如無車位則勾選「無車位」，車位清冊則得免填。

 

此外，交易總價、車位個數、車位總價與車位價格等屬價格資訊之關鍵欄位，依據契約正確填寫為法定義務，如有不實申報即屬違法，主管機關得依平均地權條例裁罰。備註欄中若僅為車位交易者，須特別勾選「僅車位交易」項目。

 

附表填寫亦常被忽略，當申報人為兩人以上時，第二人以上必須於附表簽章並填寫統一編號，若欄位不足須自行增頁並由買賣雙方或代理人於騎縫處蓋章，若有委任書者且代理人已完整填寫申報書代理人欄位者，可免附表簽章，但仍須留意騎縫章完整性。

 

為協助申報人減少錯誤，目前地政申報系統開放兩種申報方式：一為「表單申報，紙本送件」，即透過地政線上系統完成資料填寫與檢核後列印紙本簽章併案送件，另一為傳統「紙本申報」，即人工填寫申報書後簽章併案送件。若採表單申報方式，系統可自動提示是否欄位遺漏、邏輯錯誤，有助於提高準確率與降低裁罰風險。

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