實價登錄不實，作假向銀行借貸構成何罪？

問題摘要：

實價登錄制度為重要之政策工具，其正確性與公信力須由全民共同維護，不動產交易當事人應以誠實原則揭露交易資訊，不得為虛偽契約或謊報金額，更不得藉虛高價格向銀行詐貸資金，否則將面臨刑法第214條使公務員登載不實罪、第210條及第216條偽造文書罪、第339-4條詐欺取財罪等刑責，並可能衍生民事返還責任及行政處分，尤其地政士身為專業人員，應秉持職業倫理與法令規範，若因迎合客戶需求或從中牟利而違法造假，不僅喪失執業資格，更可能因此身陷囹圄，斷送前途，民眾在房屋買賣過程中應聘請具誠信之律師或地政士全程協助，嚴格審查文件內容與申報資訊，並與金融機構保持透明溝通，以確保交易安全與貸款正當合法，杜絕法律風險。

 

律師回答：

關於這個問題，在不動產交易過程中，實價登錄制度之設立目的在於揭露不動產買賣之真實成交資訊，促進市場資訊透明化，防止炒作與哄抬房價，並作為金融機構、政府部門及民眾參考地價之依據，平均地權條例第47條明定權利人及義務人應於土地所有權移轉或設定典權時，於契約訂定後三十日內共同檢附契約及相關文件辦理所有權登記，並同步向主管機關申報成交案件實際資訊。

 

惟實務上屢見買賣雙方刻意於買賣契約書載明虛偽價格，並於實價登錄及移轉登記程序向主管機關登載不實金額，再以此虛高價格為基礎，向銀行申辦高於實際價金之貸款，藉此獲得資金，此種行為非僅違反平均地權條例之誠實申報義務，亦可能構成刑法多項罪責。

 

首先，若買賣雙方與地政士（代書）共謀，於買賣契約中登載高於實際成交價之虛偽價格，並向主管機關申報該虛偽資訊，致使地政機關將該資訊登錄於官方系統，已屬「使公務員登載不實」，依刑法第214條，明知不實而使公務員登載於職務上所掌公文書，足以生損害者，處三年以下有期徒刑、拘役或罰金，此外，虛偽契約亦構成「偽造私文書罪」，刑法第210條與第216條定有明文。尤其地政士若知情協助製作虛偽文件，亦難脫刑責，尤其地政士依法應盡善良管理人義務，如知情不報或主動協助造假，更將面臨嚴重懲處。

 

其次，買賣雙方或第三人利用登載不實之價格向銀行辦理貸款，謊稱資金需求實為支付買價，實則以較高金額詐貸款項，此種行為已符合刑法第339-4條第1項第2款之三人以上共同詐欺罪要件，該條規定：「三人以上共謀而犯之詐欺取財罪者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科五十萬元以下罰金」，實務見解亦認為該等行為係屬虛構事實詐騙銀行，致使銀行陷於錯誤，核發本不應給付之貸款，構成財產損害，符合詐欺取財構成要件。

 

如臺灣士林地方法院109年度訴字第195號刑事判決所示，被告等三人共謀以高報價格簽訂買賣契約並辦理登記，導致銀行依據不實價格核發超額貸款，法院認定其行為已構成三人以上共同詐欺罪、偽造私文書罪及使公務員登載不實罪，三罪屬同一行為，依從一重處斷原則，從重以詐欺取財罪論處，並判處有期徒刑一年八個月，雖緩刑五年但足見法院對該類詐貸行為之嚴正態度。

 

需特別注意者，該等刑責並非僅限於主動簽約之買賣雙方，地政士如協助製作虛偽文件或知情不報，亦屬共犯行為，可能與主謀同受刑罰，此外，如係透過不動產經紀業者或代書配合包裝案件甚至主導詐貸流程，其所涉責任更為重大，不僅面臨刑責，亦可能遭主管機關廢止執業登記或移送懲戒。

 

實務上亦常見銀行於事後發現貸款遭詐後循民事訴訟途徑請求借款人與共謀人返還不當得利或損害賠償，甚至追回不動產或抵押品之所有權，影響所及甚鉅，毋庸輕忽。

 

再者，依金融機構信貸核准制度及銀行內控規範，若貸款係依據虛偽實價登錄資料核發，將影響銀行資產品質與風險評等，對整體金融穩定亦構成威脅，是以主管機關如金管會或內政部發現類似情節，亦可能對涉案銀行及授信部門人員進行調查，視情節裁罰或要求強化內控程序，影響層面非僅個案，更可能波及整體金融體系，故提醒一般民眾，切勿因一時資金壓力或誘因而涉入不實登錄及詐貸行為。

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