買賣房地發生瑕疵都可以解除契約嗎？什麼是常見可以解約事由？又是什麼情形下不能解約？

05 Nov, 2025

問題摘要：

物之瑕疵擔保制度的精神是維持價金與物之價值之平衡，當瑕疵輕微，價值尚可補救時，解約會對出賣人造成過度損害，因此僅能減價；只有當瑕疵嚴重到使契約目的不能達成時，才足以支持解約。這也提醒買受人在交易前，應事先檢查標的物，並將特別重視的品質明確寫入契約，以避免日後發生爭議時，因無法舉證瑕疵足以動搖契約基礎而失去解約的機會。結論是，買賣房地雖然發生瑕疵並不必然等於可以解除契約，是否能解約必須區分瑕疵之重大性與對交易目的的影響。

律師回答：

在房地產交易中，物之瑕疵擔保責任是買受人最常用來保障自身權益的制度之一，但許多人誤以為只要發現瑕疵就可以解除契約，其實依民法規定並非如此。民法第359條明文指出，買賣因物有瑕疵而出賣人應負擔保責任時，買受人得解除其契約或請求減少價金，但若依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

所謂「解除契約顯失公平」，係指瑕疵對買受人所造成的損害與解除契約對出賣人所造成的損害相比，呈現明顯失衡之狀態，因此法院會限制買方只能選擇減價，而不能全面解約。

換句話說，解除契約雖然是買受人依法的選擇權，但並不是無條件、無限制地可以行使。常見可以解除契約的情況，多半是涉及嚴重影響建物安全或契約主要目的之瑕疵，例如房屋存在結構性缺陷如海砂屋、輻射屋、重大漏水或傾斜沉陷，導致居住安全受威脅；又或者房屋存在違章建築，經主管機關勒令拆除，以致買受人無法實現原定用途，這些情形法院多半承認買方可以解除契約，因為瑕疵已經動搖契約基礎，使交易目的完全落空。

另如契約明確約定某些特定品質或用途，結果標的物卻完全不符，例如買工業用地欲設廠卻因污染管制無法使用，這也被視為瑕疵並足以解約。然而，也有許多情況法院會認為不能解約，而只能請求減價。

例如房屋雖有小規模滲水、壁癌、磁磚剝落等情況，雖然構成瑕疵，但仍可透過修繕或補償方式處理，不影響房屋主要使用目的，若買受人要求解約，法院通常會認定顯失公平，僅允許減少價金。同樣地，若房屋有公共設施尚未完工或面積虛增，但經修正或找補後仍能達成交屋契約的主要目的，法院亦會限制買方不得解約。

再者，若瑕疵屬於買方在正常檢查下本可發現卻未盡注意義務者，或買方於簽約時已知悉瑕疵，原則上不得再主張解約，因為這已違反誠信原則與風險分配原則。

按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第359條定有明文。又所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院91年台上字第2451號、93年台上1448號判決參照）。

買受人主張因物之瑕疵解除契約，除了契約中已有明文約定「若有特定瑕疵即可解約」之外，最主要的判斷基準就是該瑕疵是否「重大到即使修繕後，房屋也無法達到原來預定的效用」。

這裡的「預定效用」可以分成兩層次：第一層是客觀上的通常效用，也就是一般交易人買房後最基本的使用目的，例如房子要能安全居住，結構穩固，水電管線正常，不能有危及健康或生命的隱患；第二層是契約上特別約定的效用，例如明文約定買來作商業用途、設廠用途或特定設施要具備，若這些契約效用無法達成，就屬於重大瑕疵。

實務上常見的例子，包括海砂屋或輻射屋，這類房子即使補強或修繕，仍舊存在結構或健康風險，法院多認定買方得解約；又如房屋有嚴重傾斜或地基下陷，縱使修復，居住安全性仍大打折扣，也被視為重大瑕疵。另一類則是違章建築被勒令拆除，例如頂樓加蓋或陽台外推遭拆除，導致房屋使用空間大幅縮減，使原先購屋目的落空，買方也得解約。

相反的，如果瑕疵經修繕後仍能恢復房屋主要功能，例如浴室漏水、磁磚爆裂、管線阻塞或輕微壁癌，這些雖然是瑕疵，但屬於可補救性質，法院多認為買方僅能請求減少價金或要求修繕，而不能直接解約，因為解除契約會對賣方造成過度不利益，顯失公平。

因此總結來說，解約的判斷關鍵在於瑕疵是否嚴重到影響「契約基礎」：如果瑕疵嚴重，使房屋根本不能安全使用或無法達成契約約定的使用目的，縱然事後補救，也不能回復原來效用，買方即可主張解約；若瑕疵僅是輕微或可修繕補救，則僅能減價或求償，不能解除契約。

實務上常見可以解約的有結構安全問題、重大違建、使用目的落空等情形；而不能解約的則多為輕微瑕疵、可修補的缺陷或不影響主要效用的情況。買方若一味認為任何不滿意都能解約，將難以獲法院支持，因此最穩妥的作法還是透過契約明文與檢查程序，事先界定瑕疵的範圍與處理方式，才能真正保障自身的交易安全。