買受人未盡檢查瑕疵及通知瑕疵之義務者？發生房地瑕疵應該如何處理？

問題摘要：

買受人在房屋交易後如發現瑕疵，應於合理期間內依民法程序檢查、通知、舉證、行使解除或減價權。未盡檢查與通知義務者，依法喪失瑕疵擔保權利，且不得以不完全給付迴避該限制。發生房地瑕疵時，買方應立即保存證據、委請技師鑑定、發函通知、與賣方協議或提起訴訟，切勿拖延，以免因程序疏忽而失去權利。法律設計此一制度目的在維持契約信賴與交易安全，要求買受人積極行動以防證據滅失，同時督促出賣人誠實揭露瑕疵，雙方權利義務平衡，方能確保房地交易秩序與市場公信力。

 

律師回答：

關於這個問題，房屋買賣在法律上屬於民法所規範的「買賣契約」，依民法第345條以下之規定，出賣人負有交付標的物及擔保其無瑕疵的義務，買受人則負有給付價金的義務。當房屋存在滲漏水、結構瑕疵、違章建築、坪數短少、凶宅或其他不符契約約定之情形時，即屬「物之瑕疵」。根據民法第354條，出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，即便出賣人對瑕疵之發生無故意或過失，仍須負擔保責任。此種「無過失責任」制度的目的在於確保買賣雙方給付之等價，使買受人得以用支付的價金換得符合約定品質與效用之房屋。

 

按買賣標的物，出賣人所負瑕疵擔保及無過失責任，其原因在瑕疵擔保責任之目的在維持給付與對待給付之等價，亦即確保買受人雖支付約定價金，即可取得具有約定或應有價值與效用之標的物。由買受人就其所負支付價金之義務，無從不可歸責而免責，故一旦標的物有瑕疵，縱然出賣人就瑕疵之發生無故意或過失可言，仍應負瑕疵擔保責任。而債務人不依債之本旨給付時，即發生債務不履行問題，而債務不履行又可分為給付不能、給付遲延、狹義不完全給付等三種類型，其中不完全給付乃給付不能及給付遲延以外之債務不履行型態，即債務人未依債務本旨給付，而又非給付不能且非給付遲延者。

 

而在債務不履行發生時，係以債務人有可歸責（即債務人履行其給付義務時，有無故意或過失）之事由，為其負賠償責任之最基本要件。而債務人未依債之本旨實施而發生不完給付情形，則應該視該不完全給付能否補正，而分別類推適用給付不能與給付遲延之規定（能補正即類推適用給付遲延，不能補正則類推適用給付不能規定）。是之有關物之瑕疵擔保及債務不履行中之不完全給付，本有其分野及不同要件、效果及存在價值。

 

又前述物之瑕疵擔保與不完全給付法律效果言，則應認為，買受人違反民法第三百五十六條之檢查及通知義務，即喪失瑕疵擔保權利，但可依不完全給付主張其權利；而在瑕疵修補上，特定物之買賣之買受人方有瑕疵修補之請求權，而不完全給付則無何限制；在解除契約上，主張依物之瑕疵擔保解除契約時，不以瑕疵可歸責於出賣人為必要，且無庸催告，依不完全給付主張解除契約，則須瑕疵可歸責於出賣人，同時須先催告修補瑕疵才可解除契約；主張損害賠償時，不完全給付以出賣人對瑕疵發生有過失為足，與物之瑕疵擔保，以標的物欠缺保證之品質或出賣人故意不告知瑕疵始可主張亦不相同。

 

從而物之瑕疵擔保責任，與債務不履行之不完全給付本質上本有不同。在買賣契約中，若有發生不完全給付與物之瑕疵擔保責任競合情形時，認定債務人應否負不完全給付之責任時，自應考量民法第三百五十六條債權人之檢查及通知義務，概以買受人或債權人之檢查通知義務，目的在及早發現瑕疵，以避免有無瑕疵及如何歸責之舉證上發生爭執（因買受人主張不完全給付時，應證明標的物之確有瑕疵存在，但出賣人欲免除不完全給付之債務不履行之責任，則應證明有不可歸責之事由），同時因標的物交付後，買受人若不檢查標的物有無瑕疵，或發現瑕疵後不立即通知出賣人，均會造成出賣人在舉證證明自己不可歸責時之困難。因此買受人未盡檢查瑕疵及通知瑕疵之義務者，不但喪失瑕疵擔保請求權，亦不得再主張不完全給付之權利。

 

然而，買受人並非完全消極地等待權利保障，法律要求其在取得標的物後應盡「檢查義務」與「通知義務」，否則即喪失瑕疵擔保權利，這是民法第356條的核心規範。該條明定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」亦即買受人須依房屋性質盡速檢查，例如房屋外觀、牆壁滲水、結構歪斜、管線功能、排水系統及建物使用許可情形等，一經發現瑕疵，應立即以書面或其他可證明方式通知出賣人。若怠於通知，除非該瑕疵屬於隱蔽性、通常檢查無法發現之瑕疵（例如內部鋼筋鏽蝕或地下水滲透），否則即視為買受人承認該房屋符合約定，喪失日後主張權利的機會。再者，民法第365條進一步限制權利行使期間：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」

 

換言之，買方即使已依程序通知賣方，仍須於六個月內行使解除契約或減少價金之權利，若逾期未主張，即使瑕疵存在亦喪失權利；若賣方明知故意隱匿瑕疵，則不受此期間限制，可於發現後隨時主張。值得注意的是，買受人若未盡檢查或通知義務，不僅喪失瑕疵擔保權利，依判例與實務見解，亦不得再以「不完全給付」為由主張損害賠償或解除契約。最高法院歷來見解指出，物之瑕疵擔保責任與債務不履行中之「不完全給付」制度在性質上有所區別。瑕疵擔保係無過失責任，只要瑕疵存在即生責任；而不完全給付則屬於有責任主義，需出賣人對瑕疵之發生具故意或過失。若買受人怠於檢查或通知，即喪失瑕疵擔保請求權，而不得以不完全給付另行主張。實務上法院認為，買受人之檢查及通知義務，目的在於促使及早發現問題、避免證據滅失與舉證困難。標的物交付後若買方未盡檢查義務或發現瑕疵而不通知，將使出賣人難以舉證其無過失，因此，買方怠於履行該義務者，不得再主張不完全給付責任，以防當事人藉不同法律構成迴避民法第356條之限制。

 

換言之，買受人若怠於檢查與通知，不僅喪失瑕疵擔保之解除、減價及損害賠償權，亦無法另以債務不履行之理論主張同一事實，以維護交易安定。當房屋發生瑕疵時，買受人應依法律步驟處理：

 

第一步，立即檢查並蒐集證據，包括拍照、錄影、技師鑑定報告、鄰居證言、合約副本、不動產現況說明書等。

 

第二步，以書面通知賣方瑕疵存在，說明瑕疵內容、發現時間與請求事項（修繕、減價或解除），並保留郵寄存證信函或律師函以作為後續訴訟依據。

 

第三步，若賣方未處理或否認責任，應於通知後六個月內提起訴訟，請求減價、修繕或解除契約。若瑕疵影響結構安全或居住功能，法院可能判准解除契約返還價金；若瑕疵可修補，則以減價為原則。減少價金之計算方式應以買賣時瑕疵物與無瑕疵物之價值差額比例計算，而非以瑕疵部分面積比例估算。例如，若漏水問題造成房價減少10%，法院將依鑑定結果減價相應比例。

 

第四步，如賣方故意隱匿瑕疵，例如明知房屋為凶宅、海砂屋或漏水屋仍於現況說明書填「否」，則不受六個月期間限制，買方可隨時主張瑕疵擔保責任，並可另以刑法第339條詐欺罪追訴。

 

第五步，若房仲業者於交易過程未查證或虛偽說明，買方亦可依不動產經紀業管理條例第24-2條，請求房仲與賣方連帶負損害賠償責任。

 

至於在瑕疵修補請求權方面，特定物買賣（如特定房屋）買方可請求賣方修補瑕疵，但若修補無法達成契約目的或安全無法確保，仍得解除契約。若買方選擇依不完全給付理論主張，則須證明賣方對瑕疵之發生有過失，並先行催告修補後仍未改善方得解除契約。由於瑕疵擔保與不完全給付之法律效果不同，若同時發生競合，法院通常優先適用瑕疵擔保規定。

 

值得一提的是，實務上，買受人未盡檢查與通知義務者，不但喪失瑕疵擔保權利，亦不得再主張不完全給付。其理由在於，瑕疵發生後若買受人怠於檢查與通知，出賣人將無法及時舉證瑕疵成因與責任歸屬，對其防禦權不利，故法律上限制買方再行主張，以維護交易公平。若買方即時通知且舉證瑕疵存在，法院則會視瑕疵性質與嚴重程度判斷救濟方式。輕微瑕疵可命出賣人修補或減價；重大瑕疵如結構不良、違章、凶宅或海砂屋，可解除契約退還價金。若房屋瑕疵屬於出賣人故意隱瞞，買方除解除契約外，並可請求損害賠償，包括搬遷費、修繕費、鑑定費及精神慰撫金。

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