買到的房屋是瑕疵屋，在法律上該如何主張？屋價減損如何判斷？

問題摘要：

買到瑕疵屋的法律主張可分三個層次：第一，若瑕疵重大且難以修復，買方可依民法第359條解除契約、返還價金；第二，若瑕疵輕微或可修補，則依瑕疵程度請求減少價金或修補費用；第三，若賣方或仲介故意隱瞞瑕疵，除民事責任外，亦可能構成刑法第339條詐欺罪。至於屋價減損的判斷，法院依最高法院標準以瑕疵對市場價值之影響為準，一般輕微滲水減損5%至10%，凶宅約20%至30%，結構瑕疵或海砂屋則可達40%以上。由於估價涉及多重因素，法院通常以鑑定報告為主要依據，再結合買賣時行情與契約內容綜合認定。房屋瑕疵爭議的核心在於證明瑕疵存在、判斷瑕疵是否重大、以及如何正確評估價值減損。買方發現瑕疵後應立即拍照、錄影、鑑定並通知賣方，在六個月內行使權利或提起訴訟，方能確保權益。購屋前亦應詳閱不動產現況說明書，要求賣方揭露漏水、結構、凶宅等重大事項，並於契約中特別約定擔保條款。若遇賣方或仲介未告知、或瑕疵嚴重影響居住安全時，依法可透過解除契約或減價請求維護自身權益，使房屋買賣回歸誠信、公平與交易安全之原則。

 

律師回答：

關於這個問題，買賣房屋在法律上屬於買賣之契約關係，買賣之物如果有瑕疵，依民法第354條及第359條本文規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。…。」，所以買受人只要能證明所買之物有瑕疵存在，不必證明瑕疵是出買人造成的，就可以主張要解除契約或減少價金。

 

房屋買賣在法律上屬於民法上的「買賣契約」，買賣雙方以房屋為標的，出賣人負有交付與瑕疵擔保的義務，買受人則負有支付價金的義務。當買方購得的房屋存在瑕疵時，法律上即涉及出賣人是否違反民法第354條、第356條、第359條及第365條等關於「物之瑕疵擔保責任」的規定。所謂「瑕疵」，並不限於物質上明顯破損或缺陷，也包括房屋未具備通常應有的品質、效用或契約約定的使用目的。例如漏水、壁癌、海砂屋、鋼筋鏽蝕、地基傾斜、管線滲水、結構不良、未經許可的違建、凶宅等情況，皆屬瑕疵。

 

依民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」此條確立出賣人須對標的物之品質負責，即使出賣人不知瑕疵存在，也不得免責。實務上，只要買方能證明在危險移轉時（即房屋交付時）瑕疵已存在，即可主張出賣人負擔保責任，無需舉證出賣人是否有過失。若瑕疵達到影響房屋通常效用或契約目的之程度，買方得依民法第359條主張解除契約或減少價金。該條明定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」

 

實務上法院對解除契約採嚴格審查標準，僅限於瑕疵重大到使房屋難以居住、危及結構安全或完全無法達成契約目的之情形，例如海砂屋、輻射屋或地基傾斜屋。若瑕疵僅影響部分使用效用，如浴室漏水、管線老舊、輕微壁癌等，則通常以減少價金或修補為主，解除契約反被認為「顯失公平」。

 

至於屋價減損的判斷，最高法院99年度台上字第1972號民事判決指出：「買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。」此即法院確立的「差額比例法」，強調應以瑕疵對整體價值的影響為計算基礎，而非以面積或位置比例機械計算。例如，一棟房屋若因為結構缺陷或漏水問題導致市場價值降低15%，法院即可能依鑑定結果認定屋價減損比例為15%，並據以核定應減少的價金。

 

由於減損比例涉及不動產估價專業，法院實務上會委託估價師進行鑑定，考量建築結構、施工材料、修復費用、區位影響及市場行情等多項因素。然而估價結果具有主觀性，不同估價師或不同方法可能有差異，因此雙方當事人仍可就鑑定結果提出質疑或反鑑定。以海砂屋為例，因混凝土氯離子含量超標會造成鋼筋鏽蝕、結構崩解，屬於嚴重瑕疵，其修復費用往往高達重建成本，法院多認定屬重大瑕疵，可直接解除契約返還價金。反之若僅為屋頂防水層老化導致輕微滲水，修繕費用不高於房屋價值5%，則多認僅屬輕微瑕疵，以減價或修補為宜。此外，買方主張瑕疵擔保權利時，必須符合通知與期間要件。

 

民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」倘若買方怠於通知，法律上視為承認其所受領之物，即喪失主張瑕疵權利。若瑕疵屬於隱蔽性（如管線滲漏、結構鏽蝕），於日後發現時仍須即時通知，否則亦視為承認。

 

民法第357條進一步規定：「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」表示若出賣人故意隱匿瑕疵，則通知義務與期間限制不適用，買方得隨時主張權利。民法第365條則規定權利行使之期間：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付起經過五年而消滅。」

 

此即除斥期間制度，買方應於通知後六個月內行使解除或減價權，否則權利消滅，僅在賣方故意隱瞞瑕疵時不受此限制。故買方應即早行動，保存證據、通知賣方，並於期間內提起訴訟，以免權利時效喪失。實務上，法院認定瑕疵屋與屋價減損的案例層出不窮。

 

舉例來說，買方購得中古屋後發現浴室嚴重漏水，屋主事先未告知，經鑑定修繕費需數十萬元。法院認為該瑕疵影響正常使用效用，判決買方得請求減價約10%。另有買方購得房屋後發現結構傾斜且地基下陷，建築安全受威脅，法院認該屋喪失居住功能，准予解除契約並返還全部價金。

 

又如凶宅案件中，因死亡事件影響市場心理價值，法院認定價值減損約30%，買方得依此比例減價。這些案例顯示法院衡量瑕疵與價值關係時，除物理損害外，亦考量心理因素及市場觀感。至於如何舉證瑕疵存在與價值減損，買方可提出房屋鑑定報告、施工圖說、專業技師意見、媒體報導或鄰居證言等作為證據。法院通常依專業鑑定為主要依據，但若雙方爭執激烈，可要求重新鑑定。若瑕疵在買賣前已由賣方揭露且買方明知仍購買，或在契約中明示放棄瑕疵擔保責任，則出賣人不負擔保責任。但依民法第357條，若出賣人故意隱匿瑕疵，即使契約有免責條款，仍屬無效，不得以此抗辯。至於房仲業者，依不動產經紀業管理條例第24-2條亦負查證與告知義務，若明知瑕疵而未揭露，須與賣方負連帶賠償責任。

 

而對於請求減少價金部分應如何計算呢？最高法院99年度台上字第1972號民事判決認為：「買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。」，也就是說，本來這個有瑕疵的物品，在買的時候被當成無瑕疵之物高估價格了，那就應該要去估算買賣當時有瑕疵之物的真正價值，然後這個差價就是應該被減少的價金，而不是以瑕疵占物品多少比例來計算。新聞案例中表示這個案例屋價減損了14.87%，一般是由法院請不動產估價師做鑑定得來的，不過因為估價的方法涉及到的因素很多，所以不同的估價師所估出來的價格不一定相同，可以爭執的空間仍然很大。

 

另外要注意的是，民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」及民法第357條規定：「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」，所以買受人在發現瑕疵後，要儘快的通知出賣人，並依民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，如果雙方有爭議的話，要在通知瑕疵後六個月內起訴請求。 

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