買到有瑕疵的房屋，想要解約退款？瑕疵太嚴重，房屋難以居住怎麼辦？

問題摘要：

買到有瑕疵之房屋並非全然無救，民法提供完整的瑕疵擔保制度供買方維權。若瑕疵輕微，買方可請求修補或減價；若瑕疵重大影響居住安全或契約目的，則可解除契約退回價金；若賣方故意隱匿，更可請求損害賠償。惟法律賦予之救濟須在時效內行使並提出證據，否則權利將喪失。建議民眾買屋前詳查屋況、契約中明確列入保證條款、發現瑕疵後即時通知，必要時聘請律師協助，以確保自身權益免受侵害。買屋雖難，但只要掌握法律原則與程序，仍可在糾紛中爭取最大保障，讓人生最重要的投資不致化為遺憾。

 

律師回答：

關於這個問題，房屋買賣是一般人一生中金額最大、影響最深遠的法律行為，但實務上常見買方購得房屋後才發現有漏水、結構不良、海砂屋、傾斜屋、違建、坪數短少等瑕疵，不僅影響居住安全，更可能導致房屋完全無法居住，此時買方能否要求解約退款或減少價金，必須回歸民法關於物之瑕疵擔保制度的規定與法院實務見解綜合判斷。

 

民法第354條明定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」依此，凡買方依通常交易觀念或契約約定認為房屋應具備之效用、品質或安全性而欠缺者，均屬瑕疵。最高法院歷來見解亦指出：「物之瑕疵，不以物質上之缺陷為限，凡依交易通念認為物應具備之價值或效用而不具備者，即屬瑕疵。」因此，不論是漏水、海砂屋、鋼筋外露、結構歪斜、凶宅、坪數不足、牆體滲水、違章增建等，皆屬民法上之瑕疵。倘若該瑕疵已達影響通常使用效用、居住安全或契約目的無法實現之程度，買方即得依民法第359條解除契約或請求減少價金。

 

第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」由此可知，是否得解約須視瑕疵之嚴重程度與可修復性而定。若瑕疵僅屬輕微或可合理修繕者，法院通常會認為解除契約顯失公平，僅准減少價金；但若房屋已嚴重影響居住安全，例如海砂屋導致混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、結構強度不足、或滲漏水持續無法修復，使建物喪失基本居住功能，則買方得主張解除契約並請求返還價金。

 

實務上臺灣地方法院106年度豐簡字第662號判決即指出，房仲與賣方明知房屋存在滲漏水瑕疵仍未據實揭露，且買方在簽約時多次強調不願購買漏水屋，法院認定此屬重大瑕疵並影響買方契約目的，最終判決准予解除契約。又在海砂屋案例中，法院常認為氯離子含量超標導致鋼筋鏽蝕、結構減弱，構成建築安全之重大瑕疵，不屬可修復性範圍，買方可依法解除買賣契約並請求返還價金與損害賠償。例如當事人以250餘萬元購得標示為「非海砂屋」之房屋，裝修時發現天花板剝落，鑑定確定為海砂屋，法院認賣方違反擔保義務，判決買方勝訴並返還部分價金與損害。

 

法院對居住安全的高度重視，凡瑕疵足以危害結構安全者，均屬解約事由。依民法第365條，買方得解除契約或請求減少價金者，應於通知賣方後六個月內行使權利，且自物交付起五年內不行使即歸於消滅，惟若賣方故意隱匿瑕疵者，不受六個月期間限制。

 

實務上，買方往往因未注意期間而喪失權利，或在訴訟中難以證明賣方故意隱瞞，導致敗訴。因此建議買方一旦發現瑕疵，應即刻委請鑑定機構檢測並書面通知賣方保留證據，六個月內提出解除或減價請求，避免權利消滅。

 

若超過期間，除非能舉證賣方明知不告知，否則法院不予受理。至於何謂「解除契約顯失公平」，法院認為係指解除對出賣人造成之損害顯與瑕疵對買方損害不成比例者。舉例而言，若瑕疵可透過修繕恢復使用效用，或僅影響局部功能（如局部牆面滲水），則解除契約可能對賣方造成過度負擔，法院通常不准解約，而改准減價請求。

 

反之，若瑕疵已使契約目的無法達成，或修繕費用接近甚至超過房屋價值，例如地基下陷、結構傾斜、鋼筋鏽蝕導致承載力不足等，法院即認解除契約並不顯失公平。若房屋瑕疵影響通常居住安全，出賣人縱非故意，仍應負擔保責任。

 

另依民法第356條，買方應於發現瑕疵後即通知出賣人，否則喪失權利。此通知非以特定形式為限，口頭或書面皆可，但為保證證據，以存證信函或律師函為之。若賣方於契約中明確揭露瑕疵而買方仍願購買，或明示放棄擔保權利，則出賣人得免責，然此免責條款若故意隱匿重大瑕疵仍無效。

 

「出賣人雖免責，仍不得以故意隱匿瑕疵為免責抗辯。」故賣方不得以契約條款掩蓋惡意。另房屋買賣常涉及房仲公司角色，依不動產經紀業管理條例第24-2條，仲介對房屋狀況負有查證與據實告知義務，如有虛偽或遺漏，應與賣方負連帶損害賠償責任。

 

實務亦多採此見解，認為房仲屬專業業者，應善盡查核義務，否則買方可同時對房仲與賣方提起民事求償。值得注意的是，瑕疵擔保責任屬於無過失責任，出賣人即使不知瑕疵存在仍須負責，因此即便賣方主張「我也不知道這是海砂屋」、「我買來就這樣」，仍不影響其責任成立。唯若買方於購買前已知瑕疵而仍購買，或瑕疵顯而易見未提出異議，則視為承認該狀況，出賣人免責。法院對此採嚴格認定，須賣方證明買方確實知情方能免責。就救濟方式而言，買方可選擇解除契約或減少價金兩種，兩者具有選擇權關係，一旦擇一行使不得變更。

 

若買方主張解除契約但法院認為顯失公平，欲改請求減價時，若已逾六個月期間即失權，因此實務上建議買方在起訴時應同時備位聲明減價請求，以防法院駁回解除主張後喪失救濟。另若瑕疵導致買方其他損害，如搬遷費、裝修費、鑑定費、精神損害等，可依民法第227條請求損害賠償。

 

法院會依比例核定，若賣方故意隱匿則賠償範圍更廣。舉例而言，買方購得漏水屋，除可請求解除契約退還價金外，並可請求返還修繕支出與搬遷費；若屋況嚴重致健康危害，亦可依侵權行為主張慰撫金。具體可依個案衡量。法院通常以專業鑑定結果判斷瑕疵程度，若修復可行且費用不高於價值10%至20%，多採減價或修補方式；若修復費用超過房價三分之一，則視為重大瑕疵可解約。近年因房價高漲，法院對結構安全之瑕疵採更嚴格態度，凡涉海砂屋、輻射屋、地基沉陷屋等，均多判准解約。

 

解除契約或減少價金？

其實民法第359條有規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」基此，如果解除契約有顯失公平的情形，買方只能請求減少價金，可是怎樣會被認為顯失公平呢？雖然法院向來認定：「所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。」

 

判斷房屋瑕疵是否可解約之法律要件可歸納如下：

第一，房屋於危險移轉時即存在瑕疵；

第二，瑕疵已減少其通常效用或契約預定效用；

第三，瑕疵重大且非可合理修復；

第四，買方於知悉後六個月內行使解除或減價權；

第五，賣方未於契約中據實揭露或故意隱匿瑕疵。若符合以上條件，法院多認可買方解約請求。

 

至於實務上如何防範，買方於看屋時應多次觀察、留意牆壁角落、天花板裂縫、浴廁滲水、鋼筋外露、地基不平等跡象，必要時聘請結構技師檢驗。簽約時應詳閱「不動產現況說明書」，對於是否曾漏水、是否為海砂屋、是否為凶宅等項目要求賣方簽名確認。

 

若有懷疑應於契約中特別約定「如經鑑定為結構不良或海砂屋，買方得解除契約並請求返還價金」。若為中古屋交易，應留意是否為二次施工或增建，因違建部分依法可能遭拆除，屬法律上瑕疵，同樣可依民法第354條主張。買方如發現瑕疵後立即通知賣方、保存證據、委請專業鑑定並於期限內行使權利，則有機會透過法院解約並取回價金。

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