契約解除之效力是什麼？買賣房地有瑕疵均可以解除契約嗎？如何確保權益？

問題摘要：

契約解除之效力在於回復原狀並兼顧損害賠償，其適用於雙務契約之履行障礙與瑕疵擔保關係中。買賣房地是否得解除，應視瑕疵性質與契約目的之受影響程度而定，並遵守民法第356條及第365條之通知與期間規範。買受人為確保權益，應於交屋後即檢查、蒐證、書面通知、於法定期限內行使權利，並保留所有契約文件與溝通紀錄，以備訴訟之需。契約解除制度的設計核心在於平衡交易安定與正義，保障誠信交易環境，使房屋買賣雙方能於明確法律框架下維護自身權益，避免瑕疵建物導致之重大財產損失與糾紛。

 

律師回答：

關於這個問題，契約解除之效力在民法體系中具有重大法律意義，乃雙方當事人因契約履行不完全或標的物有瑕疵時得以回復契約前狀態的制度。依民法第259條規定，契約解除後，雙方當事人應互負回復原狀之義務，也就是各自返還所受給付，恢復至締約前之法律與財產狀態，該回復原狀的性質上屬不當得利的特殊型態，僅生債之效力，故雙方僅能依債權關係請求返還，而非基於物權請求返還。若給付標的為金錢者，返還時以原數額計算；若為勞務或其他不能原物返還者，應依受領時之價值折算返還。

 

此外，民法第260條另規定解除契約後，如一方因他方之原因受有損害，得請求賠償，該損害賠償以回復原契約應得之履行利益為主，亦即彌補解除前本應自契約履行中獲得之利益，惟實務亦有見解認為若解除係因他方重大違約而使自己信賴契約效力受損時，得並請求信賴利益之損害賠償。解除契約之法律效果除回復原狀與損害賠償外，亦涉及同時履行抗辯權之運用。依民法第264條規定，雙務契約當事人於他方未履行對待給付前，得拒絕自己之給付，目的在確保履約平衡，避免對方受不當利益。

 

此種抗辯權屬一時抗辯權，其性質為履行之延緩，當他方履行義務完成時，即不再得主張抗辯。若契約解除發生，則雙方返還義務亦原則上同時履行，買受人得以返還標的物為前提，請求返還價金，而出賣人亦可拒絕返還價金直到買受人確實返還物件為止，以保障債權之實現。買賣契約中，解除權之發生常與瑕疵擔保責任有關。

 

依民法第349條、354條以下之規定，出賣人對於標的物應負權利瑕疵與物之瑕疵擔保責任。所謂權利瑕疵，係指買受人因第三人權利而受侵害，例如標的物所有權非屬出賣人所有、他項權利負擔未揭露等，出賣人應擔保買受人所取得之權利為完整無缺且確實存在；若標的物權利存在欠缺或受限制，買受人得依民法第359條主張解除契約或減少價金。

 

物之瑕疵則係指標的物在危險移轉時即存在影響價值或效用之缺陷，例如房屋漏水、結構裂縫、違章建築、白蟻腐蝕、地下管線滲漏等。依第354條規定，出賣人對於此種瑕疵應負擔保責任，即使其主觀上無過失亦同，屬無過失責任。

 

民法第356條規定，買受人應按物之性質從速檢查，若發現瑕疵應即通知出賣人，怠於通知者，除非依通常檢查無法發見，否則視為承認該物。潛在瑕疵於日後發現者，買受人仍應即時通知，遲延通知視為喪失權利。第365條更進一步規定瑕疵擔保解除或減價請求權之消滅期間：若買受人依前條為通知後六個月內未行使，或自交付起逾五年未主張，則權利消滅；惟若出賣人故意隱匿瑕疵，則不受六個月期間限制，但仍受五年期間拘束。此制度兼顧買受人之權利保障與交易安定性，避免無限期爭訟。

 

房地買賣契約是否得解除，需視瑕疵程度與其對契約目的之影響為斷。若瑕疵嚴重足以使買受人無法達到契約目的，例如房屋結構不安全、地基下陷、嚴重漏水、遭判定為危險建築或未依法取得使用執照者，即屬重大瑕疵，買受人得解除契約。若瑕疵僅屬輕微，例如油漆剝落、管線堵塞或外觀缺陷，法院多認為解除顯失公平，僅得請求減價或修繕。

 

實務亦指出，判斷能否解除契約應依客觀標準，以該瑕疵是否使買受人無法合理達成契約目的為準，而非僅以主觀不滿足為斷。實務中常見案例包括出賣人未揭露房屋屬海砂屋、輻射屋或泡水屋，均被認定為重大瑕疵，買受人得解除契約並請求價金返還及損害賠償。若出賣人明知瑕疵仍隱瞞，除負瑕疵擔保責任外，尚可能構成詐欺，買受人得依民法第92條撤銷契約，並依第184條請求侵權損害賠償。若出賣人未故意隱瞞，但仍有客觀瑕疵，則依瑕疵擔保制度行使解除或減價請求即可。買受人為確保權益，在發現房屋瑕疵後，應立即採取法律上與事實上的行動。

 

第一，應依第356條規定盡速檢查並以書面或存證信函通知出賣人，明確列示瑕疵內容、位置、影響及主張請求。

 

第二，應蒐集充分證據，包括現場照片、影片、專業技師或建築師之鑑定報告，以證明瑕疵於交付時即已存在，避免被認為為後續使用不當所致。

 

第三，應計算通知及行使權利之法定期間，於六個月或五年內主張解除或減價，避免權利時效消滅。

 

第四，若出賣人拒絕修繕或協商不成，得依民事訴訟程序提起解除契約或請求價金返還、損害賠償之訴。

 

若房屋係預售屋，買受人於交屋時應特別注意檢驗紀錄及建物保固書，依消費者保護法第7條及預售屋買賣定型化契約應記載事項，建商負有提供安全建物及瑕疵保固義務，若有違反，得同時依消保法第19條請求損害賠償，無須受民法第365條之期間限制。

 

另在實務運作上，法院亦強調誠信原則之適用。出賣人不得以契約條款免除自身之瑕疵擔保責任，若故意不告知瑕疵，其免責條款依民法第365條第2項但書無效。買受人亦應善盡檢查義務，若明知房屋瑕疵仍購買者，事後不得再主張解除。

 

解除後之法律效果，依第259條當事人互負返還義務，出賣人返還價金，買受人返還標的物及使用收益。若標的物已滅失或毀損，依第226條、第227條，買受人應返還相當價額，若因瑕疵滅失者，出賣人仍負賠償責任。此外，解除契約不影響損害賠償之請求，買受人得並請求交屋前後修繕費用、搬遷費、鑑定費等實際損害。

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