物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使及其法定期間為何？在發現房屋瑕疵後，應注意什麼？

問題摘要：

物之瑕疵擔保請求權的核心要件在於瑕疵存在於危險移轉時、買受人依第356條即時通知出賣人、並於六個月或五年內行使權利；若出賣人故意隱匿，則不受六個月限制。買受人發現房屋瑕疵後，應及時蒐證、保存現況、書面通知出賣人、於期限內行使權利，以避免時效消滅。此制度的設計，旨在兼顧買受人保護與交易安定，督促出賣人誠信揭露，亦要求買受人勤於檢查、迅速行動，確保民事買賣交易秩序之健全與信賴。

 

律師回答：

關於這個問題，物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使及其法定期間問題，實際上是民法買賣制度中極為重要的一環，尤其在房屋買賣糾紛中，關乎買受人能否依法行使權利，確保所購房屋之品質與安全。

 

按民法第359條固規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、第355條：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」、第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、第357條：「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」、第358條：「買受人對於由他地送到之物，主張有瑕疵，不願受領者，如出賣人於受領地無代理人，買受人有暫為保管之責。前項情形，如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者，推定於受領時為無瑕疵。送到之物易於敗壞者，買受人經依相當方法之證明，得照市價變賣之。如為出賣人之利益，有必要時，並有變賣之義務。買受人依前項規定為變賣者，應即通知出賣人，如怠於通知，應負損害賠償之責。」之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金(但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金)。

 

出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。若物品的瑕疵足以影響其價值或使用目的，出賣人即應負擔保責任。該條第二項並明定出賣人應保證其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

 

換言之，瑕疵不僅限於外觀或結構缺陷，凡使買受人無法達到契約目的之情形，皆屬瑕疵範圍。所謂「危險移轉」，依第373條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起由買受人承受負擔，除契約另有約定外，交付時即為擔保責任之起算基準。若於交付後始生之瑕疵，原則上即不屬出賣人負責之範圍，而由買受人自行承擔。

 

依民法第355條規定，若買受人於契約成立時已知瑕疵存在，出賣人不負擔保責任；若買受人因重大過失而不知瑕疵，出賣人亦不負責，除非其故意隱瞞。此規範反映誠信原則之要求，避免買受人明知瑕疵仍購買後再主張瑕疵擔保請求。

 

依第356條規定，買受人應依物之性質，從速檢查並即時通知出賣人瑕疵存在，若怠於通知，除非該瑕疵依通常檢查無法發現，否則視為承認其物，喪失主張權利之資格。若屬「潛在瑕疵」，即當時不易發現者，則買受人於日後發現後仍須即時通知出賣人。

 

倘若買受人發現瑕疵後未即通知，法律即推定其承認該標的物為合格，喪失解除契約或減價請求權。依第357條規定，若出賣人故意隱匿瑕疵，則第356條之通知期限不適用，買受人得不受通知期間限制行使權利。立法目的即在防止出賣人惡意隱瞞、破壞交易信賴。

 

關於買受人之權利，依第359條規定，買受人得因瑕疵解除契約或請求減少價金，但若依情形解除契約顯失公平者，僅得請求減價。此條旨在平衡契約安定與實質正義：若瑕疵重大致無法達到契約目的，例如房屋結構不良、嚴重漏水、地基下陷等，買受人可解除契約；若瑕疵輕微但仍影響使用價值，如門窗滲水、牆面剝落，則可請求減價。

 

民法第365條規定瑕疵擔保請求權及解除權之時效：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」

 

惟前開所謂物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使，民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，定有其法定期間。即1.如出賣人並非故意不告知瑕疵，則於買受人依第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」規定為通知後六個月間不行使而消滅；2.出賣人縱使故意不告知瑕疵，此物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使，也自物之交付時起經過五年而消滅。

 

可見瑕疵擔保權利有兩層期限限制，一為通知後六個月內應行使，另一為自交付起五年內消滅。若出賣人故意隱瞞瑕疵，則不受六個月限制，但仍受五年最長期間拘束。此制度兼顧交易安全與權利安定，避免無限期爭訟。若買受人於合理期間內未檢查或未通知出賣人瑕疵存在，法院通常認為其怠於履行檢查義務，視為承認物之現狀。例如，買屋後發現地下室滲水，若該瑕疵依通常檢查可發現而買受人遲至數月後始通知出賣人，即被視為逾期失權。但若屬「潛在瑕疵」，如鋼筋混凝土結構腐蝕或管線暗漏水等不易察覺之缺陷，法院多認為不受檢查期間限制，仍可於發現後即時主張。

 

實務上，瑕疵擔保責任與一般債務不履行責任不同，其不以出賣人有過失為要件，屬無過失責任，買受人僅須證明標的物於危險移轉時存在瑕疵即可，無須證明出賣人之主觀過錯。房屋買賣中最常見的瑕疵包括漏水、結構裂縫、違章建築、地下管線滲漏、白蟻腐蝕及違反使用規定等。買受人若發現上述情形，應依下列步驟處理：

 

第一，應立即拍照錄影保存證據，並以書面或存證信函通知出賣人，明確載明瑕疵內容、位置及請求事項；

 

第二，若有必要可聘請專業鑑定人（如建築師、技師）出具鑑定報告，以證明瑕疵存在及其與建物價值減損之關聯；

 

第三，在通知後六個月內行使解除或減價請求權，避免因時效消滅而喪失權利。若出賣人拒不處理，買受人可依民事訴訟程序提起解除契約或請求減價之訴。

 

若出賣人故意隱瞞瑕疵，例如明知房屋為海砂屋仍未告知，則不受六個月通知期限限制，但仍須在五年內行使。法院實務亦指出，房屋買賣中賣方通常負有誠實告知義務，若明知結構瑕疵仍故意隱匿，除須負瑕疵擔保責任外，尚可能構成詐欺，可被買受人主張契約撤銷並請求損害賠償。另一方面，若買受人購屋時已明知房屋為舊屋或經檢測顯示部分瑕疵而仍同意購買，則不得再主張瑕疵擔保請求。

 

從實務見解觀之，瑕疵擔保制度之目的，在於維護交易安全與公平，防止買受人取得與契約約定不符之標的物。其性質為法定責任，除非契約中明確免除，否則出賣人不得主張免責。然依民法第365條第2項但書，若出賣人故意不告知瑕疵，免責條款無效。

 

出賣人明知瑕疵而隱匿者，應負擔全部損害賠償責任，不得援引契約免責條款。為避免爭議，買受人在簽約時應要求出賣人提供建物使用執照、結構安全檢測報告、水電管線圖等資料，並於交屋前親自會勘；交屋後應立即檢查主要結構與防水系統，如發現問題應以書面通知。若契約有約定保固期間或保證責任，應優先依契約規定主張；若無約定，則依民法規定處理。此外，應注意民法第360條規定：「買受人依前條解除契約者，應依民法第259條規定返還其物及受領之利益。」意即解除契約後，雙方應回復原狀，出賣人返還價金，買受人返還標的物，並返還其使用收益。若房屋已無法返還，例如已拆除或毀損，則依第226條、第227條規定，買受人仍可請求相當價金之返還或損害賠償。

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