物之瑕疵擔保責任與不完全給付責任有何差異？什麼房屋瑕疵會存在這二種情形併存？

05 Nov, 2025

問題摘要：

物之瑕疵擔保責任屬於無過失責任，重在確保標的物價值與效用符合交易期待；不完全給付責任則屬過失責任，重在追究出賣人因未完全履約所生之損害賠償。兩者在房屋交易中常常重疊，特別是結構安全瑕疵、施工不良、違反建築法令等情況下最易同時構成，買方宜善用兩者差異與並存之可能，以確保自身權益在司法程序中獲得最大保障。

律師回答：

在我國民法規範中，物之瑕疵擔保責任與不完全給付責任雖同樣涉及出賣人因交付標的物有缺陷或履行內容與契約不符所需負擔之責任，但其法律性質、成立要件及救濟範圍卻有所差異，然而在房屋買賣的實務中，兩者有時可能並行存在，甚至發生重疊，形成買方可依不同法理同時主張之局面。首先就物之瑕疵擔保責任而言，民法第354條明定，出賣人對於買受人應擔保其物在危險移轉時，無滅失或減少價值、無滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物具有所保證之品質。此規定係屬無過失責任，重點不在於出賣人是否有故意或過失，而在於標的物客觀上是否具備買方依社會通念或契約約定應有的狀態。

換言之，即使出賣人主觀上毫無過失，只要客觀上存在瑕疵，仍需依瑕疵擔保規定負責。買方在此基礎上可依民法第359條選擇解除契約或請求減少價金，若屬於品質保證或隱匿瑕疵情形，則更可依第360條請求損害賠償。

此一制度的核心在於保障買方取得與價金相符之標的物品質，維護交易安全與對價平衡。相較之下，不完全給付責任則屬於債務不履行的一環，依民法第226條、227條及第256條以下之規範，當債務人未依約完全履行義務或履行不合於契約約定，致債權人利益受損時，即構成不完全給付責任。

其要件不僅須有履行不合於契約的事實，還必須可歸責於債務人，亦即出賣人有故意或過失。例如建商明知施工材料不良仍使用，或明知施工瑕疵而交屋，這就不僅是單純的瑕疵擔保，還會涉及債務不履行的責任。在救濟範圍上，瑕疵擔保主要限於解除、減價與必要的損害賠償，而不完全給付則可涵蓋全面性的損害賠償，包括買方所受的間接損害、期待利益損害等，其責任範圍更為廣泛。

按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，民事訴訟法第359條定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第575號判決參照）。

實務上，若出賣人所交付的標的物於契約成立後始發生瑕疵，且此瑕疵可歸責於出賣人事由，則出賣人除負瑕疵擔保責任外，亦構成不完全給付的債務不履行責任。此即顯示兩者可能併存之情況。

以房屋買賣為例，若房屋存在結構性的瑕疵，如地基下陷、梁柱鋼筋嚴重鏽蝕，導致建物安全受損，這客觀上已屬於瑕疵，出賣人須負瑕疵擔保責任；若進一步查明係因建商偷工減料、使用海砂混凝土或不符合法令施工所致，則該瑕疵亦可歸責於出賣人，進而同時構成不完全給付責任。再如屋內管線配置不良，交屋後不久即頻繁漏水或短路，若屬交屋前即存在的隱藏瑕疵，當然構成瑕疵擔保責任；若查明建商因施工疏失或違反建築規範造成，則買方亦可同時主張不完全給付。

又例如廣告宣稱大樓具有特定隔音效果，但實際入住後發現隔音不足，若契約有明文品質保證，即屬瑕疵擔保範疇；若查明係建商刻意隱瞞使用低標材料，則可構成不完全給付責任。甚至公共設施如地下停車場滲水、電梯頻繁故障，若係交屋時即存在問題，買方得以瑕疵擔保主張；若確定建商因施工偷工或後續維護義務懈怠，則不完全給付責任亦可能成立。

由此可見，瑕疵擔保與不完全給付責任雖在法律基礎與構成要件上有所區別，前者強調標的物客觀狀態的保障，後者則以出賣人之可歸責性為核心，但在房屋買賣這一高度專業且資訊不對稱的交易中，兩者往往並行出現，買方可以視具體情況主張雙重責任以強化自身救濟。

例如買方若僅依瑕疵擔保主張，可能受限於六個月通知期間或五年除斥期間，但若另行主張不完全給付，則可突破此限制，獲得較為全面的救濟。因此，在房屋瑕疵爭議中，法律操作上常見同時援引兩種責任，藉以提高勝訴機會與保障範圍。