房地瑕疵擔保請求權可以為特別約定甚至拋棄？

問題摘要：

瑕疵擔保請求權可為特別約定，亦可在符合誠信、公平與明確對價之前提下拋棄，但一切特約均以「不得遮蔽故意不告知」為絕對邊界；對買方而言，除非已有充分查核與足額折價，原則上不建議概括拋棄或任意縮短權利期間；若需排除，應採「點狀、區域、態樣、折價、保留重大安全」之精準切割；對賣方而言，最佳風險管理在於「據實揭露＋價金反映＋程序透明」，而非倚賴概括免責條款；對仲介而言，專業價值在於建立「查核—揭露—折價—分配—程序」的合規鏈結，協助雙方將風險貨幣化而非訴訟化。最終，讓當事人以可預期且可證明之方式配置瑕疵風險，使契約自由與交易正義得以並行，方是瑕疵擔保特約與拋棄制度的正確打開方式。

 

律師回答：

關於這個問題，在私法自治與契約自由原則下，瑕疵擔保請求權確實得以特別約定乃至拋棄，但其效力並非無邊無際，必須同時受民法第354條、第355條、第356條、第357條及第366條等規範所拘束，並受誠信原則及交易安全之目的所節制；換言之，雙方可以調整「範圍、程序、救濟、期間」四大面向，卻不得掩飾或袒護故意不告知之惡意，亦不得以過度概括或顯失公平之條款破壞給付與對待給付之等價關係。=

 

物之瑕疵擔保責任係無過失責任，其功能在確保買受人以約定價金可取得具有通常效用或契約預定效用之標的物（民法354），出賣人不問有無過失均負擔保，但買受人於契約成立時已知瑕疵或因重大過失而不知者，原則上出賣人免責（民法355但書排除故意不告知），此外買受人負有收受後「從速檢查、即時通知」之義務（民法356），否則視為承認；若出賣人故意隱匿，則檢查通知規定不適用（民法357）；至於以特約免除或限制瑕疵擔保，法律明確宣示：如出賣人故意不告知瑕疵，其特約無效（民法366）。

 

民法第354條、第355條、第366條等規定，房地之瑕疵擔保請求權原則上屬於買受人於契約成立後依法享有的權利，其目的在確保買方支付價金後能取得具通常效用與契約預定效用的標的物；然而，基於私法自治與契約自由原則，買賣雙方得就瑕疵擔保責任的內容、期間與範圍為特別約定，甚至拋棄。換言之，瑕疵擔保請求權雖為法律所賦予之權利，但在不違反強行法與誠信原則的範圍內，可以由當事人自行調整。

 

然而，民法第366條明確規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」因此，出賣人若故意隱匿或不告知房屋瑕疵，例如明知房屋為凶宅、漏水屋、海砂屋或結構損壞而未揭露，即使雙方訂有免責或拋棄瑕疵擔保的特約，仍屬無效。這項規定的目的在於防止惡意欺罔行為，維持交易誠信與市場秩序。

 

實務上，常見的特別約定有三種型態：第一，約定期限的縮短或延長。法律上買方自交付起五年內得主張瑕疵擔保，但當事人可約定縮短（如改為半年、一年）或延長（如十年）。惟若縮短至不合理期間，法院可能以顯失公平為由限制其效力。第二，約定範圍之排除。

 

例如買方同意排除浴室或牆面漏水瑕疵之擔保，或約定房屋現況交付而不主張小瑕疵。此類條款須具體明確，僅對特定區域或項目有效，若採概括拋棄「一切瑕疵擔保」，法院實務上多採限縮解釋。第三，完全拋棄瑕疵擔保。即買方於契約中或交屋後明示放棄瑕疵擔保請求權，但此舉風險極高，一旦拋棄，即使日後發現重大瑕疵如結構不良、違章或凶宅，買方仍不得解除或減價，除非能證明賣方故意隱匿。法院實務見解認為，若買方於交屋後為求爭議和解而簽署拋棄瑕疵擔保書，應審酌其真意是否出於自由意志、是否具明確表示及是否存在對價折讓，否則拋棄無效。

 

學理上，瑕疵擔保的可拋棄性屬於債權上權利之任意性質，但其限制即在於不違反誠信原則及強行規範，特別是第366條對故意不告知瑕疵的無效規定乃屬絕對強制法。另依民法第355條，若買方於契約成立時已知瑕疵或因重大過失不知者，出賣人不負擔保責任，但若故意不告知仍不適用免責。因此，賣方欲援引免責條款，必須能證明買方於簽約時確實知悉瑕疵存在且仍願承受風險。反之，買方若因資訊不對稱或賣方未盡揭露義務，法院通常認為拋棄或免責條款無效。從買方權益保護觀點，購屋時不宜隨意簽署「現況交屋」或「拋棄瑕疵擔保」等條款。所謂「現況交屋」僅代表交付時房屋外觀及設備狀況，但不表示放棄瑕疵擔保權利，除非條款明確且已合理折價。買方應於簽約前要求賣方完整揭露房屋使用歷史、修繕紀錄、漏水、壁癌、結構補強、凶宅等資訊，並將揭露事項明記於契約或不動產現況說明書中。

 

若賣方未揭露，縱使有免責條款，仍構成故意不告知，免責無效。反之，若買方經專業檢驗後確認瑕疵，仍願以折價承受，則拋棄條款可視為有效風險分擔安排。法院實務上常引用最高法院判決指出：「當事人以特約免除瑕疵擔保責任者，原則上有效；但出賣人如故意不告知瑕疵或有欺罔行為，特約不生效力。」例如有案例中，賣方明知房屋地下室嚴重滲水仍未告知，並與買方簽訂現況交屋條款，法院認定屬故意隱瞞，免責條款無效，判賣方返還部分價金。又如買方購得中古屋後發現牆壁嚴重壁癌且結構受損，雖契約有「買方拋棄瑕疵擔保請求權」條款，惟因賣方於簽約時未揭露既知狀況，仍被判決應負擔保責任。

 

至於特別約定之有效條件，實務採嚴格審查標準。第一，拋棄或免責條款須具明確性，不得以籠統語句涵蓋一切瑕疵，應具體指出區域、項目、性質。第二，須有合理對價，買方拋棄應以價金折讓為交換，否則顯失公平。第三，須有真意表示且非脅迫或誤導所為。第四，不得違反公共秩序或安全，例如建築結構安全、消防、輻射或海砂等危及公共利益者，拋棄無效。第五，契約應經充分說明，若屬定型化契約或涉及消費者交易，仲介與賣方負有說明義務，否則該條款依消費者保護法第12條、第14條可能被視為不當條款而無效。

 

綜合而言，房地瑕疵擔保請求權雖屬任意性質，得為特約調整或拋棄，但其效力以誠信為界。有效的特別約定應符合具體、明確、合理對價、自由意思與不掩蓋故意等要件。若賣方於訂約前已明確揭露瑕疵，買方明知並以折價承受，該拋棄有效；若賣方故意不告知或誤導，免責即失效。買方購屋時應避免概括拋棄權利，宜採「區域性排除」方式，針對已知瑕疵明確標示、折價處理，以免全面喪失法律保障。反之，賣方如欲減少爭議，應誠實揭露並於契約明訂揭露事項與折價內容，避免日後爭訟。最終而言，瑕疵擔保制度兼顧買方信賴與賣方風險管理，透過適度特約安排，既可體現契約自由，也能維護交易正義；但若以拋棄條款掩蓋不誠實行為，即為法律所不容，亦為實務所嚴格否定。

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