如何透過物之瑕疵擔保責任條款，以避免交易上風險？

問題摘要：

透過契約中的瑕疵擔保責任條款，買受人可以大幅降低交易風險。法律僅提供一個基本保障，強調客觀瑕疵的存在，而買受人主觀上在意的需求若未契約化，將無從主張。因此，買受人不應害怕在談判時表達自己的具體要求，應當勇於將心中所認為重要的因素寫入契約，將可能的瑕疵狀況、處理方式、救濟途徑、賠償金額乃至保固期間都明確約定，才能真正做到「買得安心，用得放心」。這正是契約自治與民法瑕疵擔保制度相輔相成的精髓，也是避免交易糾紛的最佳方式。

 

律師回答：

在不動產買賣交易中，物之瑕疵擔保責任向來是保障買受人權益的基本制度，然而僅僅依賴民法第354條至第365條所規範的法定責任，往往不足以涵蓋買方對於標的物的期待與需求，因為法律上所謂的「瑕疵」主要著眼於客觀價值、效用或品質的缺陷，而對於買方主觀上重視的因素，若未經契約明文，就不必然能受到保護。

 

民法第354條規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」物的瑕疵係就物的「應有狀態」與其「實際狀態」加以比較，而其實際狀態有不利於買受人的差異而言。例如購買房屋，其鋼筋有傷害人體的幅射線。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金(民法第359條)。此係屬法定選擇之債，當事人得擇一行使之。此外，民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」

 

簡言之，賣方應該擔保在商品、服務交給買方的時候，商品、服務沒有足以減少價值或效用，或賣方保證品質的瑕疵。

 

因此，聰明的作法是在簽訂契約時透過瑕疵擔保責任條款的增訂或修正，來避免日後糾紛與風險。民法第354條規定出賣人須擔保標的物於危險移轉時，無滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，且須具備所保證之品質，這是法定的最低標準。例如，購買房屋若鋼筋含有放射性物質，顯然影響居住安全，即屬重大瑕疵。但若買受人希望房屋同時符合風水條件、採光條件、隔音效果或鄰近環境清幽，這些通常屬於主觀期待，除非契約明文列入保證品質，否則難以據此主張瑕疵擔保。

 

因此，避免交易風險的第一步，就是在契約中清楚列明何種情況應視為瑕疵，包括結構安全、消防設施、漏水、壁癌、輻射或海砂問題、違章建築、管線配置不良、公共設施未依約完工，甚至鄰近嫌惡設施等，都可透過條款化為出賣人保證的事項。

 

第二步則是明定處理方式。法律雖然賦予買受人依第359條解除契約或減少價金的選擇權，並在第360條允許於缺少保證品質或出賣人故意隱瞞時請求損害賠償，但在實務中，解除契約往往涉及退還價金、拆除抵押、退稅與移轉登記之復原，程序複雜且代價高昂。若在契約中預先規範，一旦發現瑕疵，應由出賣人於一定期間內修補，或由第三方鑑定瑕疵嚴重程度，再決定價金折減比例，便能降低爭議。亦可約定，若修補不成，則自動成立解約條件，避免漫長訴訟。

 

第三步是區分「客觀瑕疵」與「主觀期待」。例如有些買受人對屋齡、朝向或樓層高度特別敏感，若認為這些是購屋的核心考量，就應在契約中列明「如不符合即屬瑕疵」；否則單憑主觀不滿意難以成立瑕疵擔保，因為法院判斷瑕疵，通常以一般交易觀念或契約明示為標準。換言之，買受人若不事先說清楚，就無法期待法律事後給予救濟。

 

第四步是結合誠信原則與資訊揭露義務。出賣人對已知之重大瑕疵若不告知，可能構成詐欺甚至不完全給付，承擔更嚴重之責任。但在訴訟上，舉證不易，因此契約中可以約定由出賣人出具「瑕疵揭露書」或「屋況聲明書」，詳細記載是否有漏水、輻射、海砂、凶宅或違建，並附上相關檢測報告。如此一來，若日後發現與聲明不符，買受人便有明確的依據請求解約或賠償。第五步則是透過保固及保險機制分散風險。

 

法律上的瑕疵擔保請求權最長不得逾五年，但建築物結構性缺陷往往在多年後才顯現，因此在契約中可要求建商提供更長年限之保固，或另行投保專門的瑕疵保險，以確保即便超過法定期間仍可獲得保障。第六步是處理救濟方式的細節，例如違約金或定額賠償的約定。若單靠法律規定，減少價金或損害賠償的範圍需由法院認定，耗時耗力且金額難以預估。契約若事先規範，例如發現漏水即折減總價金百分之五，或發現輻射屋則立即解約並由出賣人負擔雙倍定金，便能大幅降低爭議與舉證難度。

 

第七步是特別注意公寓大廈或預售屋交易。實務上常見公共設施虛增坪數、未依約施作、違反建築許可或使用執照之情況。若僅依民法瑕疵擔保責任，往往無法完全涵蓋，因此內政部制定之預售屋契約範本已明定建商應對公共設施完工與合法性負責。買受人仍可再強化條款，例如要求於交屋前提供竣工圖、使用執照及主管機關核可文件，並約定若有重大瑕疵即可解除契約。

 

第八步是針對交易糾紛解決方式的規劃。契約中可約定專屬管轄法院、仲裁或調解機制，並明確規範舉證責任分配。例如明定由建商自行負責取得結構安全檢測報告，如未提供即推定存在瑕疵。這樣的設計可以減輕買受人事後訴訟的舉證壓力，保障權益。

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