什麼是瑕疵給付？房地出賣人對於瑕疵責任範圍為何？

問題摘要：

瑕疵給付乃指債務人履行給付雖然形式完成，但因存在缺陷而不符契約約定或通常效用。在房地買賣中，出賣人就標的物瑕疵所負責任，主要透過瑕疵擔保與不完全給付責任兩種制度加以規範。瑕疵擔保責任屬於無過失責任，重點在於確保交易安全與品質保障；不完全給付責任則屬於過失責任，強調出賣人因未盡注意義務或違反誠信而應負的損害賠償。在實務運作上，兩者往往同時發生並行適用，買方宜依具體情況靈活運用，透過瑕疵擔保取得契約解除或價金減少保障，並藉由不完全給付進一步請求全面損害賠償，以達到最完善的權益維護。

 

律師回答：

瑕疵給付在民法體系中是指債務人雖履行給付，但該給付因存在某種缺陷或不符合契約約定，而致使債權人之利益受損的情況。

 

簡言之，瑕疵給付即不完全給付的一種，其特徵是「有履行但不符合約定或通常效用」。例如房屋買賣中，雖然出賣人已交付房屋，但若該房屋存在漏水、壁癌、結構安全不足或違建等問題，即屬瑕疵給付。

 

瑕疵給付涉及兩大責任體系，其一是不完全給付責任，其二則是民法特別規定的瑕疵擔保責任，兩者雖然均可適用於房屋交易中的問題，但其性質、構成要件與救濟途徑卻有所差異。出賣人就房地之瑕疵所應負擔之責任範圍，即是透過這兩種責任制度加以界定。首先，瑕疵擔保責任又可區分為權利瑕疵擔保與物之瑕疵擔保。

 

出賣人對於買受人就買賣標的的瑕疵，應負的法定責任。瑕疵擔保，有權利瑕疵擔保與物的瑕疵擔保二種。前者指出賣人應擔保第三人對於買賣標的物不得主張任何權利，債權或其他權利的出賣人，應擔保其權利確實存在(民法第349條、第350條)；後者指出賣人應擔保買賣標的物具備依通常交易觀念或依當事人意思，所應具有的價值、效用及品質（民法第354條）。

 

在物之瑕疵擔保責任層面，民法第354條第1項所定瑕疵，有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，「凶宅有無影響其價值」涉及者為「滅失或減少其價值之瑕疵」。我國現行學說上有擔保說及清償說之理論爭議，通說採擔保說，惟法院實務見解以清償說為理論基礎。因理論基礎不同，影響到法律解釋與適用，故有進一步研究之必要。

 

所謂權利瑕疵擔保，係指買受人雖受領標的物，但因第三人對該物享有權利，導致買受人無法完全或穩定享有標的物之權利。依民法第349條與第350條規定，出賣人必須擔保買受人受領標的物時，不會受到第三人基於權利提出的追奪或妨害，例如出賣人所出售的土地其實另有抵押權存在，或該房屋另有人享有租賃權並主張對抗買受人。若此類情形在契約成立時即已存在，出賣人即須負擔權利瑕疵擔保責任。

 

出賣人就買賣標的物的權利或其標的物本身的瑕疵，依法應負的責任。所謂瑕疵，一般稱為缺點。瑕疵擔保責任可分為「權利瑕疵擔保責任」與「物的瑕疵擔保責任」。前者是指出賣人應擔保不會有第三人對買受人主張對於該買賣標的物有權利。後者則指出賣人應擔保買賣標的物並無減少物的使用價值、交換價值或不符合通常效用、契約約定效用（例如：房屋漏水等）而言。瑕疵擔保責任不以出賣人對於該瑕疵的產生有故意或過失為必要。

 

按依契約承諾對於一定成果負擔保責任者，於結果未達成時，即應依其承諾負責，不以其就結果之未完成另有故意或過失為必要。現代社會，買賣交易日趨頻繁，且交易型態千變萬化，例如：個人日常生活之動產、不動產交易、國與國之間之國際貿易。買賣標的如有瑕疵，出賣人須負擔何種責任？買受人得主張何種權利？成為值得研究的課題。蓋瑕疵擔保責任之法律問題，影響買賣雙方權益甚鉅。在權利瑕疵擔保責任之層面，關於我國民法權利瑕疵擔保責任之制度根源，國內學說目前仍是眾說紛紜，未有定論，有主張是追奪占有制度、亦有主張是使買受人取得權利制度、還有主張是雙軌制。我國民法權利瑕疵擔保責任之制度根源，究竟為何？再者，通說認為，權利瑕疵於買賣契約成立時存在者，屬於權利瑕疵擔保責任之領域；若權利瑕疵於買賣契約成立時並未存在，而於嗣後始發生者，則為債務不履行之一種，不屬於瑕疵擔保之問題。通說之見解，誠值重視，惟，為何權利瑕疵於買賣契約成立時存在者，才生權利瑕疵擔保之問題，而權利瑕疵於買賣契約成立後始發生者，即無權利瑕疵擔保責任制度之適用？

(最高法院110年台上字第912號民事判決)

 

權利瑕疵於契約成立後始發生者，性質上並非瑕疵擔保，而應屬債務不履行責任，此見解在學理上有爭議，但仍為現行實務主流。

 

其次，物之瑕疵擔保則是最常見的類型，民法第354條明定，出賣人對於買受人應擔保標的物在危險移轉時無滅失或減少其價值、無滅失或減少其通常效用、無滅失或減少契約預定效用之瑕疵。

 

舉例來說，凶宅因發生特殊事件導致市場價值顯著降低，屬於價值瑕疵；房屋因施工不良導致隔音不佳或管線漏水，則屬於通常效用之減少；若契約約定房屋應具有地下停車場，但交付時停車場無法使用，則屬於契約預定效用之減少。物之瑕疵擔保責任之特徵在於無過失責任，只要標的物在交付時存在上述缺陷，出賣人即須負責，不問其是否有故意或過失。此種制度設計目的，在於確保買受人取得與價金相稱的標的物品質，維護交易安全。

 

實務上，買方主張房屋有瑕疵時，必須就有利於己之事實負舉證責任，例如需提出專業鑑定報告證明房屋結構問題或漏水瑕疵，否則無法獲得法院支持。

 

相較之下，不完全給付責任則屬於債務不履行的一環，依民法第226條與第227條，債務人若未依約完全履行義務，致使債權人之利益受損，須負損害賠償責任。其要件在於履行不合於契約，且該不合於契約之原因可歸責於債務人。例如建商明知施工材料不符規範仍交屋，或蓄意隱瞞房屋有結構缺陷，均屬不完全給付責任。買方在此情況下得請求全面性的損害賠償，包括修繕費用、居住不便所受的損失，甚至期待利益損害。與瑕疵擔保不同的是，不完全給付責任需要出賣人有故意或過失，才構成其責任基礎。

 

關於二者之交錯情形，若出賣人交付之標的物在契約成立後始發生瑕疵，且原因可歸責於出賣人，則出賣人除負瑕疵擔保責任外，亦同時構成不完全給付責任。這代表在房屋買賣中，出賣人責任可能疊加並存。例如房屋交屋後短期內發生大規模滲水，若查明係因建商偷工減料、防水施工未達標準所致，該滲水現象不僅屬於物之瑕疵，出賣人亦因可歸責事由而需負不完全給付責任。又如海砂屋問題，混凝土中氯離子含量過高導致鋼筋鏽蝕，若房屋交付時已存在結構缺陷，出賣人負物之瑕疵擔保責任；若同時證明建商於施工過程明知仍使用海砂混凝土，則其亦須負不完全給付責任。

 

再者，在瑕疵擔保責任範圍內，民法第359條明定，買受人得解除契約或請求減少價金，但若解除契約顯失公平時，僅得請求減少價金；而在不完全給付責任下，買方則可依民法第254條、第256條主張解除契約，並可請求一切損害賠償。兩者救濟途徑雖有差異，但在房屋瑕疵糾紛中，實務上常常交互運用。

 

更進一步，關於權利瑕疵擔保責任，學說上對其根源仍有爭議，有認為源於追奪占有制度，有認為是使買受人取得權利之制度，亦有認為屬於雙軌制。雖然見解不一，但通說認為權利瑕疵必須於契約成立時存在，始屬擔保範疇，若於成立後發生則轉入不完全給付責任領域。這樣的區分，實際上影響到訴訟中買方可主張的法理基礎與舉證重心。

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