鄰近變電所存在之土地，買受人有知的權利？沒有告知是否為房屋瑕疵？

05 Nov, 2025

問題摘要：

鄰近變電所雖非絕對構成房屋瑕疵，但買受人確有知的權利，出賣人應基於誠信原則誠實揭露。若賣方隱匿或誤導，則不僅侵害消費者知情權，亦可能構成詐欺或債務不履行。法院在個案中將綜合考量距離遠近、可見性、噪音與輻射影響、市場價值變動、廣告內容及告知行為等因素，決定是否成立瑕疵責任或詐欺撤銷。法律的目的在於平衡交易安全與消費者保護，唯有資訊公開透明，方能確保房屋買賣之公正與信賴。

律師回答：

關於這個問題，在房屋買賣中，若建商未事先告知建案附近有變電所，買方事後才發現，是否能以此為由主張解除契約、要求退錢或減價，需回歸民法上「物之瑕疵擔保責任」與「誠信原則」的整體判斷。

依民法第354條規定，出賣人應擔保其所出賣之物，在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂「物之瑕疵」，是指依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，亦即凡房屋有足以影響其交易價值或使用效用之缺陷者，均屬瑕疵。

在房屋買賣中，購屋者對周邊環境之瞭解，往往與購屋決策息息相關。倘若買受人事後發現所購土地或房屋鄰近台電變電所，認為該設施會產生電磁波、噪音或安全疑慮而造成心理不安或價格貶值，是否可主張賣方違反告知義務或該事實構成房屋瑕疵，實務上爭議頻仍。依民法第354條規定，出賣人應擔保其所出賣之物，在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

所謂「物之瑕疵」，係指依通常交易觀念或依當事人之約定，物應具備之價值、效用或品質而不具備者，凡物之缺陷足以影響其通常效用或交易價值，即屬瑕疵。然實務見解普遍認為，房屋鄰近變電所之情形，若僅引起心理恐懼或主觀厭惡，未直接影響標的物之物理結構或使用功能，通常不構成物之瑕疵。

按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。

內政部於108年10月31日修正發布之不動產說明書應記載及不得記載事項第壹章關於應記載事項之其他重要事項，均有規定應揭露土地、成屋及預售屋中之「周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）」

惟在現代社會，民眾不僅關心房屋本體條件，更重視生活品質與居住安全，因此是否有「知的權利」與「告知義務」，仍須依誠信原則及具體情況判斷。依內政部於108年10月31日修正發布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，出賣人於銷售土地、成屋或預售屋時，應揭露半徑三百公尺範圍內之重要環境設施，包括台電變電所用地及地面高壓電塔（線）。該規定目的即在於保障買方之知情權，使消費者能在完整資訊下作出合理決定。

「現代社會有能力負擔購屋之民眾，不僅在意房屋本體條件（格局、採光、方位等），亦要求居住生活環境品質，甚至考量日後轉售與增值等因素，購屋者應有權利知悉該宅四周有無引起一般人疑慮之設施。」法院進一步認為，縱然變電所位於鄰地、並非買賣標的物本身，賣方仍應依誠信原則主動揭露，以避免資訊不對稱致買方陷於錯誤。否則，雖不必然構成民法上之瑕疵擔保責任，仍可能違反誠信原則。

按「而就現代社會有能力負擔購屋之民眾而言，不僅會在意所購買房屋之本體條件（如格局、採光及方位等），多會額外要求居住生活環境之品質，甚考量日後轉售容易程度、未來房屋增值與否等因素。是以，購買房屋者應有權利知悉該宅四周有無任何會引起一般人民疑慮之設施，至知悉後是否即不願買受該屋，抑或是以此為由向出賣人請求減少價金，則是另一層次之問題，當不可以買受者僅係買受該屋，而非買受鄰近有變電所存在之土地、或係買受者個人主觀問題、抑或係無法律強制規定必須告知等理由，於事先完全剝奪買受者知的權利，而認毫無主動告知之必要」（台北地方法院98年度簡上字第513號判決），

反之，若變電所設置符合法令、運轉安全且未造成實際損害，法院多認其屬一般環境因素，非房屋瑕疵。例如基地旁之變電所雖引發買方心理不安，但未證明該設施造成電磁輻射超標或影響房屋效用，仍不屬民法第354條所稱瑕疵。物之瑕疵應為客觀性之缺陷，而非基於個人主觀嫌惡或心理因素，若房屋本身具備通常使用功能，則買方不得以鄰近變電所、墓地、工廠或加油站等為由主張解除契約。惟若出賣人於銷售過程中以廣告或口頭保證方式明確強調「無高壓電塔、無變電所干擾、環境純住宅區」等語，則該保證即構成契約內容，若與事實不符，買方可依民法第355條主張出賣人故意不告知不得免責，並依第359條請求解除或減價。

此外，消費者保護法第21條亦規定企業不得為虛偽或引人錯誤之標示、宣傳或廣告，否則消費者得請求損害賠償。實務上亦有法院肯認買方「知的權利」應擴張解釋。台北地院前揭判決認為，雖變電所並非買賣標的物，但其鄰近存在足以影響一般人購屋意願或價格之重大事項，賣方有揭露義務。若完全隱匿，可能違反誠信原則，買方可主張契約瑕疵或信賴損害賠償。法院並指出，不得以「買方可自行觀察」或「法律無強制規定告知」為由剝奪買方知悉權，否則將助長資訊不透明與不公平交易。

另有法院參照「物之瑕疵」與「觀念瑕疵」之區分，認為雖變電所本身非物理性瑕疵，但其影響交易價值屬社會通念上可預見之風險，應由賣方負說明義務。若出賣人明知而未揭露，買方得依民法第92條主張因詐欺而撤銷意思表示。

實務上，電磁波疑慮雖尚無科學證據證明其健康危害，但變電所之外觀、噪音及社會觀感仍可能降低購屋意願。消費者普遍認為此類設施屬「嫌惡設施」，不願鄰近居住。從通常交易觀念觀之，若變電所距離極近且顯而易見，可能影響市場價值，即具備減少價值之性質。若賣方故意隱匿此事實或以其他方式掩蓋，買方得主張詐欺或物之瑕疵擔保。若僅屬遠距離存在且未直接影響景觀或安全，則難認為瑕疵。

值得注意的是，內政部不動產說明書制度自實施以來，已使「周邊三百公尺內變電所」等項目成為應揭露事項。若賣方（特別是建商或仲介業者）未依規填載，主管機關得依不動產經紀業管理條例裁罰，而買方可據此主張信賴利益損害。民法與行政法雖屬不同層面，但法院在衡量誠信原則與消費者保護精神時，已逐漸承認「知的權利」為交易正義之一環。

綜合而論，房屋鄰近變電所之情形，是否構成房屋瑕疵或賣方之違約責任，必須區分三層次：第一，若變電所設置合法且未影響房屋效用，原則上不構成民法第354條之瑕疵；

第二，若變電所距離極近、造成顯著噪音、輻射或安全顧慮，足以影響一般人交易意願或市場價值，則可視為物之瑕疵或信賴利益侵害；

第三，若賣方故意隱匿或廣告誤導，則可構成詐欺、不實廣告或違反誠信義務。

法律上重視的並非個人主觀恐懼，而是客觀上是否影響標的物之價值或效用，及出賣人有無誠實揭露。誠信原則與資訊揭露制度的建立，正是避免買方在資訊不對稱下作出錯誤決策。

實務上，買方若在意變電所等環境因素，宜於簽約前要求賣方提供不動產說明書，並於契約中增訂「保證條款」，例如：「賣方保證該建物周邊三百公尺內無變電所、高壓電塔或其他嫌惡設施。」如此一來，若事後發現違反，方能具體主張解除或損害賠償。