嫌惡設施是否在不動產買賣的物之瑕疵擔保的範圍？

問題摘要：

嫌惡設施是否屬於物之瑕疵，實務爭議不斷，但核心重點在於買方若在意，就必須於契約中載明並由賣方承擔保證義務，否則事後以心理或主觀價值影響為由主張瑕疵，常會被法院以「可歸責於買方」駁回。司法認定的趨勢雖逐漸承認凶宅或噪音影響較大的設施為瑕疵，但大部分仍堅持「使用效用」必須受客觀影響，才符合民法第354條的規範。因此，買方應在購屋前審慎檢視標的物環境與設施，若對任何事項在意，務必簽訂具體契約條款，以免落入無法舉證或救濟受限的困境。嫌惡設施是否屬於物之瑕疵，實務趨勢逐漸肯認，尤其是凶宅幾乎一律視為價值瑕疵，其他如中繼水箱、配電室、基地台等，則需視其是否對居住品質或市場交易價值造成重大影響來判斷。買受人若欲主張權利，應蒐集專業鑑定、噪音測試、市場交易差價等客觀證據，方能符合舉證責任，依民法第354條、第359條請求解除契約或減少價金。賣方則應於契約中善盡告知義務，避免因隱匿嫌惡設施而承擔爭訟風險。

 

律師回答：

在不動產買賣中，物之瑕疵擔保責任的適用範圍向來是爭議焦點，而「嫌惡設施」是否屬於物之瑕疵的一環，更是實務見解多有歧異之處。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限(最高法院107年度台上字第2093號民事判決意旨參照)。而依民法第354條之規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。(第1項)出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。(第2項)」乃為買賣契約中物之瑕疵擔保責任之規定，其中即包含效用上之瑕疵(第1項後段)、交易價值之瑕疵(第1項前段)及保證品質之瑕疵(第2項)等三種類型。在實務上如何判斷嫌惡設施是否屬於物之瑕疵或屬於何種瑕疵，以下分述之。

 

所謂物之瑕疵，依民法第354條規定，出賣人對於買受人應擔保標的物於危險移轉時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；若減少之程度無關重要，則不得視為瑕疵。再者，出賣人亦應擔保標的物具有其所保證之品質。

 

此一規定展現瑕疵擔保之三類型態：一為交易價值瑕疵，二為效用上瑕疵，三為保證品質瑕疵。嫌惡設施是否可納入此三者範疇，正是司法判例反覆討論之問題。

 

最為人熟知的嫌惡設施即為凶宅，早期見解認為，建築物是否曾有人自殺或非自然死亡，僅屬於個人主觀心理感受，因人而異，不宜認定為交易價值或效用上之瑕疵，最高法院與部分高院曾援引此理由駁回買受人主張。然而隨社會觀念演變，較多數的新近見解已轉向肯認凶宅屬於物之瑕疵，理由在於非自然死亡事件於一般社會通念中普遍引起畏懼厭惡感，致使房屋市場接受度大幅降低，形成價格明顯貶損，應屬交易價值瑕疵。凶宅非僅心理層面，而確實足以影響市場交易價值，買受人得主張瑕疵擔保。

 

除凶宅外，另有如中繼水箱、變電箱、配電室、基地台等公共設施，是否構成瑕疵則見解不一。多數判決採取保守立場，認為若設施設置合法，且未直接存在於買賣標的物本體內部，不足認為屬於物之瑕疵。例如房屋因樓層不同價格差異，不能逕認係中繼水箱導致；變電箱電磁波強度符合環保署標準，不足以影響健康或效用，亦不構成瑕疵。然而亦有判決採取相反見解，認為中繼水箱長期噪音震動、漏水風險，導致住戶居住品質下降並影響價格，應屬效用及價值上之瑕疵；又配電室低頻噪音雖未違反法規，仍影響住戶心理與生活安寧，造成交易價值減損，構成瑕疵。另有住家客餐廳上方設置汙水管，導致日常生活噪音與不快，依通常交易觀念，居住效能已受影響，應屬效用瑕疵。由此可見，司法實務對嫌惡設施態度漸趨開放，重點轉向「是否客觀影響居住品質與市場交易價值」，而不僅僅是個人主觀感受。

 

首先，最早也是最常被討論的嫌惡設施，當屬凶宅(一般指曾發生自殺、凶殺或其他非自然死亡情事之房屋)，早期法院判決認為：建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵(臺灣高等法院99年上易字第229號判決參照)。然而晚近較多數的見解認為：曾發生「非自然身故死亡」之房屋，即一般所稱之凶宅，雖因未受直接物理性之損傷，而影響該房屋之「使用價值」。惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於發生此類非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質。因此，依諸房地產交易市場實務經驗，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋或不動產之市場接受程度降低，應屬「交換價值」受到影響，而具物之瑕疵中之「價值瑕疵」(臺灣高等法院99年上字第1316號、111年重上字第173號、臺灣高等法院高雄分院110年上字第296號判決參照)。

 

    另外，在房屋附近存有嫌避之場域或裝置例如中繼水箱、變電箱(塔)、配電室、基地台等，司法實務上多採取嚴格之標準認定是否為瑕疵，認為不構成瑕疵者如：惟各該樓層房屋之內部裝潢、占有情形、買賣雙方主觀好惡、有無急於買賣之需求、經濟能力及洽談能力，則均不相同。是系爭大樓不同樓層房屋之交易價格有所差異，尚非違常，縱有差異亦未能逕認與系爭中繼水箱設備相關(臺灣高等法院107年上字第1142號判決參照)【註：認為非屬交易價值之瑕疵】、兩造就系爭契約之買賣標的物為系爭不動產，非系爭中繼水箱設施，亦有系爭契約附卷足憑，則本件原告所主張之「瑕疵」即系爭中繼水箱設施，既非存在於系爭房屋之「本體」，即非「存在於買賣標的物之缺點」】、系爭變電箱之電磁波強度，經台電公司於104年4月1日派員測量，於系爭房屋內量測值皆小於1毫高斯，符合行政院環保署所規定之833毫高斯，此亦有台電公司新竹區營業處函覆在卷可稽，足見系爭變電箱之電磁波，不致對生命、健康、財產安全形成威脅之虞(嘉義地院106年簡上字第53號判決參照)。

 

    少數見解認為嫌惡設施屬於瑕疵者，如：系爭中繼水箱雖設置於系爭房屋上方之大樓共用部分，然其既會導致系爭房屋住戶平時須忍受噪音、震動，未來可能因漏水產生修繕損失，房價表現較其他樓層差之瑕疵，仍屬系爭不動產之瑕疵。堪認上訴人所主張系爭房屋因上方存在系爭中繼水箱，屬買賣標的物之瑕疵，造成交易價格減損乙節為真(臺灣高等法院105年上易字第306號判決參照)、系爭社區配電室，因裝設位置產生低頻噪音，引起住戶心理不快，即可稱之為嫌惡設施，不論其設置是否已符合建築法規或噪音管制標準進而造成「生理因素」影響人體健康，單就不動產交易市場中嫌惡設施造成消費者「心理因素」影響房地價格及為普遍；系爭房屋以供居住為主，屬中高級住宅，因配電室緊鄰該房屋牆壁，其低頻噪音沿牆壁傳導致影響住戶安寧，屬於心理層面因素，雖尚無資料顯示對安全性或建物品質上有很大影響，但對於交易價格則有相當程度影響而減損其價值(彰化地院100年重訴字第191號判決參照)【註：認為構成交易價值之瑕疵】、由於該類設施或場所如設置於一般住宅區段內，因其設備負責中日進行特高電壓的輸送、降壓及配電工作，對於民眾有其不等程度之干擾或影響健康之虞，因而在不動產買賣標的300公尺內該類設施，認定為嫌惡設施而予特別記名於現況說明書中(新北地院109年訴字第3697號判決參照)【註：認為構成效用上瑕疵】、依一般社會通念，住家乃為個人生活、休憩之主要處所，其中客餐廳尤為個人在家庭生活中主要之起居場所，倘在客餐廳上方設置汙、糞水管，個人須忍受樓上住戶排放之汙水或馬桶沖水之噪音，依通常交易觀念，不具備有一般人對居家所期待之居住品質，而達其原有之一般使用效能，應屬物之瑕疵(新北地院111年訴字第1806號判決參照)。

 

在不動產買賣中，討論嫌惡設施是否屬於物之瑕疵，核心問題其實並非設施本身的存在，而是這些設施對於標的物使用效能的影響究竟為客觀還是主觀。民法第354條所規範的瑕疵，原則上是指物在價值、效用或品質上客觀欠缺，例如結構不良、漏水、使用效能受減損等，但若僅止於心理感受或價值觀差異，例如因附近存在變電箱、基地台、中繼水箱而感到不安，或因房屋曾發生非自然死亡而被視為凶宅，這些問題本質上屬於主觀效用的層次，並非建築物物理或功能上的客觀缺陷。基於此，除非透過契約具體約定，或於解釋契約時明確認定賣方已承擔特定擔保責任，否則單憑主觀嫌惡心理難以直接構成瑕疵擔保範圍。

 

尤其在實務中，若嫌惡設施係肉眼即可觀察、或為一般社會常識所知悉的情況，例如房屋上方設置水塔、屋旁設有變電箱、附近基地台明顯可見，買方在簽約前並未提出異議，也未要求賣方就此保證，則通常會被認為可歸責於買方，法院常以「買方怠於注意」為由否定其撤銷或減價請求。買方若在意特定事項，就應在契約中以條款具體列明，否則難以在事後主張瑕疵。以凶宅為例，早期實務認為是否因自殺或凶殺而成為凶宅僅屬於心理或宗教層次的主觀問題，不應構成瑕疵，但隨著社會通念轉變，法院逐漸認為此類事件會嚴重影響大眾交易意願，進而損及不動產交換價值，因此承認凶宅屬於價值瑕疵。

 

然而，即便如此，仍有聲音指出這種認定混淆主觀厭惡感與客觀瑕疵的界線，畢竟房屋本體並未損壞，其使用效能亦未必受影響，若要將其納入瑕疵範圍，應透過契約條款加以固定，而非完全依賴司法見解的擴張。至於其他嫌惡設施，實務更傾向於否定其瑕疵性質，例如不同樓層房價差異並不必然與水箱相關；變電箱電磁波值遠低於標準，不影響健康與安全，自不能構成效用瑕疵。

 

這些判決共同強調一個原則：必須存在於標的物本體的缺陷，或客觀影響其效用，方屬瑕疵。少數見解才會承認嫌惡設施為瑕疵，例如中繼水箱長期噪音與漏水風險確實影響居住品質；彰化地院100年重訴字第191號判決則指出，低頻噪音雖不違法，仍足以影響居住安寧並減損交易價格，應認屬瑕疵；住家客餐廳上方設有汙水管，造成日常噪音影響居住效能，應認屬物之瑕疵。這些見解雖具說服力，但仍屬於少數。

 

整體而言，實務上對嫌惡設施的態度趨於保守，往往僅在確實影響居住效用的情況下才認定構成瑕疵，而若僅是因心理嫌惡或市場價格變動，則多數法院仍否認。理由在於交易價格瑕疵過於抽象且受社會風俗變動影響，難以成為穩定的法律判斷標準。換言之，主觀嫌惡難以自動納入物之瑕疵，必須透過契約明文保障，否則舉證困難。

 

對此，嫌惡設施並非係依個人單純喜好而為認定，仍須考量交易常態及社會通念加以判斷，又依內政部所公布之成屋買賣契約書範本(108年10月31日台內地字第1080265857號函公告修正)附件1建物現況確認書所載，出賣人應勾選填載有無凶宅、中繼水箱位置及頂樓平台設置基地台之情形，上述事項應足認係公認影響交易價格之嫌惡設施而屬於物之瑕疵。至於其他之嫌惡設施，若原告仍有主張其構成交易價格上之瑕疵(並非效用上之瑕疵)，不妨交由專業之估價單位鑑定該嫌惡設施對於交易價格之影響，若雖有影響價格但比例甚微，應可認並非瑕疵。

 

值得注意的是，內政部成屋買賣契約書範本已明文要求在建物現況確認書中揭露是否為凶宅、是否設有中繼水箱或基地台等，這也意味著主管機關已承認此類設施對於交易價格具有重大影響，因而應納入瑕疵揭露範疇。法理上，嫌惡設施是否屬於瑕疵，必須結合交易常態與社會通念加以判斷，非僅限於物理性缺陷。雖然有學說批評法院過度依賴「效用瑕疵」來解釋，而不肯直接承認「交易價值瑕疵」的存在，顯然有論述不足之處，但從市場現況來看，嫌惡設施對價格的衝擊已是不爭事實，若否認其為瑕疵，恐徒增紛擾與爭訟。

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