是否有故意隱匿系爭房地鄰近有墳墓區、萬善堂之嫌惡設施存在之廣告不實與詐欺行為？
問題摘要：
法院在此類爭議中採取審慎平衡立場：既防止建商惡意隱匿、誇大不實之行為，又避免買方藉個人心理不安而濫用解除權。法律的重點在於維護交易安全與市場穩定，而非介入個別主觀感受。故若建商並無虛構或保證、墓地亦非標的基地所在、廣告並未不實、且買方可合理查知環境狀況，則難認有詐欺或隱匿。反之，若建商明知而掩飾、或故意設置遮蔽物誤導消費者，則不僅構成詐欺，更可能觸及刑法詐欺取財罪。實務由此建立明確界線：資訊揭露義務之範圍，以合理可預期影響交易決策之事項為限，非凡事皆須交代，買方亦應盡合理查證義務。唯有雙方依誠信原則行為，方能確保房地交易公平、安全與透明。
律師回答：
在不動產交易中，買方除關注房屋本身的結構安全、設備品質及產權瑕疵外，對於房屋所在地的周邊環境、是否存在所謂「嫌惡設施」，例如墓地、殯儀館、萬善堂、變電所、垃圾場等，也往往影響購屋決策與心理感受。
在房屋買賣中，若建商未事先告知建案附近有墓地，買方事後才發現，是否能以此為由主張解除契約、要求退錢或減價，需回歸民法上「物之瑕疵擔保責任」與「誠信原則」的整體判斷。依民法第354條規定，出賣人應擔保其所出賣之物，在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂「物之瑕疵」，是指依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，亦即凡房屋有足以影響其交易價值或使用效用之缺陷者，均屬瑕疵。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。
尤其在民俗觀念濃厚的社會中，許多人對「墳墓」或「萬善堂」等帶有陰宅性質的場所存有忌諱與恐懼，若建商或賣方明知附近有此類設施而未揭露，甚至刻意掩飾，是否構成廣告不實、詐欺行為或應負物之瑕疵擔保責任，實務上即成為爭議焦點。
內政部於108年10月31日修正發布之不動產說明書應記載及不得記載事項第壹章關於應記載事項之其他重要事項，均有規定應揭露土地、成屋及預售屋中之「周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）」
出賣人應揭露土地、成屋及預售屋周邊三百公尺範圍內之重要環境設施，包括公墓、骨灰存放設施、寺廟、殯儀館等，此一規定之目的在於保障消費者知的權利，避免賣方以資訊不對稱為手段，掩蓋可能影響價值或心理接受度之事實。然而，若該設施非屬建案基地範圍內，且未直接影響標的物的使用或價值，賣方是否負有揭露義務，仍須依個案情形依誠信原則衡量。
建商於銷售建案時，明知建案對側山坡上曾有墳墓區及萬善堂，卻在廣告文宣中以「球場第一排、海灣第一景、如茵極美之境」等字樣強調景觀，買方事後發現墓地存在，遂主張建商故意隱匿重大資訊，構成詐欺及廣告不實，請求解除契約與返還價金。
欺需有「使他人陷於錯誤之故意」，而單純緘默不構成詐欺，除非依法律、契約或交易習慣確有揭露義務。依房屋買賣通常交易習慣，出賣人對標的物本身或基地狀況應負告知義務，例如是否為凶宅、是否有地層下陷、是否遭查封，但對於基地以外之環境，如附近山坡上有廟宇或墳墓，除非買方特別詢問或雙方有明確約定，否則不屬應揭露範圍。
該墳墓區與萬善堂並非建案基地一部分，且距離相當遠，從21樓之房屋可遠眺海灣景觀，墓地並未出現在主要視野範圍內，客觀上不影響景觀價值，故難認廣告有不實之情形。至於買方主張建商設立大型廣告牆以遮蔽墓地，調查後發現該廣告牆由他人設置，且位置高度無法遮蔽墓地，與被告無涉，亦難認有刻意隱匿。
進一步而言，該建案廣告所載景觀描述為「促銷性文句」，並非具體品質保證條款，且房屋確實具備可遠眺球場、河口、山景等景觀，因此買方不得以「景觀不符」為由主張解除契約。法院並指出，即便承認該建案周邊有墓地，亦應認屬社會上普遍存在之現象，非所有人皆視為嫌惡設施。依通常交易觀念，墓地或廟宇並非必然影響房屋效用或價值之因素，況且同棟建物其他樓層多已售出並入住，顯示一般消費者不認此為交易障礙，買方僅以個人忌諱為由，難認為法律上之瑕疵。
物之瑕疵須足以減少標的物之價值或效用，且於危險移轉時即存在；若瑕疵發生於交屋前已消滅，例如墓地已遷葬並植被覆蓋，則難認仍構成瑕疵。又民法第92條規定，詐欺須有使他人陷於錯誤之主觀故意，被告僅未主動說明，且買方亦未曾詢問，則欠缺詐欺之故意要件。法院因此駁回買方請求，認定建商無詐欺、無廣告不實、無物之瑕疵或債務不履行責任。
此依臺北地方法院100年度消字第37號民事判決所示：「查被告寶路公司與陳素芳、蕭耀群、高順發共同開發、建設、銷售系爭建案，於銷售廣告中稱系爭建案：「…球場第一排、海灣第一景的首席景觀區段：長達9650碼的淡水高爾夫球場，由大屯山系、觀音山嵐、淡水河景，與球場70年綠樹濃蔭譜成的如茵極美之境：遠眺太平洋的碧海藍天，無垠湛藍的海天一色窗景，景在眼前，歌在心裡，可遇不可求的國際海灣極品住宅，撫慰滿足了終日高壓忙碌的緊繃神經」等語，並繪有環繞坐擁好山、環視海景之景觀實景圖，原告由周杰倫出資，並經其授權而於97年6 月27日以原告名義與被告寶路公司及陳素芳、蕭耀群、高順發，簽立系爭契約，以建物總價1,157 萬6,000 元…及土地總價1,598 萬4,000 元（含房屋之土地持分價款1,488 萬2,000 元、停車位之土地價款110 萬2,000 元），買受位於21樓之系爭房地，並約明原告有就系爭契約辦理一切事項之權限，以及被告寶路公司與陳素芳、蕭耀群、高順發應同時就系爭房屋及土地契約負連帶履約責任；被告何清祥為系爭契約簽立時被告寶路公司之負責人；原告迄今已交付共計826 萬8,000 元之價金，所繳最後一期價金之給付日為100 年2 月21日；兩造就系爭房地尚未完成交屋程序；於系爭契約簽立時，系爭房地所在建案對側山坡上曾有系爭墳墓區存在，新北市政府已於99年4月2 日公告遷葬事宜，目前已無墳墓，並已植被草木，萬善堂係位於系爭建案之對側前方等情…。按民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884 號判例意旨、84年度台上字第1619號裁判意旨可供參照）。而債之關係中，一方當事人就他方當事人所不知之事項，雖有告知義務，惟此一告知義務並非無限擴大，而應在給付過程中，基於誠實信用原則，於個別情況要求當事人一方有所作為或不作為，因而發生告知、說明、保管、協力等各種義務，以維護交易相對人之權益。準此，於買賣房地之交易上，此契約之告知義務是以契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容為告知，如非存在於買賣標的上之事由，且未經一方當事人特別要求說明，自難課予他方當事人有此告知義務。經查，本件原告主張被告有故意隱匿之系爭墳墓區、萬善堂設施，均係位於系爭房地所在建案之對側山坡，並非位處系爭房地所在基地一節，業如前述，依一般房屋買賣交易情況，至多應僅就買賣標的物或其坐落基地之狀況（如該屋是否為凶宅一事），可認出賣人應負向買受人告知之義務，對於非屬該標的物本身或其坐落基地之情形，尚難認為出賣人所應負之一般告知義務，且不動產經紀業管理條例所定不動產說明書應記載之「建築改良物坐落」事項，亦僅及於買賣標的建築改良物坐落基地之範圍，故本件被告就非屬系爭房地或其坐落基地之系爭墳墓區、萬善堂等設施，對原告應不負有一般之告知義務；次查，本件兩造所簽立之系爭契約中，亦無任何表明系爭房地鄰近無墳墓區、廟宇或其他嫌惡設施之約定，有系爭契約附卷可佐，而原告本身並不會排斥廟宇之存在，於本件買賣洽談過程中，亦未向被告詢問系爭建案附近有無墳墓，被告方面亦無向其保證該建案附近無任何墳墓等情，為原告到庭自陳明確，可見萬善堂等相關廟宇之存在，本非原告購買系爭房地主觀上所在意之處，而被告亦未就系爭房地鄰近有無系爭墳墓區、萬善堂等設施，有何保證之表示或特別約定，足認被告就此對原告亦不負有特別之告知義務。原告雖主張依被告銷售之廣告文宣，標榜系爭建案之「景觀」、「美岸」特質，應認其係默示保證系爭房地並無墳墓區等嫌惡設施存在，故該等設施是否存在應屬重大交易資訊云云，惟觀諸系爭建案之廣告文宣，雖有「…球場第一排、海灣第一景的首席景觀區段：長達9650碼的淡水高爾夫球場，由大屯山系、觀音山嵐、淡水河景，與球場70年綠樹濃蔭譜成的如茵極美之境：遠眺太平洋的碧海藍天，無垠湛藍的海天一色窗景，景在眼前，歌在心裡，可遇不可求的國際海灣極品住宅，撫慰滿足了終日高壓忙碌的緊繃神經」等標榜「海灣景觀」之文字與圖示，惟其僅為對系爭建案所得眺望景觀之大體描述與宣傳促銷文字，難認係被告就買賣標的物向原告保證有「一定品質」之特殊約定；再者，縱認上開廣告文宣所示景觀之存在，係屬兩造簽立系爭契約之重要事項，本件原告主張系爭房屋中會看到原先存在系爭墳墓區者，係該屋之陽台以及客廳、主臥房、主臥房浴室與另二間臥房之窗戶，而由各該部份往外觀看時，該原存在之系爭墳墓區，係位於上開陽台、客廳、主臥房、主臥房浴室及另二間臥房之窗戶往下看之位置，萬善堂亦係位於該主臥房、主臥房浴室及另二間臥房之窗戶往下看之位置，而從該陽台及客廳窗戶往正前方看，確可觀見淡水高爾夫球場、後方之淡水河、越過淡水河之觀音山以及右前方之淡水河出海口，由主臥室、主臥室浴室及另二間臥房之窗戶往外看，亦可觀覽淡水高爾夫球場之腹地、遠方之淡水漁人碼頭、福容飯店與右前方之沙崙海水浴場等情，業經前揭勘驗屬實，有上開勘驗筆錄及照片為證，可見系爭房屋確有被告前揭廣告文宣所指之遠眺海灣景觀，而原告所指之系爭墳墓區與萬善堂所在之位置，均係位於系爭房屋之正下方，並不會阻擋自位於21樓之系爭房屋得以遠眺觀覽之上開景觀，是系爭墳墓區、萬善堂之設施，實與上開景觀之確實存在無涉，難以上開廣告文宣，即認被告有就系爭房地附近無系爭墳墓區、萬善堂存在之默示保證，亦無由遽以該墳墓區、萬善堂之存在，推翻系爭建案確有上開廣告所示景觀之認定，或以諸推定該等設施是否存在，係屬本件買賣之重大交易資訊，自難認被告有何廣告不實、詐欺或未負告知義務之處；此外，原告亦未再就兩造就系爭房地無墳墓區、萬善堂等設施存在之事項，有何特別之保證約定，舉證以實其說，自難認其主張為可採；至原告本身是否會因非屬系爭房地基地範圍、亦無涉系爭房地所得觀覽景觀之系爭墳墓區存在，影響其購屋意願，僅屬其個人主觀面及心理面之範疇，實因人而異，此由與系爭房地同方位之鄰近樓層多已銷售甚至完成點交入住乙節…亦可得知，是難以個別買受人一己之主觀心理好惡，即認被告所負告知義務之範圍應擴大及於鄰地狀況。又原告雖另聲請傳喚訴外人即原告購屋當時洽談之時任被告寶路公司襄理賴敏惠到庭作證，以證原告簽約時係以系爭房屋三面均可觀覽上開海灣景觀為考量主軸，始購買系爭房地等語，惟系爭房地確有前開海灣景觀，且系爭墳墓區、萬善堂之存在與上開確存之景觀亦無所涉，均如前述，是原告購屋時究否以上開景觀為主要考量，已非所問，故原告此部分之調查證據聲請，應無必要性，併予敘明。次按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號裁判意旨參照）。經查，被告於銷售系爭建案時，知悉系爭墳墓區、萬善堂存在乙節，雖為被告所自承，惟該墳墓區、萬善堂之存在，並非其所負告知義務之範圍，業如前述，已難認其未將此情告知原告，有何不法詐欺之處。繼查，系爭建案之接待中心門口右前方即為系爭建案所在地，左前200 至300 公尺處為行忠宮，行忠宮右方對面為萬善堂，行忠宮後方之大樓即為系爭房地所在之大樓，大樓對面山坡即為原先存在之系爭墳墓區，該山坡前半段約有2 層樓高，後半段約有4 層樓高…，可見接待中心實與系爭房地所在之系爭建案位置相近，系爭墳墓區、萬善堂亦均存在於附近之處，原告本即可自行前往任意觀看以查明附近環境情況，並無何原告所指被告刻意將接待中心設於遠處而故意隱匿上開設施存在之情。原告雖另稱被告有以大型廣告牆遮蔽該墳墓區之行為云云，而提出該廣告牆照片1 紙為證，惟被告否認該廣告牆為其所設置，而觀諸勘驗照片該廣告牆所示文字：「新海灣不動產，…，專售台北灣高樓景觀戶」，與原告所提照片中該廣告牆之文字：「0000-0000 ，專售台北灣，高樓層絕版景觀戶，獨家推出」，文字內容雖有些許差異，然均表明「專售台北灣高樓景觀戶」及同一聯絡電話，且二者之字體、版面設計均類似，有上開照片存卷可憑，顯見該二照片中之廣告牆係同一設置人所設，復經查詢上開勘驗照片廣告牆文字所示之網址，係為新海灣不動產有限公司，…足認原告所提照片及勘驗照片所示之廣告牆均為同一人即訴外人新海灣不動產有限公司所設置，原告既未就該公司與被告有何關係，舉證以實其說，自難認該廣告牆之設置與被告相涉；再者，原先存在之系爭墳墓區既位於高達2 層樓至4 層樓之高度，依該廣告牆與系爭墳墓區之相對位置…，該廣告牆之存在，亦不足以遮蔽系爭墳墓區，而萬善堂之位置本即非於該廣告牆之後，是該廣告牆之設置，實亦與原告主張其未能查知系爭墳墓區、萬善堂之存在，無因果關係；又原告另以被告接待中心設置之系爭建案立體示意圖及所提供之平面示意圖，並未將系爭墳墓區繪製於內，認此屬故意隱匿云云，惟所謂示意圖，衡情僅係為表示房地大致坐落之相對位置、未來成屋時之樣貌及周圍環境大致情形之功能目的，尚無須就非屬系爭房地本身或其坐落基地範圍以外之所有環境及其中構成物，均詳細繪製之必要，此亦為一般建案銷售之常情，難認被告就此有何故意隱匿情事，再者，原告本身於本件買賣之前，已有3 次購屋經驗，且先前購屋時亦均有先至現場查看一節，亦為原告所自陳在卷，是上開建案銷售示意圖之常情，原告自應知之甚詳，難認其有何因上開示意圖而陷於錯誤之情形；基此，本件被告並無何故意隱匿致原告未能查悉系爭墳墓區、萬善堂存在之情形，益徵被告並無何詐欺行為。…。按因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的物具有使其價值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第1707號、93年度台上字第1507號、92年度台上字第882 號、91年度台上字第1588號、87年度台上字第2668號等判決意旨參照）。次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373 條定有明文。而物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條亦有明文。又按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院85年度台上字第664 號裁判要旨參照）。而所謂物之瑕疵係指物之缺點而言，應依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物所應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第915 號判決意旨亦可參照）。準此，於房屋買賣中，除有特別約定外，買賣雙方就房屋標的所著重者，應係房屋須具備穩固、安全耐用之形體、結構或其他該屋本身之軟硬體品質，始為買賣房屋所應具備之通常或預定效用，而於賣方交付房屋即危險移轉時，如該屋有缺少此種效用之情形，始構成買賣標的物之瑕疵，賣方亦始有於具可歸責事由之前提下，須就此對買方負債務不履行責任。經查，系爭墳墓區、萬善堂均非位於系爭房地基地範圍，甚且，該萬善堂等相關廟宇之存在，本即非原告購買系爭房地主觀上所在意之處，又兩造就系爭房地鄰近有無上開設施之存在，亦別無其他特別約定，均如前述，揆諸前揭說明，已難認此與本件買賣標的即系爭房地之物之通常或預定效用或保證之品質，有何關聯；縱認被告上開廣告文宣所述之景觀，構成兩造就系爭房屋須具備之預定效用所為之特別約定或保證應具備之品質，惟查，系爭房地確具有上開廣告文宣所示之景觀，而上開設施之存在，亦均未影響該景觀之確實存在等情，亦業如前述，是自難以上開設施之存在，認定系爭房地有何缺少其所應具備之通常或預定效用或保證品質之情。復查，本件兩造就系爭房地尚未完成交屋程序，而系爭墳墓區業已完成遷葬，原所在位置亦均植被草木乙節，亦如前述，是於本件買賣標的危險尚未移轉予原告之前，原告所指系爭墳墓區之瑕疵，是否得認仍屬存在，已非無疑；原告雖主張該墳墓區曾經存在之情形，已使系爭房地與「凶宅」無異，故屬無法補正之瑕疵云云，惟該墳墓區原存位置既非於系爭房地基地範圍，且亦無涉原告主張其購屋主要考量之上開景觀，是此顯難與買賣標的本身為凶宅之情形相提並論；再查，與原告所購房屋相同方位之上下鄰近樓層，超過半數均已於97 年6月至100 年11月間簽約銷售，其中大多亦已於100 年5 月至11月間完成交屋入住等情，…，衡諸上開各樓層簽約銷售、交屋入住之時間，乃橫跨系爭墳墓區遷葬前後期間，部分亦係購買成屋，可見對一般消費者而言，決定其是否購買或入住系爭建案房地之考量因素事有多端，系爭墳墓區之存在與否，並非影響其購買或入住系爭建案房地意願之必然因素，益徵依通常交易觀念，系爭墳墓區之曾經存在，並不影響系爭房地之效用，非足以構成系爭房地之物之瑕疵，被告就此自亦無債務不履行之處，故原告就此請求被告應負物之瑕疵擔保及債務不履行責任，洵屬無據。」
從該案可歸納出數項原則：
第一，出賣人之告知義務以標的物本身及基地範圍為限，對非基地之外部環境無一般揭露義務，除非雙方另有特別約定或買方詢問；
第二，廣告宣傳用語如屬行銷性描述，除明確保證品質外，不構成契約內容；
第三，詐欺須有故意隱瞞或積極欺罔，僅因未主動說明或示意圖未繪墓地，並不足以構成詐欺；
第四，墓地或萬善堂等設施若不直接影響標的物之使用、安全或價值，僅屬心理層面嫌惡，不構成物之瑕疵；
第五，若墓地於交屋前已遷葬或不再存在，則即便曾經存在，亦不屬交易標的瑕疵。惟實務亦有不同情形下之相反見解，例如若建商於銷售時明知墓地緊鄰基地、距離極近且明顯可見，仍以誇大文宣隱匿事實，或於說明書中未依規定揭露，則可能構成重大誤導。此時買方得依民法第355條主張出賣人故意不告知，不得免除瑕疵擔保責任，並依第359條解除契約或請求減價。
總而言之，判斷是否構成故意隱匿或詐欺，需綜合考量三項要素：一、資訊之性質是否屬法律上或交易上應揭露事項；二、行為人是否有故意隱瞞之主觀意圖；三、該事項是否足以影響一般理性消費者之購買決定。若三者俱備，則屬違法詐欺行為；若僅屬心理嫌惡或距離遙遠之客觀存在，則屬非告知義務範圍。
法律並非保障主觀忌諱，而是維護交易誠信與合理信賴。從誠信原則觀之，出賣人應誠實揭露標的物本身及其直接影響使用或價值之事實，如房屋為凶宅、臨高壓電塔、位處墓區正旁，皆屬應揭露事項；若僅為區域性存在之廟宇或早已遷葬之墓地，則難認為必須告知。買方如極度在意環境因素，應於購屋前實地勘查、於契約中明訂「周邊不得有嫌惡設施」條款，以確保自身權益。
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